“一个篮子”的挑战 地王之下的滨江土储策略
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-11-30 23:51:28    来源: [ 观点地产网 ]

该地王项目净利率在15%左右,虽然达到了滨江集团的平均利润水平,但高价项目在调控中能否顺利销售,还存在不确定性。

  观点地产网 梁嘉欣 11月30日,杭州再次出让四宗地块,在拍卖会现场上,滨江集团的身影再度出现,但这次其“颗粒无收”。今年以来,滨江集团在杭州土地拍卖市场上的表现并不突出,唯一抢眼的是其早前拿下的西湖区地王。

  11月25日,滨江以18.06亿元的总价竞得51号杨家牌楼A地块,折合楼面价为25735元/平方米,成为杭州新的单价地王。资料显示,该土地出让面积为71393平方米,容积率不大于1.0,建筑面积不大于70177.2平方米,用地性质为住宅用地。

  在土地的购置上,滨江一贯采取相对谨慎的策略,此次如此重本纳储,与其在杭州的土地储备逐渐减少脱不了干系。

  在拿下地王之前,滨江仅在杭州拿下两幅地块,分别是8月以755万元竞得德杭州湘湖旅游度假区居住用地,及9月以25.65亿竞得的杭州江干区采荷单元商住地块。事实上,滨江今年在土地投入较多的区域反而是周边的绍兴、衢州、上虞等三线城市。

  “滨江在杭州已没什么地了,这就迫使滨江面对成本再高的地,也要拿下来。”杭州一名业内人士直言。在西溪地王争夺失败的雅戈尔,在30日连斩获杭州两地块后也表示,要继续在杭州发展,就必须拿地,“没地就没根。”

  高端市场诱惑

  业内人士指出,滨江敢高价逆市拿地,更多是基于对杭州楼市的看好。早前就有分析人士曾指出,调控当前,地王频出,皆因开发商认为未来一两年面包比现在更贵。

  相关人士分析,滨江拿下的杨家牌楼A地块位于西溪湿地公园10.2平方公里的核心区域,像这样地理位置优越的地块并不多,且目前当地的房价最高可达10万元/平方米以上,未来项目的销售前景仍具备很高的想象空间。据了解,目前杭州西溪板块普通公寓价格在2.3万/平方米,高层和别墅价格在3到4万/平方米不等。

  不少人士均表示,滨江将在该地块建设高端住宅,未来项目或以联排别墅或低密度洋房形式入市。有业内人士指出,目前杭州有购买高端住宅需求的客户依然很多,一贯以开发中高端楼盘为主的滨江,或可能借此次机会进军杭州高端住宅市场,进而拓宽其在杭州市场的占有率。

  事实上,为了扩大在杭州的份额,除了积极吸纳新地块以外,滨江还选择合作开发的模式。7月21日,滨江集团意外宣布,公司将与万科南都联姻,共同合作开发万科今年5月份拿下的杭州25号草庄地块。

  与此同时,“不差钱”也是支撑滨江敢逆市高价拿地的原因之一。研究人士指出,“地王”对滨江的财务并不构成太大的压力。

  按照滨江早前制定的2010年全年土地购置计划,今年用于购置土地的金额为不超过110亿元。截止11月25日,滨江购买经营性土地的权益金额为53.75亿,并未超出股东大会的授权额度。另根据滨江早前公布的三季报,集团账面资金34.67亿,预收帐款126.24亿,有息负债率为37.5%,财务状况良好。

  “一个篮子”的挑战

  然而,调控阴霾仍未散去,后市的走向依然具备着诸多的不确定性,这不可避免地给滨江在未来项目的把控上提出挑战。

  海通证券针对滨江集团的一份研究报告认为,如果按照当前同类住宅4万/平方米的销售价格、平均3500元/平方米的建安成本测算,该地王项目净利率在15%左右,虽然达到了滨江集团的平均利润水平,但高价项目在调控中能否顺利销售,还存在不确定性。

  与此同时,在日益高涨的房价下,一线城市低成本获取优质土地的可能性在不断减小,滨江也开始面临着杭州地区土地成本不断上升的压力。海通证券表示,如何在杭州市场竞争日益激励的格局下开拓更多低成本、有战略纵深的城市,将是滨江未来所要面临的重要课题。

  海通证券亦指出,由于公司大部分项目集中在杭州,一旦市场下滑将面临较大系统性风险。“这好比一个篮子,把所有的鸡蛋放在同一个篮子里,风险肯定有所增加,但如果把鸡蛋分散放在不同的地方,由于各个地方受调控的影响不同,也就把风险分散了。”业内人士表示。

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