现场直播(二):2011城市观点论坛武汉行

  4月21日上午,2011城市观点论坛武汉行将在武汉香格里拉大饭店拉开序幕。

  中房集团理事长孟晓苏,建设部政策研究中心副主任王珏林,前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫等十余位政府、企业、金融人士就当下紧迫的形式进围绕着“模式的创造”这一主题现场深入探讨。

  论坛内容丰富,山东文登市长也携优质地块前来现场推介。而武汉圆桌的主题“武汉开埠:战国时代的地产模式”已经吸引到数位本地开发商领导参与探讨。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对论坛进行全程网络直播,敬请关注!

  以下为现场直播实录:

  现场直播(一):2011城市观点论坛武汉行

  主持人:谢谢宋延庆先生,接下来进行论坛的第五场演讲,有请演讲嘉宾,容盛泰发北京投资基金管理有限公司董事总经理章华先生,他演讲的题目是《基金蓝海:房地产的投资商》

  章华(荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司董事总经理):刚才几位领导和专家都在讲行业的趋势和预测。基金在国际上已经有多年的历史,地产基金在国际上大概有30年的时间,2010年为中国房地产基金的元年,今年是进入发展的时间。去年全球有300亿美金的规模,房地产基金的数量还是屈指可数,我们大概有接近10个运作好的基金。2010年元年,风起云涌,也是鱼龙混杂,在这个过程里面我觉得行业规则的树立还在进行中。我站在四个点给大家做分享:

  第一、机遇与挑战并存,长远看好。

  第二、地产基金的前景与展望。

  第三、具体的操作。

  第四、投资者的运营关注。

  观点一、机遇与挑战并存,面临着诸多的机遇与问题,今年以来国家总调控力度是史无前例的,在不同地区提出了禁购的战略措施。保障房提出了这么大的量,在没有把模式确定下来的情况下去做这些重头的措施,最后的结果可能还是有待观察。房地产市场仍然保持一个良好向上的趋势,销售面积、竣工面积都在持续向上。有人说中国过去十年宏观调控是没有成效的,我们也一直在关注政策的走向。大家如果仔细的看,从04年以来到现在七年的时间,除了中间有一个直上直下之外,这是因为世界进入了金融危机,中国在里面有一个政策的频繁变化,其他时间的曲线基本是在10—18之间,平均算起来是14,全国房价涨幅13.2。一二线的涨幅比平均算起来的14还要高。98年以来,这十几年间为什么一直持续向上,虽然历经调控,但是坚韧不拔的在向上走,我想这几个因素大家都是比较清楚的:

  一是城市化进程,现行的财税体制。

  二人均收入的递增。

  三是18亿的土地红线。

  四是投资渠道较少。现在的投资除了股票就是房子。

  城市化进程一年以1%的速度来增长会增长1500万,这里面包含着改善性的需求,各式各样的棚户区改造。长期泛滥的流动性,2011年3月CPI5.2%,持续高位运行。热钱的涌入,美国印钞全球都跟着,他们多印了,你如果印少了亏了,我们只有印得更多才能占国外的便宜。刘明康主席在今年的年会上也谈到了这个话题,他认为未来的五到十年货币过剩。三线、四线城市面临着比较好的发展机遇。在过去十年的时间来看,年均涨幅大概44%,房价的年均涨幅大概是13.2%,我们是接近15,这个数字有一个非常微妙的关系,如果大家仔细的去看看逻辑,你们会发现44%里面地价占了1/3左右。全国平均房价涨幅是15%,其中13%是因为地价造成的,所以各级媒体政府有时候否认地价和房价的关系,我觉得从这个数字来看是比较清晰的,房价之所以上涨是因为地方政府在高价卖地。

  我们认为,房地产市场支持因素将伴随着中国经济发展而持续长期存在,任何短期局部的市场调整或政策调控都不会对其根本产生动摇。当前新形势下的房地产市场机遇和挑战并存,我们有理由坚信中国房地产市场会更加健康。

