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领袖访谈 张宝全的世界
作者: 本刊编辑部     时间: 2010-10-11 16:19:47    来源: [ 《观点》杂志2010.09-10期 ]

一个男人如果像今典集团董事长那样既有艺术才华,又有商业天赋,以及拥有施展这种天赋的时机与舞台,身边还有一个羡煞旁人的妻子,想不成为话题也难。

观点

  关于张宝全,他的简历上写着木匠、炮兵、战地记者、猫儿洞作家、导演、书法家、今日美术馆馆长、今典集团董事长、EVD联盟秘书长、北京工商联副主席等几种职业,工农商学兵,他是个“全才”。张宝全拿自己的名字调侃称:“搞经营、懂电影,还爱搞艺术的,没有比我更全的了。”

  在淡出房地产江湖几年后,张宝全突然高调出现在公众的视线里,逆市扩张,以三亚为起点,从南到北,将一块一线海景地悄然收入囊中,掀起了创新模式的红树林“酒店风暴”,与此同时,张宝全正在考虑通过“度假地产”一举实现上市。

  2010年5月25日,今典集团宣布在云南丽江古城束河古镇拿下600余亩土地,该地块欲打造云南红树林连锁酒店,将在2年内完成开发,规划建酒店客房1800间,并配建剧院、音乐厅、电影院、美术馆等相关文化休闲设施,以及会议会展设施。

  5月28日,今典集团投资70亿元的青岛红树林酒店的奠基仪式在青岛灵山湾正式举行,占地450亩、客房4000余间,欲打造成为中国北方最大酒店。

  从三亚湾酒店开始,张宝全采用了“股权式酒店”的方法销售。股权式酒店即业主购买酒店的房间可以获得免费居住权和酒店利润分红等。

  三亚湾酒店拿出15%来销售,至今销售额十几亿元,已经把前期的土地成本收回来了,整个三亚湾预计总销售额在80亿元。而在尝到了股权式酒店的甜头之后,张宝全已经决心将此经营策略进行到底。

  从亚龙湾、海棠湾、三亚湾、清水湾再到灵山湾,截至目前,今典集团在全国拥有三个红树林度假酒店——亚龙湾红树林、三亚湾红树林、青岛红树林,再加上即将动工的丽江红树林、海棠湾红树林费尔蒙度假酒店、广东从化红树林,在全国性规模的高端度假酒店交换使用平台的背景下,张宝全顺理成章成为中国第一个“高端度假酒店交换使用平台”创始人。

  值得注意的是,2010年,今典集团将继续向无锡、大理、腾冲这些具有旅游潜力的城市进军,开始全国布局。

  用张宝全自己的话说,就是年底要将红树林酒店扩展至15家左右。其中,还包含了张宝全的一个宏大的设想,其表示正在建设比世界最大单体酒店威尼斯人还要大一倍的三亚湾酒店,威尼斯人酒店房间数量为2800余套,而三亚湾酒店有5000多套。

  2010博鳌房地产论坛是张宝全在六年之后重回博鳌。在2010博鳌房地产论坛上,张宝全发表了题为《商业地产从陪嫁的丫头到抢手的新娘》的主题演讲,张宝全认为,当功能消费到体验转型的时候,旅游地产也正全面向度假转型,旅游产业和度假产业是两个完全不同的产业。当人均收入达到3000美金的时候,就进入度假时代。

  张宝全一再强调,“旅游产业资源主要是人文资源,比如西安兵马俑,度假资源主要是山、水、海浪,是完全不同。如果在一个度假城市做旅游,是非常糟糕的,这是对资源的浪费甚至破坏。旅游是靠人头挣钱,如果你想挣很多钱,你就要很多人。但是当真的很多人进来,你这块旅游资源也就不存在了”。

  对毕业于北京电影学院导演系的张宝全来说,在从商近20年之后,其一直没有忘记自己的“本行”。在《叶问》获2009年香港金像奖最佳影片之后,张宝全重新回归自己的电影梦更是一发不可收拾。

  在今年的戛纳电影节上,张宝全宣布今典影业即将开拍的这10部影片,所有影片将于2011年底前上映。投资超亿元的有3部,包括中国首部IMAX战争剧情大片《胭脂》、邹静之编剧的3D魔幻动画片《天命》及中法大型合拍片《龙之吻》。另外还有中国摇滚领军人物崔健执导的长片处女作、电影大师北野武担任监制的《蓝色骨头》,以及著名老导演谢飞的回归之作《红煤》,王坪执导、芦苇编剧的《红嫂》,莫文蔚首次担任制片人的RunningGirl等影片。

