雅居乐业绩会:不做保障房 销售目标无压力
作者: 武瑾莹     时间: 2011-03-17 02:08:45    来源: [ 观点地产网 ]

370亿的销售目标已经是通过多方面的测算,按我们项目计算是可以做到的。我们项目的价钱很有竞争力,品牌也很有竞争力。

  观点地产网 武瑾莹 2011年3月17日,雅居乐发布了2010年全年业绩报告。报告期内,雅居乐营业额为205.2亿元,同比增加53.9%;毛利约为93.89亿元,同比增加89.5%;股东应占利润及每股基本盈利分别上升220.4%及229.5%至约59.76亿元及1.707元。

  截至2010年12月31日止,雅居乐总确认销售面积为2,143,120平方米,相应的确认销售金额则为201.97亿元,同比分别增加8.9%及54.7%;合约销售建筑面积为283万平方米,合约销售金额再创历史新高,约为323亿元,大幅上升60.7%。

  据雅居乐披露,2010年海南清水湾项目合约销售金额约为99亿元;广州雅居乐剑桥郡合约销售金额约为26亿元;广州雅居乐花园合约销售金额约为26亿元;中山凯茵新城合约销售金额约为19亿元;南京雅居乐花园合约销售金额约为19亿元;成都雅居乐花园的合约销售金额约为15亿元;顺德雅居乐花园的合约销售金额约为15亿元;中山世纪新城的合约销售金额约为12亿元;中山雅居乐御龙山亦取得逾10亿元的合约销售。

  此外,雅居乐持有20%权益的广州亚运城项目亦于2010年9月正式推售,于短短3个多月已录得合约销售约50亿元。

  截至2011年2月底,雅居乐累计合约销售金额及合约销售面积分别约为人民币67亿元及51万平方米,同比分别大幅增长约76%及43%,完成全年销售目标330万平方米约15.4%。

  土地方面,雅居乐表示2010年通过拍卖及协议转让方式分别在广州、佛山、中山、南京、沈阳、上海、天津和海南等地成功购得总建筑面积约404万平方米的优质土地。于2011年3月16日,雅居乐分别在26个城市及地区拥有70个处于不同发展阶段的项目,土地储备总建筑面积约3351万平方米,平均成本仅为约每平方米1132元。

  截至2010年12月31日,雅居乐持有的现金及银行结余总额约为106.81亿元,净借贷对总权益比率仅为49.6%。

  在业绩发布会上,雅居乐主席陈卓林表示,截至到3月15日,雅居乐已经完成约80亿元的销售目标,占2011年全年370亿元任务的22%。

  雅居乐副总裁刘华锡、总经理黄泽军、首席财务官崔永年、副总经理兼公司秘书卫静心也出席了活动,并与陈卓林一起就雅居乐的发展问题做出了回答。

  以下为雅居乐2010年业绩发布会问答实录:

  媒体提问:今年销售目标是370亿元,与2010年相比增幅比较保守,为什么会制定这么保守的销售目标呢?另外2010年雅居乐的均价超过11000元/平方米,预计今年的均价可以达到什么位置?

  陈卓林:今年受政策影响,而且政府也很留意地价和楼价,所以370亿的销售目标已经是通过多方面的测算,现在按我们项目计算是可以做到的。我们项目的价钱很有竞争力,品牌也很有竞争力。

  还有产品方面,我们有一些洋房相当一部分是多层低密度住宅,有一部分是别墅,有很大部分有钱人是一次付款,有一些是按揭的,因此我们对销售是审慎乐观,我们相信能做到370亿。

  还有限购并不是在每一个城市都限购,雅居乐所在的城市70%都没有受限制,而且第一、二套住宅的需求始终还是存在的。我们现在的均价是11000元/平方米,广州现在有一些好的产品,南京也有一些好产品,我们认为价钱能保持的,也是比较合理的。

  媒体提问:海南清水湾销售是99亿,是去年的数字还是今年的合约销售?今年买地的政策是否会放慢,因为现在已经有很多土地储备?最近内地也传个别城市楼盘推出更多优惠,很多在暗中减价,贵公司是否有相对策略?