  观点二、地产股权私募,地产行业趋势所向。国际化视觉考量,最近三十年的时间,美国房地产基金得到了大幅的增长,为什么在八十年代才开始起步呢,八十年代之前是战争,在那个年代是没有一个稳定的国际环境。

  (PPT图表对照讲解)目前国际基金前十名的排位,国际前十位里现在已经有八个进入了中国市场,这说明大家是坚定的看好中国。管理的规模前十位超过了300亿,最小的公司也达到了2000亿,地产基金在中国势不可当。国内众多的开发商纷纷涉足PE业务。众多一线开发商纷纷进驻,由上市公司运营的、树立地产PE品牌的目前仅三家,荣盛、金地、复地。

  房地产基金走势的优势:

  1、资金规模大。几个亿在房地产项目里只能投一个或者是半个,规模上很容易做起来。

  2、长期性。

  3、风险低。

  (PPT图表对照讲解),右侧的前两个是因为中国证监会严格限制房企各种类型的公司。房地产企业融资方式,人民银行发起的公司债是由证监会来做的。大家一定要珍惜你们的战略投资者。如果这两年你们还找不到合作方,想要快速成长起来是非常困难的。

  基金为开发商带来一系列的好处:

  1、可以分担房地产企业的风险,因为他们是作为你们一个坚定的股东进来的。

  2、基金一般是参股,可以调整你的报表结构,负债率可以大幅的降低。

  3、扩大企业的规模,提高效益和管理水平。

  泰发观点三、地产故私募,以人为本投资者利益第一

  (PPT图表对照讲解)地产私募行业对人才的要求,以人为本,重在管控。只有这样才能去投资好、管理好。

  高素质的基金管理团队,一类是大型金融机构里负责房地产业务的、一类是大型房地产公司里负责基金业务的。

  泰发观点四、投资者的运营关注。泰发基金投资项目包括三类,保障房、二三线趁势住宅。我们的制度、团队、管理方式、我们有非常多的管控系统,怎么去选项目我们有很多的标准,这一块大家如果有兴趣后期我们可以逐一交流。我们在实际管理里面通过四个纬度、四个模块来操作。我们希望可以和投资商走在一起结合的时候更长,当然这个也不是以我们的意志为转移的。我们希望未来可以和投资伙伴在一起快速的确立行业的规模,既然做基金的,主要的工具还是我们的管控体系,投资者也好、被投资企业也好,共赢是我们的目标。谢谢大家!

  主持人:谢谢章华先生,下面有请高和投资董事长苏鑫先生,他演讲的题目是《商业地产的出口及利润源泉》

  苏鑫(高和投资董事长):最近我参加了青岛的房地产论坛,比今天的现场要火爆得多,外面都是人,一个投行的朋友对我说,十年前他参加IT的论坛热度与此差不多。我们到底要不要投资房地产?我们怎么样赚钱?商业地产到底是靠什么?商业地产的热度不言而喻,我相信我们在武汉也已经感受到了,去年是经济元年,除了住宅以外还有商业地产大家都要投,商业地产到底是我们的避难处还是淘金处呢?这个话题对于每一个开发商都要仔细消化。商业地产的规模没有办法和住宅相比,而且商业地产的要求及其高,我们已经看到了一定的风险。

  风险1、认知的风险。商业地产不是把房子建好了就可以赚钱的,需要你很好的经营才能赚钱。

  风险2:二、三线城市商业地产在短期的供应量上非常大,地方政府对二、三线城市的规划刚性相对比较低。对每位来说,商业地产如果我们正确的去看待,我建议各位应该作为一个短期的避难所。商业地产的未来风险比较大,我们能不能拿到钱,我们的管理做得怎么样这都是摆在我们面前的问题。商业地产的第一个问题就是我们的钱从哪里来。

  我们现在能看到的商业地产,建好了以后有三个出口:

