保利香港:保利地产同业竞争影响微乎其微
作者: 武瑾莹     时间: 2011-03-31 03:09:10    来源: [ 观点地产网 ]

房地产市场非常大,任何一家房地产公司的市场占有率都不超过2%,同业竞争对股东或者是投资者的影响微乎其微。

  观点地产网 武瑾莹 3月30日,保利香港召开2010年度业绩发布会,主席兼董事总经理雪明、董事副总经理叶黎闻、董事副总经理韩清涛、财务总监潘治平、融资关系总监蔡伟生出席了活动。

  2010年度,保利香港实现销售额共114亿元,较去年80亿上升43%,超出年初100亿销售目标;销售面积为143万平方米,按年上升19%;销售规模超过10亿的城市增至5个,分别是上海、武汉、南宁、贵阳和哈尔滨。年内项目结转金额达69.3亿元,结转面积89万平方米,平均单价约7800元/平方米,普通住宅占76%。

  保利香港于报告期内新开工建筑面积约325万平方米,持续销售项目15个,新开盘项目7个,预售面积约143万平方米,竣工并交付项目建筑面积约171万平方米。

  截至2010年底,保利香港共持有房地产开发项目达44个,分布在全国17个城市,其中31个已开工建设,在建总建筑面积约457.3万平方米,待建规划建筑面积约1256.8万平方米。

  以下为业绩会现场问答实录:

  现场提问:保利香港的总贷款大概是300亿左右,而在一两年内要还的大概是180亿,今年在还债方面会有什么方法?有没有下降的空间?还是觉得这个水平可以接受?保利香港还没有发债券,会有这样的计划吗?

  保利香港:2010年的现金流里面,预计有180亿元的销售回笼,还有新增银行贷款60亿元,也就是说还有240亿元的现金。支出方面就是基本210亿,包括土地款是120亿,工程款大概90亿,还有其他的管理费、销售费4、5亿。预计到年底的结余还有210亿元人民币,按照现在的现金流预算应该没有太多的资金压力。

  负债方面,我们的负债率达到了63%,比2010年有比较大的上升,原因是去年土地储备的资金花得比较多。管理层觉得控制负债率在70%的水平是比较合理的,今年销售增加的情况下,能够降低负债率,不会有太大波动。

  手头现金从预算来看还是比较充裕的,从这个角度来说,没有发行债券的需要。

  现场提问:保利地产3月23号的股东会上回应与保利香港的同业竞争的问题,双方的原则是不再增加新的重叠城市,除了这个原则以外,双方还有没有其他的一些协调方式?如果按照这个原则,比如说像南京、成都这些城市保利香港是不是就不会进入了?

  还有刚才管理层介绍,今年在获取土地方面包括了母公司注资,那么可以具体透露一下今年母公司注资的计划?大概是哪些项目或涉及多少金额?

  保利香港:我们反复说明过同业竞争这个问题,因为房地产市场非常大,任何一家房地产公司的市场占有率都不超过2%,所以说在一个区域的同业竞争对股东或者是投资者的影响微乎其微,最重要的是专业化管理和团队经营能力,这才会对收益产生影响。

  我们和保利地产重叠的城市目前是4个,有重庆、广州、上海、武汉,但即使在同一个城市,也不在一个区域。我们进入同一个区域的时候会互相协调,不会在同一个项目上产生直接竞争。

  因为市场足够大,离开了这个区域还可以到其他区域去发展,所以同业竞争可以比较好的得到解决、协调和处理。从这几年两个公司发展没有因为同业竞争而产生很大的影响来看,这个问题应该是解决得比较好的。

  关于区域发展,珠三角、长三角可以进入的城市是我们区域发展的战略。主要是因为上市公司总部在香港,一部分管理人员在珠三角,管理起来方便,所以珠三角是我们的重点发展区域。

  长三角是因为运营管理中心在上海,在上海这个区域里面,我们大概有200-300人的管理团队,所以长三角是重点发展区域。

  而且这两个地区又是经济发达地区,在这两个区域,我们会更多地进入二、三线的城市,比如去年进入了宁波,今年上半年还有余姚等等。

  关于注资的问题,首先母公司对上市公司继续给予大力的支持,而且母公司具有一定的土地储备,注资主要是时机和效果的问题,如果在适当的时机,能够取得比较好的效果,注资才能达到条件。

  现场提问:如果注资会涉及到哪些具体的项目呢?

