现场直播(一):2011城市观点论坛武汉行

  4月21日上午,2011城市观点论坛武汉行将在武汉香格里拉大饭店拉开序幕。

  中房集团理事长孟晓苏,建设部政策研究中心副主任王珏林,前SOHO副总裁现高和投资董事长苏鑫等十余位政府、企业、金融人士就当下紧迫的形式进围绕着“模式的创造”这一主题现场深入探讨。

  论坛内容丰富,山东文登市长也携优质地块前来现场推介。而武汉圆桌的主题“武汉开埠:战国时代的地产模式”已经吸引到数位本地开发商领导参与探讨。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对论坛进行全程网络直播,敬请关注!

   以下为现场直播实录:

   现场直播(二):2011城市观点论坛武汉行

   主持人:尊敬的各位领导、亲爱的各位来宾大家上午好!欢迎大家莅临2011城市观点论坛武汉行。城市观点论坛依托与新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会——博鳌房地产论坛。自2005年启动以来,城市观点论坛遍及青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、文登等全国众多的著名城市。

  武汉作为中部崛起的亮点,经济和房地产发展一直处于中部省会城市的前列。这一次是城市观点论坛在时隔两年之后再次回到江城,也是城市观点论坛七年来第三次走进武汉。

  我们都知道,进入2011年,关于房地产的调控政策是不断的在变化,不少的企业走入了观望与调整的状态。中国的房企究竟需要怎样的模式才可以实现可持续发展的未来呢?如果银根继续收紧,调控政策不变,不少中小房企或者未上市的房企如何与资本结合创造新的模式?

  为此,城市观点论坛第三次走进武汉,希望就2011年中国房地产企业模式创造进行现场深度探讨及前瞻分析,及时梳理调控下的中国房地产行业发展方向,探索武汉及中部区域房企的前行之路。

  在这里,请允许我再一次代表本次论坛主办方观点地产新媒体、武汉晚报及山东省文登市人民政府、华誉景观、合富辉煌房地产、世联地产等支持单位欢迎各位朋友的到来!谢谢大家!

  在现场大家可以看到来了很多尊贵的嘉宾,在这里我要分别介绍一下他们,他们是:

  中房集团理事长孟晓苏先生

  建设部政策研究中心副主任王珏林先生

  高和投资董事长苏鑫先生

  荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司董事总经理章华先生

  武汉市江夏区常务副区长刘新华先生

  天下置业集团董事长陈潜峰先生

  武汉复地房地产开发有限公司总经理王基平先生

  武汉汉江恒升房地产开发有限公司张波先生

  武汉广电房地产开发有限公司副总经理何志坚先生

  合富辉煌(中国)华中区域总经理莫嵘先生

  兰德咨询(中国)有限公司董事长宋延庆先生

  湖北中原地产营销策划有限公司刘文涛先生

  武汉晚报副总编辑蓝怡斌先生

  观点地产新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  还有一部分的嘉宾因为武汉交通拥堵的状况,所以还在来的路上,所以再次感谢大家的到来!本次论坛获得了全国及武汉房地产的热情参与。在这里我要代表主办方再次感谢所有的嘉宾以及参与和支持2011城市观点论坛武汉行的所有朋友,谢谢你们!

  首先要进行今天的第一项,这就是重要的嘉宾致辞,在这里要掌声有请武汉晚报副总编辑蓝怡斌先生为我们致欢迎词!

  蓝怡斌(武汉晚报副总编辑):尊敬的各位嘉宾大家好!今天我们在这里举行模式的创造2011城市观点论坛武汉行,首先请允许我代表主办方武汉晚报和观点地产新媒体向各位远道而来的专家和武汉的开发商朋友们表示热烈的欢迎!

  去年以来,中央政府对房地产行业展开了新一轮的宏观调控,各地政府先后出台了限购、限贷的政策,同时中央和地方也加大了保障房建设的力度,所有的这些宏观调控举措都是为了引导开发企业的转型,推动地产业企业建立约束机制,促进地产行业的健康发展。因此,我们希望通过今天官价在论坛上的演讲,第一步认清当前的形势,为武汉当前房地产的健康稳定发展理清思路。