  第一、REITS。

  第二、保险资金。

  第三、安全性资本。

  这三个出口,我们建好的商业地产应该卖给谁。REITS的起源是60年代在美国,当时出现过经济不景气、商业地产不好。在起初的五六年的发展是非常不好的,后来政府发现应该给他一定的税收优惠,因为他发现很多的保险基金需要增值而没有稳定的投资渠道。REITS到底能不能形成?为什么在大陆我们讲了五六年的REITS一直无法推出来,什么原因呢?很多人都把它看成是给开发商融资的一个渠道,我们要控制开发商,不给他钱,怎么还不给他们融资渠道呢?其实我们可以换一种思路,社会上很多的钱,这些钱没有太多的投资渠道,房地产随着中国的快速发展和城市化建设的进程,能不能让老百姓的钱随着房地产的发展享有一定的增值呢,如果有这样的思路REITS就会出来,但是从目前来看不容乐观,时间比我们期望的要长一些。

  去年刚刚出台了新的《保险法》,一个朋友算了一笔帐,到去年底时整个行业的收入是四万亿,10%投到商业地产就是四千亿,他认为有七百多亿的钱可以投到商业地产,我相信这些钱大部分还是在一线城市,因为他们对汇报的要求是60%左右,这个汇报我相信在座的各位都不愿意卖给他,相当于不动产的价格打一个八折到七折。投资偏好是希望更稳健,所以他们更愿意选择已经经营得非常好的5A级的办公楼,或者是经营得比较好的商场。

  我们8月份准备在博鳌论坛发布一个民间资本的白皮书,我们选择了四个地区对民间资本做了研究,(PPT图表对照讲解)从图上可以知道民间资本的量有多大,鄂尔多斯的常住人口是40万,这个地区的人口是60万,资产过亿的保守估计有七千人,资产达到千亿的有两万人。我们知道社会上的钱很多,有一类的钱追求的是稳定的汇报,如果投商业地产希望不是短期的炒卖,正是有了这种偏好,所以他们更愿意选择商业地产。

  商业地产到底是靠什么赚钱?是不是建好就可以赚钱?当然不是,商业地产赚钱的核心是要有运营能力,同时还包括资产管理的能力,这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。商业地产的价值是由租金决定的,租金的高低是什么决定的呢?由运营能力来决定的。所以商业地产不是我们简单的认为只要地段好价格就可以高。我们设想一下每一级台阶下面都对应一个资金池,第一层是短期投资者、第二层是中期投资者、第三层是长期投资者,他们资金的偏好是不一样的。短期投资者偏好的是高收益、高风险;长期投资者偏好的是低收益、低风险。我们想象着在第一台阶的时候有一个不动产,怎么才能赚钱呢?必须把短期持有的商业不动产让他们买过来,我们设法让商业不动产转移到第二级台阶、第三级台阶,每上一个台阶,因为他们的风险偏好不一样,他可以出的钱更多。关键是怎么能够让不动产从第一台阶到第二台阶,再往上走。美国现在大量的是现有的商业地产不断的交易,这就是赚钱能力、资产管理能力,通过服务商来提高他们的管理能力和运营能力,从而提高商业地产的价值,这样才能把短期投资者持有的商业地产卖给长期投资者。我们离开这两种能力,赚钱就跟卖住宅是一样的,是靠土地成本升值的。到底商业地产基金会不会承认他的出口?短期来看是很难的。如果REITS也不能作为他们最主要的融资渠道,民间资本一定是比较受关注的。我们要给提供出租服务、物业管理服务、资本资产再流动的服务。

  根据前面三个话题的讨论,商业地产基金要解决以上三个问题,首先要考虑钱从哪里来,其次要考虑和你合作的基金有没有商业运营能力,再次要考虑项目建成后能不能找到一个好的出口卖出去。我们坚信民间资本一定是商业不动产的重要出口,但是对我们从业人员的要求是非常高,以及需要解决很多的难题。资产管理难题、客户管理难题、投资者管理难题。如果想赚到钱,作为投资人来说,最关键的是我们自己的团队要有资产管理能力和商业运营能力。谢谢各位!