  身为作协的一员,写作对张宝全来说无疑是兴之所至的事情,他写的《天命》小说一面市就受到读者狂热“追捧”,对于很多人关心的《天命》何时拍成电影,张宝全表示,已经计划于明年春天开拍,但这部电影成功与否的关键,就是谁是“天命少年”。

  在创作《天命》的过程中,张宝全写下这样的文字:我也在回忆自己的人生经历——下乡、当木匠、放电影、打仗、学无线电、写小说、画画、当导演、当地产商……一路走来,尽管有迂回和阻碍,但回头看时,那些迂回和阻碍也是实现梦想不可或缺的部分,北斗七星一直在我的星空闪烁…张宝全自言,“在商业拼搏的过程中商业有商业的规律,我最大的特点是把商业和艺术分得很清。”以下是观点地产新媒体在博鳌现场对张宝全先生的采访实录:

  商业模式

  观点地产新媒体:张总,您在地产江湖沉默几年后又悄然上阵,逆市扩张,以三亚为起点,从南到北,掀起了创新模式的红树林“酒店风暴”,能向我们介绍一下您构思的商业模式和盈利模式吗?

  张宝全:其实中国地产商早已经赚钱了,大家对市场的判断还是怀有一种留恋或者说热情。比方说,前15年,中国房地产市场那种火爆。我个人认为那不是一个常态,那是一个特殊时期、特殊状态。

  以后将进入一个正常状态,应当是一个以二手房为主体,以一手房为补充的这样一个市场。其次就是以开发和经营相结合的一种运作方式。

  纯粹以单纯的开发,靠建房卖房来赚钱的话,其实在今天,在很成熟的房地产市场是很难做大的。比如说万科,以前单纯做住宅,我相信万科现在也一定要转型,也会把开发和投资相结合,就是经营型的物业。

  我们转型也大概源于三年前。那时候也就是考虑怎么走下去,我们发现,要是光开发,不停拿地,不停地开发,尽管房价高了,但销量依然在下降,这是因为初始投资依然在继续增长,土地的成本一再提高,实际上就意味着你一开始投入大了。投入大了以后,就意味着投资利润下降。

  比方说,以前投一千万,增一千万,这百分之一百,那你现在投一个亿,增两千万,才20%。这意味着,你唯一一条道路就是去上市,做资本市场,甚至是把资本的利益看得更重,或者看得比开发利益更重。这些是我们想不明白的地方。

  另外,中国房地产市场最后会逐步向二手房市场转型。要想高速运转,开发商也是有困难的,不可能今年一千万,明年1200万,也不能依赖高运转,中国房地产的高潮期已经过去了。

  所以,我们也在全国各地在一边看着地,一边做准备上市的时候,就是考虑得很慎重。但是,当时我们动作相当快。比方说像三亚“海棠湾”七星酒店这块地,从我们知道它到拿下这个地只有一个月的时间。

  还有三亚湾,全亚洲最大住宅酒店,当我们知道这块地到拿下它,也是一个月的时间,也包括青岛宁夏湾那块地,从我们知道到迅速决定拿下不到一个月。基本一个星期就决定下来,然后迅速进入到程序。

  其实我们在寻找出路。就是说你可能需要找到一种新的运营模式,而且一定要把开发和投资能够结合起来。因为,如果你全靠开发赚钱的话,地产企业太累了,但投资的话,你要找到一个很好的产品,这个很模糊。所以,最后我们选择了度假酒店这一模式。

  中国目前正在发生一个非常大的转型,这个转型是消费的转型。因为中国现在刚好达到了人均3千美元的消费水平。在全世界所有国家里面,当人均达到2千到3千美金的时候,就是国家消费发生转型的时候,从功能消费向体验消费转型,接着转到文化上去。

  就像我们三年前做电影的时候,大家也都觉得是玩票,或者觉得莫名其妙,当然了我们现在已经是中国民营最大的电影集团。通过两三年时间的铺垫,其实已经给未来这样一个发展空间。