  陈卓林:99亿是2010年的业绩,我们今年计划是100亿。2010年清水湾项目的业绩而占全年销售比例是30%,2011年大概是26%左右。

  土地方面,我们现在有3300多万平方米土地储备,位置也不错,足够8年发展,如果没有好的条件,我们不会盲目再拍地。

  至于是否会减价销售,其实大家看到一线城市的北京、上海、深圳等高楼价地区限购得比较死,但现在观察价钱都未有明显的降低,可能大家都在观察当中。

  广州等地区的楼价相对是比较合理的,因为政府并不是想楼价马上跌,而是不要升。目前地价贵我们也没有办法,所以我认为,如果政府能够保持合理的价格的话,我认为不会下跌很多,因为首先是有需求量。而且广州、中山的价格跟苏州、杭州这些二线城市相比也是有差别的。

  大家都知道海南岛是受最大冲击的,现在我们卖1万多元/平方米的洋房。我们不仅不会降价,今年再升10%的话还是有市场的,所以我们需要看城市和项目的因素。

  媒体提问:我们看见财务报表中写2010年亏损1亿多,为什么会有这个亏损?另外陈先生去年曾说看政策之后再决定买地,而第四季度雅居乐买了挺多地,也就是说政策对你们公司的发展影响不大是吗?还有在负债比率方面,去年净负债比率上升10%,雅居乐可以承受怎样的负债比率?

  陈卓林:先讲负债率,现在负债是49亿,达到50%,负债率在50%-55%是我们一贯的政策。开发房地产不借钱是不可能的,借太多也辛苦,所以这个负债率区间比较合理的,我们未来会根据这样的策略去做。

  雅居乐买地是很审慎的,但去年还是买了很多地,有三方面原因,第一就是这些地是之前一直有关注的;第二是我们有80%都是补充土地,譬如说佛山、三水、西安等地已经卖完,已经差不多了,这都是补充项目的;第三就是南京的地,现在楼面地价已经达到7000元/平方米,是物超所值的,我们的品牌旧项目都可以卖到20000多元/平方米。

  媒体提问:今年准备用多少钱新增土地储备呢?另外因为今年政府也加大保障房建设,雅居乐也会考虑参与吗?在销售不太明朗的时候,是否有融资的可能?还有海南清水湾项目是不是已经不考虑分拆上市了?

  陈卓林:买地方面,海南有地块在谈,云南也在谈,还有北京、天津在看。

  资金方面,我们有100多亿现金,按今年销售来计算,我们也有300多亿资金回笼,目前我们有70多个项目,慢慢做好。

  保障房方面,按照公司策略和品牌来说,我们是不会做的。因为现在我们公司主要是开发高中端产品,所以保障房是不会计划参与了。

  融资方面,目前还没有计划,海南岛项目分拆上市大家已经收到消息了,但需要看形势发展,但目前公司暂时没有计划。

  2011年我们到期债务有50多个亿,里面有20亿是财务安排的。其实我们国内有存款,国外也有贷款,至于受限现金是40多亿,有20亿是存款,剩下十几亿也是可以拿来用,但用途规定是用在卖楼花,楼盘的建筑费里面。按照目前统计我们今年工程款方面大概170亿左右。

  媒体提问:今年雅居乐加快了推盘速度,是否受宏观调控政策影响?雅居乐没有发债,但很多地产商进行发债,这是否说明雅居乐现在并不缺钱?国内现在批给国内开发商贷款比较少?你们情况如何?还有你们对宏观政策怎么样看,具体有什么策略应对调控?