  当然,房地产的健康发展离不开城市价值的提升,武汉地处中国中部,九省通衢,十年来武汉的房地产行业也取得了令人瞩目的成绩,几乎全国知名的开发商都云集武汉,极大的改变了城市的面貌,推动了城市的发展,改善了江城人民的生活。未来,武汉将定位于国家级的中心城市,城市价值将得到进一步提升。因此,在今年的城市观点论坛武汉行主题中提出“模式的创造”,我想这也是对武汉城市行业性发展创造性的总结。我希望专家们能够畅所欲言。

  武汉晚报是全国创办最早的几家晚报之一,历史悠久,被誉为三镇家庭第一报,从上世纪九十年代的吴天祥,武汉晚报挖掘了一批新时期的典型人物,武汉晚报现在是武汉地区投入产出比最优、经济效益最强的报道,今年是武汉晚报创刊50周年,此次与观点地产新媒体联合主办此次论坛是50年系列活动之一,也是为了探索武汉房地产未来的发展之路。作为中部中心城市的武汉,对于房地产业来说,机遇与挑战并存。

  最后,预祝此次论坛圆满成功,谢谢各位!

  主持人:谢谢!下面有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产创始人陈诗涛女士为我们致辞!

  陈诗涛(观点地产新媒体出品人 博鳌房地产论坛创始人):尊敬的各位来宾上午好!此次观点论坛七年来走遍了中国大部分的省市,这是第三次来到武汉,其实这一次的感觉与以往相差比较大,我想在座熟悉我们论坛的企业都感觉到当下越来越紧迫的房地产调控形势,包括最近我们看到很大的一家开发企业已经把去年销售预期下调了20%—30%左右,我们可能短期无法改变当下大的环境和政策,但是我们可以做到一点就是企业模式的改变。

  大家平常都说房地产无非就是拿地、建房子、赚取土地和建筑之间的差价,其实我觉得我们在未来的第二个十年要改变我们的思维,保障房依然在做,而未来房地产的金融模式是如何,可能在场很多企业做不了当下中国和世界最大的房地产公司,但是我们可以做最快捷的房地产企业,今天我们请来了众多专家,他们可以告诉大家面对这些改变时我们如何从容地应对。

  最后,再次感谢天下置业、华誉景观、武汉晚报、文登市人民政府和所有的来宾朋友们,希望我们今天的相聚可以为未来的行业带来更多的希望。我也特别邀请所有的朋友8月份到博鳌房地产论坛再聚,希望我们再次相约,谢谢大家!

  主持人:谢谢陈诗涛女士!可能很多朋友都在期待接下来论坛的议程,那就是我们今天武汉行论坛的主题“模式的创造”。下面,即将展开今天武汉行论坛的演讲环节,我们邀请到了中房集团理事长孟晓苏先生、王珏林先生、宋延庆先生、章华先生等作为我们的演讲嘉宾,现在进行今天论坛的第一场演讲,演讲嘉宾是中房集团理事长孟晓苏先生,他演讲的题目是《双轨房建设上的徘徊与争议》。

  孟晓苏(中房集团理事长):到观点论坛就要谈观点,今天我为大家带来的观点是《双轨房建设上的徘徊与争议》

  早在98年我们参与房改设计的时候就已经包括了完善住房保障体系,当时住房上有商品房,政府建保障房。去年年底中央召开的宏观经济工作会议确认了这两个体系,建设符合中国国情的保障房体系和商品房体系。十几年前的热血现在已经变成了全国的共识,但是十几年来在建设两个体系方面,认识相当多,出现了几次“矫枉过正”,双轨房问题到现在还没有被主管部门清醒的认识,出现了不少的问题。我讲八个小题目。

  第一、历史上的误区,全民福利房造成全民蜗居。在全新福利分房时代是真正的蜗居时代,根据杨慎的统计,八十年代全国人均住房面积只有3.7平方米,温总理也讲过,他当年全家五口人就住在九平方米的房子里,那是真正的蜗居。住房面貌的改变是通过房改,98年我们都参与了房改,而我作为房改课题组其中一个组的组长,亲身参加了这个设计,在房改设计中其中有七项政策推动了住房商品化的发展,其中完善供应体制的政策,包括商品房、经济适用房、廉租房这三个方面的并举,这就是当时提出的思想。

  在此之后,由于商品房的发展,我们又向国家提出把房地产业列为国民经济的支柱产业,得到了支持。温总理讲的房地产业是国民经济的重要支柱产业,这一年来住房商品化使城镇居民化住房明显得到了改善。中国人民住房的自由率达到了80%,人均面积已经达到了33平方米。温总理特别讲到,这是很少有人提到的一个方面,这么大的成就现在往往是被一些媒体和一些人士是忽略掉了。