  那么地产这一块,中国正在从全民旅游到全民度假转型。中国其实是一个非常大的市场,因为人口基数多,如果能够把握住中国市场的脉搏,或者说能够寻找中国市场的一个新的增长点,这个利益非常巨大。

  但是如果中国真的从旅游向度假转型的时候,其实各个城市根本没有准备好。很多城市我们去看的时候,还是以旅游为中心。

  我个人认为,城市有两个资源,人文资源及自然资源,这两个资源是不会发生变化的,比方说像西安的兵马俑。但是人文资源一般都是旅游资源,而自然资源应该是度假的资源,很多地方把度假村当旅游做的时候,他们做的时候也很困惑,实际上这是一种破坏。

  那么城市也想去寻找改变,这种改变是需要通过供需双方的,需求有了,供应怎么来实现?那么我们可能在这个过程中结合了我们所有的优势,就是把简单的传统房地产产品变成金融产品,这就是我们过去的追求点。

  因为,中国现在有很多产权的酒店,尽管叫产权的酒店,但并不代表是酒店。因为酒店由两方面构成,硬件和软件。但是,中国产权的酒店,大部分硬件就不是酒店,依然是一个公寓或者住宅虽然它被定义地域销售,这个产权就确定了,但是它并没有真的去做酒店。

  第二就是一些产权的酒店,硬件上有一定的设施,或者说没有硬件设施,如果有很好的软件去管理的话,也是可以的。但是中国大部分产权酒店都不具备,或者说都还没有,因为这是一个很专业的一个领域。

  观点地产新媒体:今典现在的红树林度假酒店“产权式酒店”运作模式与传统产权酒店最大的区别在哪里?

  张宝全:应该说它最大区别就是一个产权可以分成一个产权,不分割,应该最大区别在这,但是实际上不是。实际上很多叫产权的酒店它不是叫酒店,这是中国市场上现在最大的一个问题,其实后来所有出现问题都是出现在这个地方。

  但是我们可能在转型的过程中,可以结合我们的优势,我们要让“红树林酒店”从02年拿地,到04年我们开工到开八个月,开始来运营,包括到今天,依然保持着不仅是中国,就是在全世界范围的毛利率最高,就是综合下来也在60%以上。

  观点地产新媒体:做度假酒店是有门槛的,除了会管理,还要能经营好现金流,您能不能具体谈谈这方面的一些经验?

  张宝全:做旅游度假地产,其实应该说对企业是有要求的。就是不仅你要有资金最重要的是还要有那个专业和软件,就这个品牌和管理软件。我们之所以转型能够成功,就和我们“亚龙湾红树林酒店”从04年的开业一直运营到今天有关。

  这是第一,就刚才我讲的,首先产品的专业化,酒店来说应该要求非常高。像“亚龙湾酒店”当初第一次出来的时候,大堂包括走道的开放,在整个中国度假酒店里面可以说基本上还没有。大家对度假酒店的认识,就是把商务酒店搬到海边就是度假酒店,实际上不是这样的。

  我觉得三亚,或者整个海南岛可能会在明年会成为全国房地产供需买卖双方纠纷最多的一年。旅游度假产品的出现,就是专业的、不专业的,成熟的、不成熟的,包括消费和供应的这种信息的对称或者是不对称的不磨合,都可能会在明年形成一种博弈。

  观点地产新媒体:张总,你曾说过,养老是下一轮中国房地产的最大突破口,请问红树林养生养老商业模式是什么?

  张宝全:养老、休闲度假是地产的一小部分,不是全部。我们现在就是把这种传统地产变成一个金融产品,变成股权式。

  经营不动产就是权利和优惠。如果你拥有产权,你可以抵押,同时你可以一年享受免费到里面去住,这些都是不动产给你带来的一种权利。例如你可以用买房的初始价格,来决定你在这个酒店的分红比例等等。那么,现在推出的这个产品不仅满足各种度假的需求,甚至也满足了一些养老的需求。

  我们红树林酒店项目主要推50万15年,每年三个月,你可以去度假。我们把青岛和从化等地的酒店当中的4千多家客房里拿出几百间,针对退休人群,提供快乐的度假生活。你就可以在这呆上一两个月,然后去别的地方呆半个月,然后再回来住一段,再出去呆一呆。

  如果买这样的产品,他等于就是拥有了我们所有的红树林酒店的度假权利。大概在五年之内,我们大约会有12家红树湾酒店,总建筑面积约在4百万平米。那么,这就意味着我们的群落有将近4万多家五星级度假酒店的客房。

  观点地产新媒体:在目前开发的度假酒店项目中是否会配有住宅呢?

