中小房企南国置业 信托融资“华容道”
作者: 见习编辑 陶鲤     时间: 2010-12-09 21:59:50    来源: [ 观点地产网 ]

房地产主要的融资渠道都受到了很大的限制。除一些类似地下钱庄的途径,中小房企目前就只能选择信托融资的途径。

  观点地产网 见习编辑 陶鲤  12月8日,银监会网站发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,要求各信托公司逐笔分析房地产信托业务的合规性和风险状况,合理把握规模扩展。

  就在近日,武汉南国置业与交银国际宣布了一起的1.7亿元信托计划,在银监会已要求信托公司收紧房地产信托业务后,大部分信托公司已暂停房地产信托业务背景下,这一起最新的房地产信托计划引起了业内普遍关注。

  1.7亿元信托

  公告披露,在这一信托计划中,武汉南国置业将以全资子公司武汉大本营商业管理有限公司为主体,通过交银国际信托有限公司发行两年期总额不超过1.7亿元的信托。

  而交银国信将以募集的信托资金1.7亿元对大本营公司进行增资,其中2000万元用于增加大本营公司的注册资本,剩余1.5亿元计入大本营公司资本公积。

  按照信托计划安排,南国置业的控股股东许晓明将以持有的南国置业相应数额股票作质押担保。

  据了解,此次信托期限为两年。南国置业承诺到期收购交银国信以信托资金对大本营公司进行增资所对应持有的大本营公司全部股权,以实现交银国信的退出。

  南国置业将在信托到期前支付信托收益(按交银国信支付的增资款金额不超过13%/年计算),并承诺信托到期后按照1.7亿元的价格收购交银国信所持有的大本营公司股权。

  对此,有证券分析师表示,虽然目前银行借贷的利率为7%,但是地产开发商去银行申请不到,相对民间借贷30%的利率,此次南国置业信托的13%年利率,还是相对比较低。

  据了解,武汉大本营商业管理有限公司成立于2005年6月,注册资本3000万元,系南国置业全资子公司,法定代表人许晓明。

  武汉大本营公司下设南国大武汉生活广场位于汉口解放大道与建设大道交汇处,总建筑面积约40.5万平方米,是目前武汉市最大的家装建材市场,几乎囊括了武汉家装建材各门类的主流总代理商户。

  股权投资型信托

  更早之前的消息显示,银监会11月已下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》给各信托公司,要求信托公司自查房地产信托业务,积极防范房地产市场调整风险。

  具体内容包括:信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全,开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等等条件。

  此举被认为是继规范银信合作模式、实施净资本管理等措施之后,监管部门针对目前信托公司尚未受到严格监管,银行得以通过信托公司向房地产公司发放贷款,避开政府对房地产贷款限制行为,打出的一记重拳。

  有业内人士就指出,今后随着信贷政策的收紧,信托公司的房地产业务重心将倾向以股权投资和权益投资类为主的投资型房地产信托产品,而不再是“贷款类”的融资型房地产信托产品。

  据了解,融资型与投资型房地产信托产品的最大区别在于运作主体完全不同。

  前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款,或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资,信托公司仅仅充当贷款中介角色。

  但在投资型房地产信托产品实际运作过程里,信托公司必须参与到房地产项目开发进程,并从项目开发收益中获取利益。

  此次武汉南国置业的信托融资,无疑是属于股权投资和权益投资类的信托类型。增资完成后,武汉大本营公司的注册资本为5000万元,其中武汉南国置业股份有限公司持有其60%股权,交银国际信托有限公司持有其40%股权。

  融资的华容道

  资料显示,这已是今年以来南国置业第四次通过信托融资,总融资额达8.68亿元。

  5月17日,南国置业拟以全资子公司通过武汉新天地投资有限公司为主体,通过江西国际信托股份有限公司发行两年期总额为3亿元的信托。

  10月27日,南国置业以全资子公司武汉北都商业有限公司为主体,通过方正东亚信托有限责任公司发行两年期总额为1.98亿元的信托。

  11月8日,南国置业通过江西国际信托股份有限公司,对其子公司武汉南国创新置业有限公司的相关债权发行总额为2亿元,期限为30个月的债权信托。

  但在目前信托遭遇压力收紧的背景下,南国置业为什么还要选择信托融资呢?观点地产新媒体为此致电南国置业,但是南国置业相关领导人以不方便透露为由,拒绝了采访。

  有业内证券分析师表示,因为目前国内地产开发商融资渠道比较窄,再融资与开发贷款被收紧后,现在合法解决现金流困难的途径只剩信托这条途径了。

  虽然地产开发商也还可以通过民间借贷来解决现金流问题,但是毕竟民间借贷的利率也不低。综合比较,开发商走信托融资还是比较安全,同时利率也相对比较低。

  而西安某信托研究所相关人士也认为,类似南国置业这样的中小型房企当然希望有更多的融资渠道,但是目前房地产主要的融资渠道都受到了很大的限制。除一些类似地下钱庄的途径,中小房企目前就只能选择信托融资的途径。而现在看来,信托融资也是受到很大的限制的。

  他认为,此次南国置业信托融资是否成功,将主要取决于南国置业选择哪家信托公司,以及自身条件是否严格符合银监会关于信托融资方面的规定。

  如果满足以上条件,该人士认为南国置业的信托融资还是有可能通过的。

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