  主持人:上午各位嘉宾的精采演讲就暂时告一个段落,接下来要进行论坛非常重要的环节,城市观点论坛武汉行圆桌。未来中国楼市该走向何方呢?所以才有了今天城市观点论坛武汉行圆桌的主题,那就是《武汉“开埠”:战国时代的地产模式》,下面有请今天圆桌论坛的主持人中房集团理事长孟晓苏先生!这将是一场非常值得期待的对话。

 主持人(孟晓苏):今天我们在一个最不好讲的时候讲了一个不好讲的题目。刚才我和几位专家进行了沟通,现在这么大的行政管控已经使大家对今年的楼市预期产生了一些疑问。我们先用15分钟探讨这么一个题目,如何看待今年的房地产市场,剩下的15分钟回答在座各位的问题。如何看待今年的房地产市场,在座的又有学者,又有企业家,其中又有开发企业家、又有房地产的咨询企业家、又有金融企业家,今天是各路专家群英荟萃。

  王珏林:从去年上半年的情况上来看不太好,从今年第一季度全国同比增长情况来看,销售量增长14.9%,我分析今年的房地产市场主要体现在销售水平保持在前三年的平均销售水平。谢谢!

  苏鑫:需要看不同的城市和不同的业态,一线城市今年是非常悲观的,尤其是在郊区,北京的郊区的房价已经开始出现松动。二线趁势还要持续的观望,看年初的时候货币政策有没有适度的放松,如果有所放松了,到四季度就会稳定一些。三线城市从商业业态来看主要是住宅和商业。这次调控把投资管控了,大量的钱涌到了商业地产、大量的钱涌到了商业城市,如果这两个城市要产生泡沫比一线城市的泡沫大得多。

  章华:现实很残酷,大家一定要有非常充分的准备,从中长期来说,一年的时间是看不懂的,两年的时间也很难说,三年是可以的,大家要做好过冬的准备,做好最充分的风险防控方面的准备。

  莫嵘:我用五个词来描述今年的市场,这五个词代表着今年的市场是一种交织的状况。第一个词是“转型”,很多地产商进行了转型,包括“十二五”规划中高科技地产的转型。第二个词是“求援”,主要是新入行地产商目前的状况。第三个词是“挣扎”,有一些区域已经做的开发商遇到了一些困境,销售集聚下降,他们在疯狂的挣扎。第四个词是“淡定”,很多大城市开发商的心态。第五个词是“火爆”,火爆的地方首选长沙,长沙的政策是90平方米以上不限购,因此长沙市场是目前中国最火爆的市场之一。这五种现象都将交织着今年的市场形象。

  刘文涛:武汉正在度过政策的影响期,每周的政策是逐周的递增。我们现在也在关注四月份的最后一周以及五月份第一周成交量的回复,如果在2500—3000套之间,我们认为市场初步渡过了政策的影响期,因为武汉整体房地产的状况是比较健康的,哪怕是2010年以投资置业为目的的比例还是比较低的,所以城市还是以刚性需求为代表。武汉的经济发展还是很快的,消费者人均消费水平提升得比较快,这是武汉房地产健康发展的基础。在这个过程中比较考验的是开发商在运营过程中资金链的问题,去年三四季度的银根收得比较紧,今年一二月份仍然很紧,在长达一年的时间里非常考验开发商整体的运营能力。我相信渡过了这一关会好一点,比较影响的是武汉房地产的第三季度如何走,这一点是非常关键的,谢谢!

  主持人(孟晓苏):有的人说下半年会往上走,有的人说下半年会往下走,莫衷一是,到底怎么样我也说不清楚。现在台下的观众可以踊跃的提问。

   提问:我是亿房网络的记者,我想代表网友向王主任提一个问题,国务院是如何确定每一个城市的房价控制目标是否合理?又或者说武汉市在公布的2011年涨幅不超过12%的,您认为这个是否合理?

  王珏林:房价是新国八条的第一条,要求各个城市在一季度前决定房价的涨幅指标,根据三个因素,包括GDP、收入、消费能力。现在大多数的城市确定了基点,平均下来大概在10%以上,按照这个涨幅确实不低,因为去年是9.9%,国家也主要是想听取老百姓的意见,会做适当的调整。这次督查组到下面检查包括多项工作,其中包括新国八条的措施要逐项的进行检查,甚至包括保障房的计划、建设、施工、资金,并且要听取各方的意见。最后,还要上报国务院进行研究,才能拿出下一步的措施。现在很多新闻单位问我能拿出什么我也不清楚,因为市场还要根据调研的情况和落实的情况。从大部分调研的城市来看,落实得基本上是比较认真的,但是确实也要出现一些问题需要解决。

  提问:我是来自鄂商杂志社的记者,武汉市开发了地下商业地产,这种模式在商业地产领域异军突起,您如何评价这种模式?

