孟晓苏 险资入市须引入金融创新

来源: [观点地产网]      时间: 2010-11-09 14:45

  保险业应当学习国外同行的经验,用保险资金来投资政府的保障房。而为了让保险公司投资,就需要学习国外经验,引入一些金融创新产品。

  作为中国房地产界的权威理论家以及一系列“体制内”改革参与者,孟晓苏对于当前房地产行业的思考总能带着某种预见性。

  在八月博鳌房地产论坛期间,孟晓苏就政策走向以及市场关注的险资投资不动产开闸、空置房等成为眼下市场炒作的热点问题做出了清醒的解读,从某种意义上来说,孟晓苏更执着于找到解决当前市场问题的制度突破点。

  跟孟晓苏的交流总是显得很轻松、舒服,其思路敏捷、严谨,条理清晰。谈到4月楼市新政产生的效果,孟晓苏认为,抑制部分城市房价过快上涨的调控目的已经达了,但是调控并没有完,接下来还要解决增加供应量的问题。

  而针对现在对于空置的讨论,孟晓苏认为,目前空置率的说法,明显表现出非专业性媒体对房地产这个非常专业的问题缺乏了解,事实上,空置有时候也是合理的存在。

  与此同时,孟晓苏直言,险资投资房地产还是一个比较长的路径,我们的保险业应当学习国外同行的经验,就是用保险资金来投资政府的保障房,而为了让保险公司投资,就需要学习国外经验,引入一些金融创新产品。

  以下是观点地产新媒体对孟晓苏的采访实录:

  房地产调控是长效机制

  观点地产新媒体:您对这轮楼市调控如何评价?

  孟晓苏:这次调控,我认为是确实是应当调控,而且应当维持降温。房地产一旦起来了,而且正是处在一个从低落期走出来进入高涨期的一个拐点。这个时候,低落期说明前一段时间的房地产投资也少,那么进入高涨期,这个时候必然形成供不应求。以往都是在这个时候,房地产明显出现危机。在这种情况下,能不能够加快产出量是关键,但一时没有这样的能力。因为,房地产的产出不像种白菜,种大白菜一个半月,在这种情况下,适当的抑制一下过热的需求是作为一个临时性的政策。

  在一定的时期内,采取临时性措施,这样是可以的,比较灵活。而国务院的文件里面明确提出来的是,坚决遏制部分城市房价过快上涨,可见这些临时性措施是在一些部分城市采取,短期内抑制不合理的需求,同时强调要加快投资建设商品房和加快构筑住房保障体系,可见这次调控的指导思想是很清晰的。

  观点地产新媒体:您觉得此轮调控是否已经到位了,还是会有新的政策出来呢?

  孟晓苏:应该说七月份的数据出来,我们看得已经很清楚了。就是从五月份开始,房价过快上涨的势头得到了明显的扼制,房价的增幅四月份12.8%,五月份12.4%,然后逐渐回落到六月份是11.6%,而七月份是10.3%,同比明显回落。

  因为调控毕竟是有形之手,有形之手是靠人去进行的。我认为调控已经在抑制房价过快上涨方面已经取得了完全的成功,是值得庆贺的成果。问题是什么事情都不要过度,要适时,适度,温总理在总结2004年调控经验的时候就讲过要适时,适度。

  目前的调控我认为恰到好处。我觉得应当赶快转嫁到国十条的第二、第三条,就是要加大土地供应,加大项目发展,加快保障房建设。我认为宏观调控要继续,指的是后期要增长,因为那才是长效机制,而不是在某一个阶段内采取的这种策略。

  在调控楼市的同时,我们也看到了股市的下滑,以及钢材、水泥、有色金属、玻璃这些相关产业现在都陷入了新的困境。最近由于传言楼市又要恢复了,所以地产股又带动上证指数升到了2200以上。现在目前的状态,人们都在猜测到底应该做什么。可见,这个政策走向问题,不光是对房地产业,而且对相关产业,对股市,对整个经济都有影响。

  险资入市需金融创新

  观点地产新媒体:对于险资允许投资不动产领域,您能谈谈您具体的看法吗?