  张宝全:没有,我们在全国所有酒店,一平米住宅都没有。我到深圳东部华侨城和他们的高层做交流的时候,人家看我们红树林酒店介绍就非常意外。为什么非常意外呢?可能在他们的项目里面,这些东西本身是不赚钱的,甚至于只是配套住宅或者别墅卖到深圳的最高价,是最好的价,其实和他这些配套有绝对关系的。但是,这些配套在运营过程中往往反而成了一个拖累,或者说一个累赘。

  我们在各个城市去做的时候,也是这样的,所有的住宅一平米不要。往往是我们酒店一路下来以后,周边的地,特别是住宅的地价一下子飚升很多。我们酒店地也很便宜,平均下来,所有的土地到目前的储备,每平米的楼面价大约就在1千块钱左右。

      观点地产新媒体:公司主要是通过哪种形式拿地呢?

  张宝全:还是招拍挂。像这种大型目的地酒店,在中国没有第二家去做。所以,例如青岛灵山湾酒店,总计有70万平米,挂牌之后就我们一家竞投,没有第二家。

  另外,无论是红树林酒店或者度假目的地酒店,在帮助一个城市从旅游向度假转型的过程中,硬件所起的作用,给所在的城市的发展也带来一个新的平台。所以无论我们到什么地方,都会受到地方政府的支持。

  丽江最典型,丽江在快速的旅游发展过程中,现在丽江已经变成一个旅游、度假休闲的城市,休闲旅游占了一半。但实际上,旅游人群是中低端消费人群,度假人群才是中高端消费人群。所以,丽江也需要赚钱,要向会议、会展、向度假目的地转型,但如果没有这样的度假目的地酒店,丽江也很难实现转型。

  据我所知,博鳌现在有一个地方正在做一个完整的规划,大概是40平方公里,我们也是他们的顾问。其实,旅游度假休闲最重要的就是要成为国际度假休闲的目的地,其实真正来得最多的人群是会议、会展,所以一定要成为会议、会展目的地。而且,当你要成为会议、会展目的地的时候,首先你要成为度假休闲目的地,这就是两者之间的关系。

  所以说,我们红树林酒店,应该说在市场的商业模式上是这样一种形态。当然,在经济上,我们采用了中国房地产开发的战略方式,来完成一个大型酒店投资的一个压力。

  比方说像三亚湾总投资就将近50个亿,青岛酒店总投资就60多个亿。那么,像我们的地产公司投资这么大是不太可能的,面临的压力和风险也很大。那么,我可以通过一种方式来分债,这不仅对政府有利,对消费者有利,对我们也有利。

  例如作为个人,要想成为一个五星级酒店的股东,这是很难的。那么,我们会把你变成不仅是五星级酒店的产权拥有所有人,最重要你还会变成一个股东。我们当初做原始定股的时候很简单,就定分红系统。就一百万为分红系统一个,所以当年好的房子120万,烂的地方80万,那分红很简单,就1或0.8。那么,你分红的时候,用这个系统出来分配。免费居住的时候,也是拿30乘以分红系数。假如你买的1.2的分红系数,一年算一下有36的免费入住期。而0.8的这个房,他也是这样,24免费居住。另外就打破你能和你这个房子挂边。

  观点地产新媒体:目前今典在各地拿到的土地已经达到六七千亩,请问您计划如何把旗下的产业包装上市呢?很多企业上市的关键目标是为了融资抢地,而您是为了什么?