  苏鑫:这种模式对我来说是比较生疏的,和政府的关联度比较大,他们的业绩非常好,业绩能说明一切,看一家公司能否赚钱是最关键的。

  提问:我是武汉竹叶山集团的,我们公司是做商业地产的,今天上午的演讲我们感觉到台上的专家对楼市的预期是非常乐观的。谢国忠在股市六千点时预言,中国的股市就在2000—2500点,大家都骂他,结果真被他说中了,这次他又预言,去年四月份他说,中国的楼市泡沫即将破灭,破灭的时候我会通知你。去年年底他说我正式通知大家,泡沫要破灭了,而且中国的房市已经进入了熊市,并且将持续五年的时间,平均的房价很可能会下降一半以上,而且浙江地区也许会跌到80%,我想请问您对于谢国忠的语言怎么看?

  王珏林:主要是他对中国国情不了解,如果要这样不是房地产死掉了,中国的经济就死掉了。只要中国的经济不出问题,房地产就不会出现很大的问题。如果房地产自身出现了问题,国家有能力进行调控,因为手段和办法非常之多。谢谢!

  主持人(孟晓苏):谢国忠是一个唱衰的专家,他从2000年开始总是说房价要跌,他在七年里只说准了一次,但是到09年还在说跌就说错了,一块坏了的手表一天也有两个时候是最准的,这个人整天预言楼市要崩,他把自己的工作都丢了。但是这样的专家我们还是要听听他的意见,总得有不同的声音才好,但是千万别把外行人的说法当成真理,这样您就被悟道了。

  苏鑫:我对谢博士是非常尊重的,和谢博士接触了两次,第一次是财经年会,去年有幸我们参加一次会议在同一排,他的观点和三年前是比较接近的,他举了一个例子,他看到中国房地产有很大的风险,他的保姆请假回家炒房子,从经济学的角度来说,这个逻辑是对的。商业地产有风险,但是会不会硬着落,我们都不敢这样说。

  主持人(孟晓苏):这些专家是别的行业专家,不是房地产行业的专家,中国的房地产业正处在一个新的发展期。从09年开始进入了发展期,初期的表现就是明显的供不应求,供不应求推动了商品房价的上涨,结构性的问题也造成了中低收入家庭对保障房没有建有意见,这个时候我们需要加快生产,限购、抑制是短期现象。上一个发展期我们发展了九年,从1998年房改一直发展到2007年,这个发展期也会发展相当长的时间,为什么说发展过程中有这么多的调控呢?政府调控的行为就是反周期,当然房价增长过快的时候,政府要能够代表各方面人民的意见做一些调控,但是千万别把这种调控认为就是要把房地产打死。目前政府加大保障房建设就是要把原来多年忘记了、忽略了的这部分房子建起来。房地产市场经过调控一段时间,还是要加快发展。所以年初我就讲了这么一个判断,我认为政策上半年迷雾,下半年清醒。

  提问:我是热线房产网的编辑,目前有数据显示一线城市的房价已经出现了回调,何时是拐点、何时才是买房的时期?

  王珏林:拐点是最起码有大的波动,拐点要出现了一段时间才叫拐点,现在说拐点为时尚早。一线城市的房价出现下降,我也在观察,确实是像北京最近开盘的,存在停滞和下降期间,但是你看到的大部分是五环以外的,城里的没有降。不能看一个点就代表一个面、一个阶段代表全部。什么时候买房得根据需求,现在主要是刚性需求和改善性需求,如果你不急就再看一看,着急的话下周也行,但是都不要后悔,房子没有后悔的,没有最低点,只有合适点。

  主持人(孟晓苏):在全国各个城市上报房价调控目标时,只有一个城市,北京的胆子大,报了房价水平要稳中有降,这个标准出来了以后,我们大家都觉得有点意思,用什么办法做到呢?