  孟晓苏:去年二月份就修改了保险法,允许投资不动产,已经生效有将近一年了。但是,保险业本身是一个比较保守的产业,正因为保守就使其在历史上的一些经济大起大落都没有受到损害。但是,保险业的这种保守也使得他的创新能力弱。这个包括投资不动产这方面,到现在还是非常慎重的在制定细则。

  险资投资房地产还是一个比较长的路径,如果是投资自用的办公楼,自用的培训中心方面,这个可能性不大。我个人认为,我们的保险业应当学习国外同行的经验,就是用保险资金来投资政府的保障房。而为了让保险公司投资,就需要学习国外经验,引入一些金融创新产品。比如说,房地产信托投资基金和房地产股权投资基金。用这两个产品就使得这个险资能够通过购买金融产品来进入到保障住房的领域,通过PE也可以进入到旧城改造这个领域中来。现在险资投资不动产,就直接意义上来说还是不能够超越过去规定的范围。我在2005年就提倡房地产信托投资基金,2007年主张用房地产信托投资基金持有廉租房。现在,我知道有一些地方正在按照这种思路在进行试点。

  观点地产新媒体:目前听说天津房地产信托投资基金支持保障性住房建设的试点方案已上报国务院了。

  孟晓苏:试点主要是两个方向,一个方向就是廉租房的房地产信托投资基金。把现有的廉租房打包,拿租金来做这个融资,虽然是证券性的,而不是主权性的,但也是行政房地产信托投资基金迈出了自己的一步。现在这个方案听说已经是搞得差不多了。另外,还有一种房地产信托投资基金,就是政府供应资产的房地产信托投资基金。交通、道路、桥梁、水工程、公园这些,有的有租金,有的没有租金。但是,政府把它交给房地产信托投资基金之后,交租金,或者交利息就可以形成证券性和股权性的房地产信托投资基金。

  目前我们知道都是债券性,而不是股权性,真正的房地产信托投资基金是股权性的,中国在房地产信托投资基金当中走不出房地产的垄断。有了房地产信托投资基金,建廉租房就有了保障。因为现在廉租房和其他保障性住房,一年需要1500亿左右。去年没有完成任务,是因为地方政府缺钱,但是通过房地产信托投资基金用社会资金来解决是一个不错的办法。

  我们也看到最近住房建设部和其他部门把公积金拿来建设保障房,我觉得用它来建廉租房不利于公积金的流通,是不适合的。为什么不用公积金来建,因为住建部管这块就两万亿,但是他不知道现在保险业还有五万亿。其实拿出保险业资金的3%,就是相当1500亿资金,就足够全国廉租房建设的全部的钱。如果保险资金拿出2%,金融房地产信托投资基金就可以解决现在全部的廉租房建设资金。可见,通过金融创新来推动保障房建设是一个很好的思路。否则的话呢,地方政府现在有了认识,但就是差钱。但是这个试点进行得很慢。如果今年能够试点成功的话,那么明年在推广,我认为廉租房三年建设计划就能够完成,否则的话,资金来源确实一个很大的问题。

  空置房讨论无意义

  观点地产新媒体:最近空置房也是市场高度关注的焦点话题,对此,您怎么看?

  孟晓苏:空置房,其实概念上指的是建成以后还没有消费的房子,空置率是开发商生产出来的,没有卖的。香港对空置率有另外一种理解,认为去年销售的房子,今年不住了叫空置率,这个和我们的说法是不同的。如果说居民买到手里不住了,像所谓“黑灯”现象里面这个揭示的那样,那是不是有多少万套,我估计谁也统计不出来,更不要说记者拿着摄像机专门去到那些新开的楼盘那拍摄,然后说人家是空置。你怎么就知道人家是买了房不住的?哪是没卖出去的?哪是卖出去以后没租的?我当年住进“商城小区”的时候,那小区现在还不成熟,“商城小区”到处都是这样空置现象,过一段时间就慢慢成熟,现在繁华得不得了,这是肯定的现象。