  张宝全:中国很多地产企业上市主要是为了融资,因为房地产行业是资金密集型行业,再加上招拍挂,土地资源的稀缺,地价的上涨,所以说,如果没有资本平台支撑,房地产这个门槛基本上你是踏不进去的。

  我们也会上市,但是我们的上市目的可能会不一样。我们上市的目的,还是主要考虑把企业的公众意识做到规范。因为从目前来看,如果发展得很快,如果还是用个性化的企业方式来管理,这是不规范的,也会带来一些隐患。

  其实,酒店是一种很标准的产品,运营企业也是一种很标准的东西。实际上它是最适合去上市的,或者做成一种公共的资源和公司。所以,我们上市的主要目的是规范企业,使企业在发展过程中,能够更好、更安全,或更稳定。

  当然从私人角度来讲,随着年龄越来越大,我自己的思想越来越往后退,而不是说年纪越来越大,我越来越往前靠。因为,我觉得中国电影其实已经开始起来,这几年会发展特别迅速。包括今年拍的“胭脂”,因为章子怡看了本子以后,很喜欢这个角色。但是,她跟美国已经签了花木兰了,花木兰在九月份开机。所以,我们商量了一下,后来还是把戏推到明年二月份,正好她是明年一月份,她花木兰关机就进了我们这。

  所以,我自己也想过,其实原来我就学电影的,本来电影才是我这辈子真正最想做的一件事情。尽管地产很好,但我更想把它变成标准化、职业化、规范化,我还是想将来能三年拍两部电影。因为,拍电影、艺术创作跟商业不一样。

  观点地产新媒体:今典集团旗下已包括地产、文化艺术和影视业三大板块,您的构想中,房地产是否仍是今典最重要的支柱产业?

  张宝全:目前来看,从投资比例来看,地产的占比大概有90%。所以,地产依然会成为我们的主体,并会成为收入来源或者经济活动的主体。

  但是,我相信电影也会越来越大,但我不认为电影会大于酒店,因为不动产还是很贵的。电影现在利润不大,中国去年整个电影票房就60多个亿,全年收益还没有一个三亚湾酒店的投资高,你说电影怎么可能会比它大?

  但是,中国电影才刚刚开始复苏,未来的前景很大,毕竟未来电影的品牌会给你带来一些其他的商业形态和其他东西。所以,我们现在就是两个主题板块——酒店和电影,花的精力是一样的,但投资和效益不同。

  观点地产新媒体:您曾多次强调,从历史上看,今典集团一直是一家保守的公司,不过从今年在土地市场的扩展来看,您是否在尝试改变一些风格?

  张宝全:没有,我们还是比较保守。在我的观念,只有标准化,我们才能做大。

  以前我们只做北京,外地也给我们提供很好的资源,甚至政府也希望我们去,做“金鼎”别墅,二、三级酒店,我不去。我认为住宅是非常个性化的产品,要在北京的东城和西城做一样的产品,那肯定自己找麻烦。不同区域肯定要做得不一样,你要想做好,这完全是要针对不同的人群。

  所以,我觉得没有那么大的精力,就也不可能把每个细节都控制得很好。因此,很多这样的机会,我们基本上都放弃了。别人一直说拿了这个机会扩张得很快,例如上市。但是,到了我们上市的时候,就发现资源储备得很少。不过我们觉得,我储备得好是好,储备不好就会有风险,所以没想好,于是就放弃。

  例如酒店,这是标准化的产品,他需要用一种标准化的方式来扩张。这就要解决两个问题,经营资源的储备决定大量的拿地,但光有这些不够,还要有管理的储备和人才的储备。

  楼市调控

  观点地产新媒体:7月份70个大中城市房价环比持平,有观点认为调控价格已经见底,您同意这个观点吗?

  张宝全:7月份数据环比是持平,但我一直认为中国房地产基本是稳定的,不用大惊小怪。

  在前两年变化大的是一线城市,北京、上海、广州、深圳,这些城市占整个中国地产的比例非常大。但是在整个中国来看,这些大城市变化其实对整个地产市场影响并不大。

  前年北京、上海等地出现迅速回暖,价格也上了两个层次。但是全国其他二、三线城市没有什么动静,所以从数据来看,中国房地产整体还是稳定提升,这是健康的、正常的。

  但是调控对大城市和一线城市,特别去年房价、地价一下子升得比较多的城市,效果还是比较明显。可以说,遏制了这些一线城市由于供需的特殊时期的紧张所造成的价格的虚假上扬。

  我认为,中国房地产从现在开始已经进入到一个成熟的状态了,因为成熟的标志就是“二次房为基础,一次房为中心”。所以,在这种状态下,地产并不需要大惊小怪,或者说,大惊小怪也不会对地产产生太大的影响。

  观点地产新媒体:对于目前的房地产形势您有何看法?