  第一、扩大城区统计面积,把郊区算到里面。

  第二、扩大保障房。

  第三、直接改数据,统计局干这个活也不是一回两回了。

  王珏林:北京的稳中有降是指新建普通住房保持稳中有降,这里面剔除了高价房,同时包含了保障房。

  主持人(孟晓苏):要控制房价上涨就要充分发挥统计局的作用啊!

  提问:我是新浪乐局的记者,政府对这一次的房地产调控政策会不会出台新的?商业地产能否成为开发商和老百姓投资的避风港?

  主持人(孟晓苏):我多年研究政策,曾经参加农村改革,后来参加房改,我们这些人都是房改的设计人。调控的时候我也讲了不少观点,但是讲到现在我也迷惑了,为什么迷惑了呢?因为走到了行政管控,温总理再三讲,政府要管保障房的价格,对商品房要密切关注,通过经济因素的调节,但是真正做起来,行政管控就越来越厉害了,特别是限购这样一个短期行为被一些专家和媒体鼓吹要长期化,中国今后要卖商品房问题上都是要由政府管着、要限购,今年政协有些糊涂专家提这样的问题,也有明白专家,像厉以宁教授提出来,不如把限购转成限售,你如果买了商品房一年两年转让时要给你加税。行政管控的手段对于有些国家机关来说是比较容易做的,因为他们历史上就是干这个的,计划经济年代我们难道还没有干过吗,那个时候什么都是发票,现在是不是快发房票了,北京已经开始发车了,我们是不是为了抑制菜涨价给大家发菜本,为了粮食涨价我们是不是可以发粮票啊,这些对于某些机关干部来说太容易了,他们过去当科员的时候,他们的局长就是这么做的。但是真让他下力气做保障房建设就太不容易了,到底这种行政管控会滑落到哪个地步,我作为多年在企业工作的人员,我已经说不清楚了,我们拭目以待吧!

  苏鑫:原来买住宅的,现在开始买写字楼,这个量其实比较大,后来我们又观察,不是小投资人可以买商业地产,因为他的要求比较高,比如在北京需要两千万左右才能买商业地产,而且他们的心态也不太一样。从现状来看,原来有钱人偏好做房地产,这是中国人的特点,说现在政府是要限制,限制多长时间不好说。民间的钱又很多,要想投又不能投,能不能开拓一些思路,比如说推出信托、基金,这些证券化的产品让老百姓惯性炒房子的钱通过专业人士进行投资理财,大家还是享受中国城市化房地产升值增值的空间,这一点是政府要思考的,而不是简单的控制住,不给他出口,这些钱跑大哪里就会影响大哪里。

  提问:我来自深圳,我有二个问题。

  第一、提给苏鑫先生,我们国家的房地产经济到底有没有泡沫?有多大的泡沫?会不会造成我们国家经济崩溃?

  第二、提给王珏林先生,我们国家的领导层面到底把房地产产业是否作为支柱产业看待?目前采取的一系列调控措施是市场经济行为还是计划经济行为?到底要持续多久?

  苏鑫:我一直在说风险,没有说泡沫,尤其是现在是结构性的风险比较大,就是调控造成的。现在调控以后有的紧有的松一定会出现结构性风险,任何一个风险都有机会,我们要看到机会在哪里。

  主持人(孟晓苏):这么大的供不应求造成房价上涨怎么会是泡沫呢?

  王珏林:现在的调控政策肯定是属于行政行为,我们的市场现在不是完全的市场,等我们的市场逐步完善、逐步发展、逐步建立以后,真正的市场行政是无法管了的。

  提问:设置房产税和增加清算是增加了房价还是减少了房价?房产税的设置究竟合理不合理?

  主持人(孟晓苏):通过您的讲话已经表述了您的观点。今天是一比较短的圆桌,各位专家阐述了精采的观点,而我作为主持人,我的最大问题是超时了7分钟,谢谢!

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