  第二、只建商品房伤及弱势群体。过去有一段时间没有建商品房,房改之后我们有一段时间就只顾建商品房,杨慎和我在98年的房改方案中就明确建议由政府来负责建立廉租房的供应体制。再一次提出了市场提供商品房、政府建设保障房的意见。但是前主管部门却长期忽视了保障房的建设,特别是廉租房十年没有建,使得弱势群体的收入水平离商品房的价格越来越远,这本来是政府公共服务职能的不到位,却被一度引导为对开发企业的不满,他们认为靠市场经济、靠企业就可以解决保障性住房问题,采取的措施就是压低房价,政府不需要做什么,只需要开发商就能够解决保障性住房问题,现在看起来我们知道这个理论很滑稽,这就引发了人民群众的意见。

  2007年两会上听到的呼声,我们的政府只有房地产政策,而没有住房社会政策,这是前主管部门一个严重的失误。2007年两会上由国务院提出了廉租房建设要由政府负责,当然是中国的国民委员会提出的,这个意见反而不是其他人提出的。2007年国务院首先肯定了这个意见,作出了一个决定,提出了要把解决中低收入家庭中住房困难作为政府公共服务的一项重要职责,这种认识到位了。

  第三、建设保障房要补十年的旷课。认识耽误了九年,但是十年没建保障房的问题却严重的摆在了现在。2007年起国务院温总理就多次要求加大保障性住房的投资和建设,但是当时缺的就是钱,所以07年总理说要加大投资,结果中央投资到位,地方没有到位。08年再是中央要加大投资,同样也是如此。09年发改委说每年要投资三千亿美元,把住建部乐坏了,但是这个说法又是打了问号,2009年统计全国廉租房建设就连1500亿还没有到,原因是认识到位了,但是缺钱,当然是不是认识真到位了呢,这就使得我们的保障房成为一个木桶原理理论,木桶原理是水容易从短版里留出,十年没有建保障房当然成为一个短版。正确的调控不是砸别的版,而是要把短版建好。

  农民群众建立了经济型保障房,说是违法,但是有效的解决了城市中低家庭收入的居住条件。城中村来建设廉租房,中国农民在各地以城中村的方式参与了城市建设,提供了全世界最大规模的廉租屋,弥补了政府行为的不足,收益应该归村民所有。

  农民的行为已经在前年年底受到了中央的恳求,中央明确在符合规划的前提下和国有土地享有平等权益。其实我们只要承认农民所建的房子是合法的,我们就不需要在保障房上这么尴尬了。我们反而没有这样承认。

  去年国务院加大了力度,要求确保完成580万套,到年底算帐完成了370万套,这个成绩已经不小了,今年为了加大保障房力度又出台国十条和国八条。总理在两会的前后还再次强调今年要落实一千万套,今后五年有3600万套,通过这样的建设使得保障房占全国住房城镇面积的20%左右,我认为这是一个合理的数字。从中也可以看到国务院加强保障性住房的决心。

  第四、抑制房价涨就要增加供给。保障房毕竟旷课了十年,不仅造成了中低收入家庭和年轻人的居住困难,而且严重的恶化了社会心态,使得很多人把怒火集中到了商品房身上,要求商品房降价,一些媒体无法区分这两个体系,无法区分商品房和租赁房,他们认为要打压商品房,要求政府出面降低房价。其实目前和前一段时间出现的房价过快上涨恰恰表明了我们在木桶原理中还存在另外一个短板,商品房的供应也是一个短板,这两个板子都不长,而保障房的板就更加短了。为了抑制房价过快上涨、也为了解决中低收入家庭住房困难问题,从去年我们就建议要增加房屋的供应量。包括增加供应、加大商品房投资、政府加大保障房建设、采取临时性的措施来抑制需求,但千万别把抑制需求的措施当做是常态化和长期化的工作。从去年到今年增加供给的努力得到了一定的成效,去年开发投资增长了33%,今年1—3月增长了34%,而竣工也有明显增加。但是,在增加供给的同时,我们抑制需求的措施却是越来越猛了,本来国十条里明确讲了暂时发放明确措施,本来是临时性的措施,但是一些专家不断的鼓动要调控常态化,在我们这样一个国家要长期的限制商品房的买卖。由于这样的限购说法影响到了一些部门,最近一些地方实行的开发商的资金监管,实际上增加了开发成本,大约增加8%,这些都会计入房价,都会推动房价上涨。大家都拿商品房来出气,认为打压商品房这个短板就能够增加保障房,其实是两个短板。主要是为居民提供住房,而不是为老板们建设商铺,但越来越多的人发现不能不离开商品房建设这个领域了,这样做难道能够完成国十条和国八条里说的增加供应量的要求吗,当然医生把病人麻醉了,目的是为了赶快做手术,现在通过一些措施抑制了居民购买,居住购买的欲望下降了,我们就应该抓紧时间加紧保障房和一般商品房的建设,如果病人醒来什么都没有做就等于白干了,就成了休克疗法了。这种行政手段容易让一些部门上瘾,因为建设保障房的任务太艰巨了,但出去打压商品房价是比较容易做到的,尽管价格不一定打得下来,但是可以看得出来这个部门确实在努力工作。