  现在对于空置的说法,我们认为是外行人拿着摄像机到处去拍,然后评论一发,耗时耗力,没有什么好的效果。更不要说老百姓买房,也有一种保值,增值的需要。投资性购房并不都是投机行为,在一定意义上是商业行为,最终都是要转化为消费,不管是购房者自己居住,还是卖给别人。有人就拿这个空置谈海南,那海南本来就是一个季节性很强的地方,人家东北人买了房子都是一年来住三个月,所以空置也很合常理,就空置率的说法,明显的表现出非专业性媒体对房地产这个非常专业的问题缺乏了解,我认为这个问题还是少议论较好。

  物业税需照顾公平与正义

  观点地产新媒体:经济学家樊纲认为出现一批空置房与征收房产税没有开征有关,您同意这个观点吗?

  孟晓苏:我是主张征收物业税,现在又说房产税,觉得国务院在十六届三中全会上提出的,适当时期开征物业税那个提法不好接受,因为现在已经有了商业物业的房产税,所以就用房产税的提法,按我们的说法说就一个观点。物业税比房产税要更准确,因为物业就包括了土地,范围还更广一些。

  如果开征物业税,第一是能够减少了一些过量的投资现金流。第二,能够使得农村土地比较方便的释放出来,成为城市建设用地,因此能够提高土地的供应,而不至于使得依赖土地财政的地方政府感到困难,另外也增加供应量。

  如果说开征物业税就能够减少空置率,我认为这个也并不是绝对的。但是物业税也可以减少一部分不需要的投资性购房。但是,如果我们说的空置,指的是老百姓买房以后不住的空置,那么仍然还会有一些老百姓是在砌房的时候就买,但是现房的时候还没有装修,放在那等一等,这都很正常。所以,我认为开征物业税也不会在这个方面,抑制这部分的老百姓购买。现在还没有开征物业税的时候,抑制这些都是没有意义的。

  我觉得物业税,主要强调的是一个叫做公平理论,就是从城里的居民来说,有房子多的和房子少的人公平不公平。还有一个是从城里人和农民来比,那么从谁身上收钱公平这个税制要完善的。还有一个叫财政收入,地方政府不能没有财政,地方财政的33%到50%是来自于土地收益,来自于土地差价,这对农民不公平。

  最后一个叫受益人,并不是说我们主张征收物业税就是劫富济贫。实际上所有纳税人,纳税,这个税收的支付是用于城市建设,纳税人从中得到收益。有一套房就受一套房益;有50套房,当然50套房都受益。这个收益是指税收款修的道路、治理的环境,还有公园的服务,这些都指着你这个房屋本身增值。有钱人,有房人都受益。

  现在人们总是站在城里人的角度,说过去没征现在征了,因为城里人吃补助吃惯了,一年两万亿的补助差价是主要从农民身上所得。城里人也为此承担了高地价,高房价的负担。但是他这个钱是用来做什么呢?是建设城市,没有让农民享受到。农民进城还要交这钱,交那钱,这不合理。

  解放战争中我们是把地主的土地拿过来分给农民,现在我们是从农民手里拿钱补贴给地主,那有50套房就是地主,所以现在要反思一下我们的这个政策出了什么毛病。我是跟着国务院副总理万里同志做农村改革出来的,我非常能够感受农民的疾苦。农民毕竟还是相对城里的贫困群体来说,他们是更贫困的群体。至少是农村里有的地方有了低保比城市低得多。所以,还是要有社会公平,公平正义是我们的目标,而这个公平正义里面有很重要的一项就是我们不能站在城里人的立场上看到农民的心态,不能够安心于这样剥夺于农民的土地收益来补贴城市,来补贴有钱人。

  观点地产新媒体:您有哪些比较好的建议让房地产市场更加健康发展?

  孟晓苏:我研究房地产业很多年了,也提出了很多建议,包括当年我们通过设计房改,和制定金融创新,使得房地产业成为国民经济的支柱产业。这些年以来我们也不断去建议,包括什么时候需要一些调控,什么时候建什么,我希望我们现在房地产业仍然是一个理性的状态,就是适时、适度,要保持产业的平稳发展,而不是这个用一些偏激的办法,硬要把房价降不下来,不要把目标设定在降房价上,这么设定的话,很难成功。

撰文:本刊编辑部审校:0

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