  陈卓林:我们今年也有开盘计划,但考虑到宏观调控政策,所以我们刻意加快速度开发,因为资金回笼很重要。清水湾我们今年的目标是100亿元,在1、2月份非常好,对实现销售目标很有信心。

  刘华锡:目前现阶段我们资金比较充裕,还有即将回收的55亿,所以暂时没有发债的计划。

  还有如何看待政策问题,这一次宏观政策是比较严厉的,但出发点是稳定房价,如果房价不增长,经济在增长,事实上房价已经是下降了,我们希望房价推向稳定,但刚刚问会不会降价,可能每个发展商有自己的做法,有可能他们选择降价,但我们的项目在二线我城市比较多,我们会根据市场情况作适当的调整。

  银行贷款方面,我们目前还没有用的额度超过200亿,比较充裕的,今年人民银行利率是比去年同期高的。

  媒体提问:除了清水湾之外,你们去年在澄迈也买了地,是否会继续在海南补充拿地?雅居乐负责亚运城的销售,现在亚运城第一期还有多少货量是要没有推出的呢?第二期有没有计划什么时候推出?发改委提到有计划在商品房做到明码标价,并且不允许未经公示上涨商品房价格,雅居乐有这么多商品房,有什么影响?

  陈卓林:1、2月份我们在海南销售了26亿。澄迈这块地不错,是在江边的,非常近海口,我们希望2012年能够推出市场。我们看好海南的市场,而且事实上我们能做到。现在除了清水湾,海南其他地方也在看,因为市场上全部是有钱人的,大家70%都拿现钱来的。现在我们在全国20多个城市有销售清水湾项目。

  亚运城第一期现有8000多个单位,卖了4000多套,现在还有4000套左右,陆续在卖。亚运城项目,我们是以销售为主的,现在定价都是在12000元多,不到13000元/平方米,非常好卖,我们计划今年销售目标是80亿左右。亚运城第二期开发已经开工,估计今年就可以销售了。

  黄泽军:明码标价方面,我相信是有一些人说一些城市房价上涨得非常厉害,在一线城市之外还没有这样的规定。我想在政府认为适当的时候推出宏观政策的目的是比较有效的。

  在应对政策上,我们有灵活的政策,譬如在广东,虽然说7000-8000元/平方米有相当利润的话,我们也不会加得很厉害,我们的价格是最适当的,也不担心对我们有标价方面的规定。

  刘华锡:南京一直实行明码标价的,在这样的市场里面,我们同样两年半拿到当地冠军,我们也知道怎样去适应政策。

  媒体提问:海南清水湾现在还有多少可以推出来销售?海南土地储备超过所有储备的30%,你们没有考虑分拆,是不是考虑这些项目之后再开发。在土地储备方面达到8年,比较其他开发商来说是不是太多呢?

  陈卓林:清水湾现在是第三年的销售额,土地价格是900元/平方米,如果是20000元/平方米的楼面价,对雅居乐贡献很大,100亿销售目标全部在清水湾。

  土地储备方面,我们算是比较多的,有3300万平方米,大家都知道我们前期拿了比较便宜的地。我们公司有最大的优势,现在我们每一年都增加开发量和提高市场品牌,土地储备能满足8年的发展,这非常有优势的。

  现在一些公司是两到三年的开发储备,而我们比较多,所以我们会开发快一点,去年36个项目,今年会增加10个项目销售。

  媒体提问:现在集团项目在二三线城市的比例是多少?是否会选择加大开发二三线城市以避开政策风险?公司今年是否有更多措施应对调控?是否会影响雅居乐的楼价呢?毛利率今年有45.8%,是否有能力再超越这个水平?

  陈卓林:如果计算海南也是二三线就非常多了,大概有2700多万平方米,占了80%左右。

  二三线是很成功的,包括成本和市场份额,包括抗政策方面,现在很多开发商走进入二三线城市,我们也会坚持那样走,因为市场很大,风险比较小;现在海南是二三线,但销售均价比一线城市,毛利率是比一线城市高的。

  2010年调控已经最严峻了,是否有更严峻的呢?我想政府应该认为是有效的,而且大家都关注这个行业,也不希望这个行业大起大落,现在不仅是控制楼价,包括地价也控制了,对开发商和买家都有好处,我们希望政府出一些有效控制楼价和地价的政策,开发商是欢迎的。

  至于毛利率的问题我认为2011年是有机会的往上走的,因为成本已经确定了,但销售价钱有变动的,现在达到45%我们已经很满意了。

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