  史上最严厉的调控到底会走到哪一步连我都说不清楚了,会不会走向政府定价了,那就真成了史上最严厉的,过去历史上没有过这么多的商品房,有了这么多商品房也没有实行政府定价,我真的不希望我们会走大这一步。在这次人大会议上一些代表提出来,为什么不能把限制老百姓买变成限售,就像台湾、香港、新加坡那样,如果在一年之内转让我加你税,两年之内转让税低一点,这样不就可以有效的防止投机性的需求了吗。

  第五、挤出购房款加剧物价上涨。中国现在的钱是很多的,央行提出了外汇占款多,外国人发行的人民币是空的,如果这些资金社会上转起来就不得了了。那是一个多么大的灾难,幸好由温总理亲自领导的房改,使得商品房吸收了大量的资金,像一个巨大的海绵,恰恰是23万亿,去年一年5万多亿资金进入到了商品房的水库里。但是专家们鼓动要引导购房资金新的经济增长点,不要让他们买房子,去买其他的,结果这些资金真的出来了,你限购能不出来吗,他们去炒作社会上的各种商品,这还没有影响到老百姓的生活,但是去年四季度,食品价格一度被炒作,出现了很多中国人说的黑色幽默,造成了CPI上涨5.1,其中视频食品上涨的贡献率是74%。我们看到宏观调控不止只有控制房价这一个目标,还要考虑把钱挤出来了以后会不会推动物价上涨,今年物价上涨的压力更加大。

  虽然改了CPI的方法。现在我们换过来想,是不是还是应当让商品房正常的吸纳资金,如何让资金流到这个水库里来呢,因为要建保障房受到的压力就没有那么大了。

  第七、各地控房价严守两个低于,国务院的目标是遏制过快上涨,不是要降低房价。国务院办公厅发了通知,要求按照各地经济发展水平来制定房价控制的目标。各省市根据国务院的要求纷纷制定了两个低于的目标,一般是低于10%,因为过去很多城市的房价大大高于10%,低于GDP增长和人均收入增长是合理的,因为我们看到的蓝线是房价上涨,09年统计局报的是1.5,但是我们制定的至少是3%,我们知道住宅价格上涨的是13%了。在这种情况下设定两个低于是符合实际的。但是尽管各个地方政府征求了老百姓的意见,但是媒体却批评,两个低于不够,他们要求推导重来,他们的目标是要把房价调控到下降。现在某些媒体对决策机构形成了巨大的压力,而且把这个压力推给了地方政府、推给了中央政府。媒体人是靠吸引眼球过日子的,因为媒体已经商业化了,而且刺痛社会的痛点就容易引起收拾你。中央支持人责问房价是总理说了算还是总经理说了算,直接就质问到了总理头上这一问让全国人民思考了半年多,当时我就说既不是总理管也不是总经理管,是由市场管。到了年底温总理也明确指出了,这个想法不准确也不全面,房价有市场该管的、有政府该管的,媒体还是不依不饶,某些媒体竟然这样说:“这或许是政府的不可承受之重,但中国既然长期执政就不得不承受”,这些混乱由政府兜底是中央这些强势政府的代价。我们知道对抗性情绪在舆论场所占据了主导地位。他们把问题已经提大了中共长期执政,你就必须要兜底房价。