  保利香港:我们在珠三角、长三角都有项目,注资的项目一定是在发展的区域当中。

  同时,上市公司也有能力获取低成本的项目,去年我们新增的土地储备面积将近800平方米,通过注资得来的是270万平方米,剩下的都是上市公司拓展的新项目。

  现场提问:之前保利地产曾经有意图要收购保利香港,但是后来没有继续下去,这样的收购会不会再出现?保利香港有什么意见?

  保利香港:其实你问的问题是为什么保利集团采取两个上市公司的架构来进行房地产开发。从集团的层面来看,是想利用两个资本市场来发展主要业务。

  香港资本市场具有得天独厚的优势,这个大家都知道;国内的资本市场也有优势和特点,所以我们现在是两个上市公司共同发展的结构,两个公司集中起来更有利于同业发展。

  同业竞争对两个上市公司并不能产生实质性的影响,所以这种结构是一个优势结构,并不是谁收购谁的问题,目前我们是这样的状态,也是这样的策略。

  现场提问:集团今年是要积极主动的应对政策调控,那是不是说在定价上会比较灵活?如果有的话,调整的幅度会是多少?

  保利香港:新盘价格普遍要比旧盘高,这是房地产的发展趋势,我们也一样。在国家宏观调控政策下,房地产市场不同区域受到不同程度的影响,我们的原则就是随行就市。

  目前并没有刻意调整价格的策略,从同期开发的楼盘来讲,都是不同程度略高于旧盘的价格。下一步会根据市场情况来进行调整,但是目前没有大的调整策略。

  现场提问:北京限购的措施对北京的项目有没有影响?如果限购在其他的地方都很强烈的话,对今年的销售会不会有影响?最坏的影响是什么样的?

  保利香港:限购令只是影响之一,其实有八条调控的措施。当然这八条调控措施里面,限购令在短期的影响会比较大一些。

  实际上八条的措施里面第一条就是要明确一个城市一个区域的具体价格,强化地方政府的责任。这主要是对今年房地产价格或者是房地产形势的判断,也不仅仅是限购的问题。

  今年的走势还具有不确定性,但是不确定性从一方面也说明有确定性。目前数十个城市已经通过了价格控制的指标,就是房价增长低于GDP增长,同时低于居民可支配收入的增长,上海市还加了一条商品房开发量要低于保障性住房的量。

  这几十个城市大体一样,总的来说是要控制在10%左右,房价增长不高于10%,出台的政策已经说明了未来房价走势情况,通过这几十个已经出台的政策来判断,基本上趋势是可以看出来了。

  第二个就是在市场有些不明朗的情况下,或者是不确定的情况下,也是一种机会,或者也是一种机遇。价格或者走势如果看得很清楚的话,那机会就少了,机会就在于有的人看清楚,有的人没有看清楚,在这之间把握机会。我想在这样的情况下,应该是可以把握住的,心里是有底的。

  对宏观走势、形势的判断和研究是我们确定180亿销售指标的原因之一,同时从去年的项目来看,我们加大了二、三线城市的开发。公司处于发展的时期,今年开工面积也比去年增加,仔细分析今年开盘的18个项目,我们觉得180亿的指标是能实现的。

  现场提问:刚才提到母公司注资可能会在原有发展的地方,有没有具体的数据?大概有多少可以注进香港上市公司?去年到现在保利香港销售但是没有入账的金额大概是多少?

  保利香港:首先注资的规模,因为集团有很多不同区域的土地储备,储量是挺大的,但注资额有多少要根据当时情况而定,现在我们没有一个很详细的计划。

  去年销售还没有入帐的大概有92亿人民币左右。

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