荣智健旧梦 中信泰富被整合的地产业务
作者: 见习编辑 曹萍     时间: 2010-11-10 00:56:38    来源: [ 观点地产网 ]

浦江双辉大厦燃烧起火焰也让人不由想起,中信泰富即将面临地产业务被整合的未知前景。

  观点地产网 见习编辑 曹萍 曾经辉煌的地产帝国,而今将面临着怎样的变迁?

  上海陆家嘴的浦江双辉大厦或将成为这一变迁的见证人。11月8日上午,位于上海陆家嘴浦东南路、银城中路交叉口,正在建设的浦江双辉大厦顶楼忽然发生火灾,目前起火原因及伤亡情况尚不明确。

  而这座起了火的大厦正是2005年由中信泰富和中船集团开发投资,逾200亿元合力共同拿下的上海陆家嘴新金融区项目的一期工程。

  上海船厂项目

  上海陆家嘴新金融区的一期工程“浦江双辉大厦”是一幢“双子塔”式的写字楼,该大厦其中的一栋99号楼已于2009年9月被农业银行以48.3亿元整体收购。而另一栋大厦9号楼的1-41层楼面也于早前被农业银行以37.7亿元的总价买下。

  该项目前身是上海船厂用地,位于上海市中心黄埔江南岸,是上海优质CBD滨江地段。土地面积为24.94万平方米,楼面面积合约84.7万平方米。而中信泰富拥有该项目的权益最初为49%,在半年后达到50%。

  该项目按当时规划分作三期开发,主要用作发展办公楼、商场、酒店、服务式公寓及住宅物业,而整个上海陆家嘴新金融区项目的建设完工期要到2018年。

  目前第一期项目已于09年开始推出房源后,其报价高达5.8万元/平方米。

  “中信泰富的双塔楼一栋面积就达10万平方米,以陆家嘴甲级写字楼5万元/平方米的市场收购价计算,一栋楼的收购金额就将达到50亿元,两栋双塔楼将给中信泰富带来约100亿元的现金收入。”有市场分析人士如是称。

  但可惜的是,这一切的繁荣均是发生在荣智健已黯然离开中信泰富后的2009年。

  据了解,在05年如此高调进入上海地产业务之前,中信泰富曾忍痛卖掉了每年可为其带来3亿港元租金收入的香港购物中心“又一城”。同时,中信泰富还计划出售旗下发展中的香港长沙湾通州街商住项目。

  有知情人士称,当年促使中信泰富前主席荣智健决意发展内地房地产市场的,就是因为04年中信泰富在香港的地产投资停滞不前的现状,而上海陆家嘴新金融区项目则是他在内地打响的第一炮。

  荣氏地产旧梦

  荣智健对内地房地产的睿见当然不仅仅于此。

  早在2006年3月,中信泰富公布2005年业绩时,荣智健就曾表示:“随着中国内地经济高速增长,在可预见的未来,市场对于高品质物业的需求仍将保持强劲。在此因素影响下,中信泰富将加快在内地房地产的投资力度。”

  事实上,在04、05年间,中信泰富就已经依次拿下了上海老西门新苑项目、宁波泰富广场项目和位于海南省的万宁神州半岛项目。其用途各不相同,依次为住宅、办公楼及商铺、旅游度假用地。

  上海老西门新苑项目,第一期的住宅项目,楼面面积为11.7万平方米,已出售99%的单位。二期项目地盘面积为3.53万平方米,楼面面积为13.7万平方米,用途为住宅、商铺,预计在2015年竣工。

  海南万宁神州半岛项目,是荣智健倾心打造的旅游度假品牌,楼面面积为210万平方米,项目将于2010年分期落成。而为获取此项目荣智健亦是亲力亲为,该项目的土地面积达到了中信泰富在内地土储总量的七成以上。

  从06开始,中信泰富更是以上海为中心,开始了其在长三角的布局。这一年里中信泰富分别拿下位于扬州、苏州的几个项目。其中,扬州锦苑项目规划为住宅和商铺,土地面积为32.86万平方米,楼面面积为35.9万平方米,项目从2009年开始逐渐落成,目前已有约9万平方米建成。

  同年,中信泰富拿下了上海青浦住宅项目朱家角新城项目,该项目自07年9月推售至今年1月底,共售出547个住宅单位。

  另外,位于江苏的江阴项目、无锡滨湖区项目,也都是当年合作拿下的住宅和商铺项目,其总占地面积为157万平方米,楼面面积达42.7万平方米,项目也将于2010年起分批落成,在这两个项目,中信泰富拥有的权益都占70%。

  而在07年,中信泰富更是赢得嘉定地铁十一号线嘉定新城站、地虹口海南路十号项目,其均为商业用途,楼面面积约合60万平方米,项目将分别在2011年、2012年完工。

  被整合的命运

  但浦江双辉大厦燃烧起火焰也让人不由想起,中信泰富即将面临地产业务被整合的未知前景。

  10月31日,中信集团总经理常振明在“中信地产2010年品牌发布会”上宣称:“从长期来看,中信地产和中信泰富两者进行整合将成必然。”这是常振明今年对于整合旗下业务的最新表态。

  实际上,常振明对于整合中信集团旗下地产业务的观点,并不是第一次表明。早在2009年4月,常振明接任中信泰富主席一职时,他就明确表示:“中信泰富会研究与母公司整合地产业务的可能性,但目前未有具体决定及时间表。”

  而同年8月底,在中信泰富公布2009年业绩中报之际,常振明更进一步指出:“目前中信泰富与中信地产已签订了合作协议。中信地产会选择合适项目推荐给中信泰富,中信泰富可选择投资参股20%。”同时他透露,中信泰富目前正对数个项目进行评估,会在广州、深圳、大连及东北物色机会,进一步加大地产业务的发展力度。

  据了解,自2007年起,中信集团已经着手整合旗下优质房地产资产,并将之注入中信地产。经历几年的发展,中信地产的实力已今非昔比。据中信地产总裁李康透露,2009年中信地产的总资产突破700亿元,当年的销售额也超过200亿元。

  而中信集团在两次伸手援助中信泰富后,尤其是在08年,中信集团通过可换股债权等方式救援中信泰富,中信集团已经是中信泰富持股过半的大股东。尽管彼时中信泰富董事长常振明一再声明:“目前两者还只是合作关系,互为地产业务的投资者,合作开发项目。”

  目前,中信泰富在内地的土地储备总量为1067万平方米,可建楼面面积509万平方米。据中信泰富估计,未来五年公司落成量在2010年最高为80万平方米,在2013年最低也有36万平方米。

  除了发展物业,中信泰富也在内地拥有投资物业,该类项目主要分布在上海,总面积超过20万平方米。除了新成立的宁波泰富广场,其整体出租率为93%,随着租金的不断上涨,这也将为中信泰富带来持续而稳定的租金收入。

  据统计,按照楼面面积计算,中信泰富内地项目占其所有地产项目的比例为91%。而在资产贡献占26%的房地产业务中,内地项目的比例则达到了73%。

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