  第八、正确出政策快把短板补齐。木桶原理是需要我们补上短板,短板是供不应求,在房价上涨之前,商品房是应该增加供给还是减少供给呢,现在我们已经看到了这一表现,商品房的供应不足会影响保障房,因为保障房需要大量的投资,需要6.5万亿元。减少了土地出让金,政府又没有物业税可以收,又没有别的资金可以来,地方资金怎么来呢?去年用增发地方国债来充实了保障房的资金,但是总发国债不是一个办法,2008年年底国务院统计用房地产信托投资基金进行金融创新,并且发的文件。现在的问题是一方面保障房缺钱,一方面中国社会已经不差钱了,我们大量的资金社会上游荡去冲击市场。光是保险业就有6万亿资金,如果两会期间保险业巨头都要求投资保障房,因为通过金融创新的长板才能够补上这样一个短板。总理提出调控目标是明确的,决心是坚定的,我们的目标就是要增加房屋的有效供给,包括商品房和保障房,我们不要把这个调控目标忘记了,以为我们只需要打压房价而不需要增加房屋供给,现在已经有些地方出现了背离国十条的趋向,我们需要按照中央的要求把短期的调控政策和长期的发展政策有机的结合起来,促进经济平稳较快的发展,谢谢大家!

  主持人:下面有请建设部政策研究中心副主任王珏林先生,他演讲的主题是《房价调控的目标》!

  王珏林(建设部政策研究中心副主任):大家好!按照组委会的要求,回顾和预测房价目标,我要讲的就是昨天、今天和明天。

  一、(PPT图表对照讲解)

  1、房价9.9%,这个指标也是远远高于09年的,大家从图表上看,虽然有所下降,但是高点还是在2010年。

  2、投资情况,地市开发投资增长过快,从这几年的数字来看,去年投资增长33.2%。

  3、房屋销售,去年是在两个背景的情况下,一是世界金融危机还在持续,二是国十条已经出台,大家都说最严厉的调控政策出来以后,去年的市场是什么情况呢?历史最高位。

  4、施工,去年增长26.6%,前年是2.8%。开工去年增长40.7%,前年是12.5%,其中有一项是供应问题,施工多、开工多、竣工少,前年是增长5.5%,去年是4.5%。从去年整个增长来看,主要是二线城市的增长,以前都是一线城市,现在在前面排位的都是二、三线城市,合肥、郑州、石家庄、沈阳、呼和浩特排在前五位。中部地区和西部地区明显好于东部地区,市场在向中西部转移。

  概括起来:一是去年我国房地产各项指标都在高位运行;二是二、三线城市房价全面上涨;三是社会资金流入房地产过多;四是居民消费、投资没有过多的出路。大家还是集中在有钱还是想买房;五是贯彻调控政策有很大差距,实际上在国十条出来时政策很严、措施很好,但是真正实施起来差异太大,更多的城市基本是空位。

  二、2011年调控加码的原因。基于以下几个原因:

  一是“十二五”规划和政府工作报告很突出的主要是两点:受转变经济发展方式、重视了民生工程。这两点与房地产都有密切的关系,现在我们的供求矛盾为什么这么突出,有外在的原因,也有内在的问题。外在的原因是投资结构不合理导致分配不合理,同时消费不合理,内在原因包括供应结构、产品结构、分配方式的不合理。不仅要搞好市场,更要重视保障房的建设。

  二是进一步贯彻落实“国十条”。措施更严格、更明确。

  三是物价膨胀带来的巨大压力。CPI增长5.4%,一季度平均5%以上,这个指标是比较高的。虽然今年国家定的是4.5,对于完成这个指标有难度,但是能完成,为什么这么说?因为主要是上半年投资的问题,投资量很大,另外建筑材料市场短缺,压力非常大。所以把物价问题摆在首位,房地产与此有很大的关系

  四是房价潜在全面反弹迹象。去年出台调控政策的节奏感,每一个节日之前都出台一些政策,原因就是出现了量价齐升的迹象,如果一旦快速反弹,也可以说对我们整个调控的战略部署打乱了。而且对以前调控造成的损失没法避免。从整个全年的几项指标来看,去年的调控节奏是对的。

  五是把握住两会召开前的战机。去年出了“国十条”,今年又出台了新“国八条”,在一月份出台主要是为了迎来两会,各地领导都到位,是最好的贯彻调控政策的时机,让各地政府更加重视这件事情,而且回去以后对完成这项任务更有好处。

  (PPT图表对照讲解)这是从08年到今年3月份CPI的情况,当我们再高的时候就是出现了08年的经济危机。

  三、“国八条”调控重点。

  一是要求各个城市都要确定房价涨幅指标。根据三个,包括GDP、收入、消费能力。

  二是限购城市范围全面扩大。为什么要限定指标?我觉得这是中央对地方要求最好的办法。因为过去整个调控办法出台那么多,贯彻起来那么难,我不说大家都清楚。确实有各种利益在里面,我把任务交给地方政府,必须要按照这个指标来设定你的调控措施和方案,把压力交给了地方政府。国家调控指标制定以后各地反应肯定不一样,最后的结果也不会一样。

  三是房地产税改革逐步推进。

  四是调整二套房首付比例。

  五是严格住房用地供应管理。从两方面来管理,规范化管理是解决目前市场规范囤地的行为、另外一个是保障房的用地管理。

  六是加强市场管理,规范市场秩序,解决市场上不规范的行为。

  七是保障房建设开始全面规划。

  八是建立约谈问责制。

  四、限购、房产税、加息对市场的影响。

  1、限购,市场供需矛盾会有所缓解,当前刚性需求可以稳定市场。优先解决本市和长期居住这个城市居民的住房问题,排除一些以投资为主的住房群体。现在的市场是什么样的呢?矛盾加剧突出,目的是缓和市场矛盾,这种办法是不合理的。按理说市场不应该采取这种排除办法,但是我们的市场发展到了一个阶段,还处在住房制度改革的时期。在这种情况下,也不敢说我们的供求矛盾平衡,就目前住房供给、刚性改善性消费这一块,觉得会出现求大于供。尤其是去年沉淀了一些消费,今年上半年还会继续沉淀一些消费,保持市场稳定没有太大的帮助。

  2、房地产税,我定义为潜试水,上海方案是以面积为主,人均60平方米,超过就要加税。重庆是在主城九区按价格来划分税费。税收的影响会慢慢加深、范围会越来越大。

  3、加息。全面影响,波及的范围难以评估。

  从现在来看第四次加息了,增加了两方面的成本,一个是消费成本,另外一个是开发成本。

  五、1000万套保障房计划。40%是棚户区改造,大概是五千万,中央投入四百亿用于基础设施配套,地方投入1200亿。真正资金短缺的是廉租房,这一块是没有利润的。现在各地在采取各种办法解决这一问题。虽然是保障房资金问题,但是更重要的是认识问题,政府对这件事的认识问题。认识到了事情就做了,而且方法是非常之多的。

  六、2011年房地产市场发展趋势。全国销售同比增长14.9%,但是在有些城市几乎属于零状态,比如说北京、上海前几天的房展基本上没有卖多少套。大家说是信贷危机感非常强,但是在全国来看销售量还是增加那么大。大家要回忆一下去年,去年上半年包括五一之前全部都不好,而且五一以前又出台了一些调控政策,但是到年底以后的销售全面爆发,所以我判定现在属于观望期,买卖双方谁也不出手都在观望。到年终政策稳定、市场相对清楚一些,刚性需求开始逐步出售,到年底整个市场就开始呈现了。由于我们现在的经济刚刚公布的是9.7%,还是保持了比较快的速度发展,现在城市建设的热潮还很高,所以说房地产不是你想不想走的问题,你不走也会有政策。这个市场我相信还是能够保持稳定发展的。如果真的要年底继续出现低迷状态,那说明我们的政策太厉害了,如果继续出现高涨说明我们的政策落实还不到位,但从目前的政策和我们提供的需求,在这一两年之内主要应该满足于自住型和改善型的需求,谢谢大家!

  主持人:下面有请山东省文登市城市运营办公室主任毕建超先生做主题演讲!

  毕建超(山东省文登市城市运营办公室主任):尊敬的各位领导、各位嘉宾大家上午好!今天论坛的题目是模式的创造,模式的创造是一种常态发展形势的转变。今天我们为什么站立在这里呢,因为文登市从前年开始城市推广模式的创造,不但是我们模式的创造,也是我们和观点新媒体共同发展的趋势。去年开始,我们在观点论坛上提出,各大房企要进行模式的转变,不但要关注一二线趁势,更要关注三四线城市,特别是三四线城市中区域和经济发展的龙头。而在今年国家调控的政策下,这种趋势反而是越来越明显了。

  今年是“十二五”规划启动实施的第一年,1月4日批复的山东半岛蓝色经济区的发展规划,在发展规划中,文登市被规划为三个国家级旅游度假区、三个海洋经济新区,作为一个县级市能在国家级战略中多次被提及,充分表明了文登的发展已经引起了全省乃至全国的重视。

 

  下面,我简单的介绍文登的八大优势:

  第一、文登的气侯宜人,四季分明,冬不严寒,夏不炎热,是中国四季养生质地。

  第二、战略优势明显。文登市是最适合人类居住的城市,是中国距离韩国、日本最近的城市之一,综合经济实力居全国百强县第14位。国家和山东省在财税、金融等土地方面给予了文登大力的支持,为文登的发展提供了千载难逢的重大机遇和强劲动力。

  第三、文登拥有156公里的海岸线,黄金海岸宜居宜业。先后引进了80多个过亿元的大项目,今年旅游度假区重点实施了“一岛一湖两轴”的景观工程。南海新区将成为养生乐业和创业保地。

  第四、交通优势明显,高速铁路穿境而过,使文登成为中国北方唯一一个交通体系完备的县级城市。

  第五、生态优势明显。

  第六、温泉之都独具特色。

  第七、文化资源丰厚。文登市为共和国培养了120位将军,形成了红色文化。

  第八、长寿之乡享誉全国。文登是全国13个长寿之乡之一。

  文登有这么多的资源,环境优美,气色宜人,我们要通过整合进行模式的转变,去年开始首先邀请了清华规划研究院打造了滨海养生之都的战略规划。塑造以特色养生规划为灵魂,以道教养生和温泉养生为核心,以养生旅游、养生地产为辅助,各项功能要素齐全、配套设施完善的养生独家区,努力将文登打造成辐射全国的养生旅游度假目的地城市。行动计划主要是采取政府经营环境、企业经营市场、百姓企业文化三方共营的理念。分为启动期、成长期和成熟期。为此,我们从去年开始启动了城市品牌营销活动,举办了首届国家养生峰会,央视、山东卫视、凤凰卫视、旅游卫视等电视媒体上进行广泛宣传,今年将在西北、华北、东北、长三角等60多个城市进行城市形象广告推广,全面提升城市的美誉度。

  各位来宾,随着山东半岛蓝色经济区国家战略的顺利实施,文登必将成为人海和谐的滨海宜居城市典范和国际知名的旅游目的地。投资城市最重要的是投资城市的一个未来,踏遍千山万水,唯有文登最美,借此邀请各位朋友到文登旅游度假、投资置业,文登欢迎您!

  主持人:谢谢毕建超先生,第四位演讲嘉宾是兰德咨询中国有限公司董事长宋延庆先生,他演讲的主题是《利润率:中海百亿与万科的千亿》

  宋延庆(兰德咨询(中国)有限公司董事长):各位嘉宾大家好!我今天主要谈一点微观的,这些年我们一直为房地产企业服务,我个人这几年也认真研究了一下房地产企业,主要讲的是万科、中海、绿地他们之间开发模式、创业模式的区别,以及销售额、利润率背后的原因。我今天讲的内容也是围绕这些展开。

  中海和万科利润率之差,2009年万科实现营业收入488.7亿,当年结算的净利润是53.3亿,利润率是10.9%,而同一年中海结算的营业收入是328亿,利润是74.7亿。我们可以看出,中海比万科低了100多亿,但是利润比万科高了将近20个亿左右,换句话说中海的净利率是万科的两倍多。2010年,万科实现销售额是1080亿,结算的营业收入只有507亿,我记得今年年初在广州论坛上曾经说过,这是我们业界大多数上市公司玩的一个游戏,我们可以大胆的测算一下房价,去年还有500多亿的投资销售额没有进入结算,今年如果万科能够实现700个亿的新增合同额,也就有可能做到1200个亿,大多数上市公司都会这样做,我不知道是不是这个行业的悲哀。

  在这一年我们也看到了除了万科历史性的突破千亿以外,业内终于诞生了净利率超过百亿的企业中海,当年的净利润达到了123.7亿港元,在这一年中海和万科的净利润之差进一步拉大,达到了13.5%。

  我个人给出了三个方面的原因:

  第一、直接原因。我们始终认为中海和万科是两个不同的企业,几乎代表着两类不同的企业一个是非常低调、稳健的央企;另一家是我们不太愿意做过多评价的股权多元化企业。直接原因是两者的产品战略不同,大多数人认为是两者之间的产品定位不同,或者是市场导向不同,通俗的讲中海主要做中高端项目,万科主要是住宅。但是我们认为一个房地产企业的战略包括于产品理念、产品定位、产品结构、产品标准化等内容。分析不同企业的产品战略应该从多个纬度。

  第二、两家公司的以下三种能力表现出比较大的差异。

  一是反周期能力。

  二是营建能力。房地产产品的实现过程。

  三是成本控制能力。

  万科和中海之所以出现这样的利率差可能有两者之间对于企业价值的理由问题,我们刚才说了中海属于央企,很多人认为央企的管理没有真正的所有者,其实这21家央企地产公司里,我们和14家央企合作,我们认为央企的用人机制和领导班子建设方面远远强于民营企业。比如说几年换一总经理,不像很多的民营企业从开始创业到最后都是一个老板。一个人一生无论多么优秀,你的黄金时间也就是四大八年,所以美国总统一届是四年、两届是八年。一个企业的领导人不可能有二十年的黄金期献给这个企业和行业。国有企业每几年换一任领导未必是一件坏事。之所以对企业架构的理解不同,比如说我们有一些股份多元企业,他们对股东的理解可能更多的是停在所有者和感觉者的区别上。前前天一个老板讲大一个故事,老板和职业经理人的区别在那里,两个人一起到山上打猎,碰到一头熊,职业经理人一枪打过去没有打准,熊铺上来的时候职业经理人可以仍下枪走人,而老板就会赤手空拳的去得。过多关注个人的股权激励,而不太关注股东价值的诉求导致了不同企业的利润率表现上有迥然的区别。因此,就算一流的优秀企业也很难找出各个方面都表现得非常好的。:

  我在这里提出优秀房地产企业的八大特征:

  1、优秀的房地产企业都能够提供精致、有价值的房地产产品和优质的服务。如果像万科、绿地这样的企业一样,你能够形成相对成熟的产品线那就更好了。服务,不仅仅是传统的物业管理,而是指面向新的物业服务体系,包括养老。我昨天在绿城开了一天的会,他们提出了专门研究社区养老的学堂叫“娱乐学堂”。

  2、优秀的企业都具有鲜明特色的品牌形象,比如说我们提到中海就很清楚他们做什么,提到新河湾就知道他的装修很到位。

  3、股权结构合理,具有完善的法人治理结构,决策比较快速、有效。

  4、优秀的房地产企业肯定是战略方向清晰的、商业模式明确的,具有持久竞争力的。

  5、具有敏锐的市场把控能力、反周期能力、你不能踏空。规模开发能力和快速开发能力。中等规模以上的房地产企业现在竞争的就是两个字“快、多”。

  6、要想成为一流的房地产企业,一定要构建一流的平台,同时我们要有一流的薪资。如果公司的竞争水平不具备行业竞争力如何吸引一流的人才,没有一流的人才又怎么可能成为一流的企业。

  7、我们的企业家都有一个共同的特征,勤勉、好学、善意、正直、低调、有责任感、追求完美。业内有一个好奇怪的现象,越高调的企业成长越慢,而越低调的企业一不留神就做到500亿。

  8、要成为一流的优秀企业肯定需要有规模效应和比较好的盈利能力,只有这样才能建立自己的话语权,备受社会公众和广大媒体的关注。

  这是我提出优秀房地产企业的八个特征。要想成为优秀的房地产企业,我们认为应该实现几个方面的转变。在今年之前,业内的企业大多围绕着“老四化”做文章,包括规模化、规范化、专业化、全国化布局。我们观察通过对一线企业的研究发现了“新四化”,全面的标准化,包括产品的标准化、流程的标准化、人力资源的标准化、业务管理的一体化。我们所搭建的任何一个平台是不是产品为了业务服务的,而不要为了管理而管理。现在很多一线企业整合全球的优秀资源。

  我们认为房地产企业应该总两个方面导入,首先,尽可能的调整企业的发展战略,向下游拓展,实现一级、二级、三级的联动。其次,现实的来说可以从产品线和管理上入手,像一线企业那样建立标准化和可复制的产品线。

  面对现在的市场形势,股市在不好的时候也有上涨的,股市上涨的时候也有跌停的。通常的一个规律是,成败永远取决于自己,市场越剧变的时候越容易打乱思维,你保持一颗平和的心态,想到什么只要是正确的就要干,积极行动起来,我们相信肯定能度过今年这样一个非常关键的时期。谢谢!

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