  张宝全:我觉得房地产早就转型了,只不过有些事情大家还不愿意承认,成为一个资本密集型的行业,所以这就决定了大的金融政策,或者大的经济环境对房市的影响很大。其实前年、去年的升,包括今年的抑,我觉得都和这些有关。

  但是现在有一个不可忽视的事实就是区域内地价、房价还是稳定升值,有些相对涨得比较大。这个和经济发展的状况有关,比方说通货膨胀,经济的发展指数,这些东西决定了我们的基本价格。

  这些指数都决定了我们成本的构成。当成本发生变化,尤其是土地制度的改变,其实也意味着土地成本的改变,这些都会使地价房价发生一系列的变化。

  所以,我觉得这一次宏观调控可以说是几年来最具效果的一次,措施和办法比较具体、到位。

  观点地产新媒体:在这轮调控政策中,您觉得哪一条实施效果最明显?

  张宝全:应当这么讲,所有的效果可能都不如“银根”的效果。“银根”真的要是从严或者彻严的话,一定会对这个市场造成影响。

  我觉得一个就是观念上的这种影响可能大于实际,因为房地产是有未来预期的。当大家都认为调控会带来一个价格下扬的预期,这对整个市场的影响应当是很大的,因为房地产历来是买涨不买落的。

  其次,这一回在“银根”从源头、消费端,包括对第二套房、第三套房,以及提出的一些比较具体的办法,对消费心理的影响,还有就是真的是对供应端源头和信贷、按揭这样实际的操作上的一种调控。这些加在一起,使得去年一些不正常的状态开始向正常状态回归。

  观点地产新媒体:经济学家樊纲认为中国出现一批空置房,是因为一直没有征收房产税的原因,对此,您怎么看?

  张宝全:我觉得房产税是一定要开征的,只不过是在什么时候、用什么方法。也有人说,房产税可以采取第一年半征,或者两年半征等等方式。这个如果出来的话,对投资型的物业会有极大的影响。

       观点地产新媒体:最近央行强调贷款利率差异化,对此,您怎么看?

  张宝全:其实金融方面我不太关心,原因是我们的企业历来还是负债比例很低,不太依靠银行。

  目前公司的负债率大概在7%左右,在前两三年的话是没有负债。现在相对扩张速度快一点,就有相应的负债,但负债还是很低。

  另外就是像“红树林酒店”这类产品,其实我们已经把它从一个传统的地产产品变成一个金融产品。所以,它和房地产很多金融政策的关系不太紧密。像在三亚买房,像做投资产品的,大部分都是第三套房,但是这种对于按揭的依赖度不强。

  观点地产新媒体:2010年接连出台的房地产调控政策,调控对象为住宅市场,这对旅游地产而言是否是一种机遇呢?

  张宝全:不能说是机遇,只能说是对于旅游地产的影响小于住宅地产,为什么?就是我刚才讲的,购买旅游地产这一块,或者是购买旅游地产加物业,大部分都不是第一套房,也不是第二套房,而是第三套房。像购买第一套房的人,是大部分人是依靠按揭的,购买第二套房的人是有一半是需要依赖按揭,而购买第三套房的人大部分是不需要按揭的。

  所以这次金融调控,就不仅在供应端,逼你在需求端也给你做了一定的限制。

  所以,从这一点来讲,也就是说从三亚,从海南在这一轮调控过程中,应当说我觉得影响还不大。今年总体来看跟去年相比,觉得受了一点影响。但是,我感觉等到今年下半年,就是或到今年年底的时候,大概到九、十月份的时候,我觉得海南和三亚的地产会复苏。

  观点地产新媒体:市场对于下半年调控走势非常关注,在您看来,此轮调控已经到位还是会继续出呢?

  张宝全:这个事情不是我们说的,其实我说也是瞎说。我觉得,因为所有经营都是有风险的,房地产经营应该说风险更大,经常有人抱怨政策调整,这是不对的。做经营永远都有政策风险,市场风险也是企业自身的管理风险。

  从国家来讲,宏观调控没有什么不对的。国家是通过他的方式来调节和整合国家经济运营的体系,包括产业之间的平衡。

  还有忧患意识,我认为也是商人一个很重要的意识,也是风险的意识,我们之所以保守是因为我们有风险的意识。

  观点地产新媒体:作为两轮海南楼市热潮的亲历者,请问海南给您最大的收获是什么?

  张宝全:我当初下海真正开始的地方就是海南。海南实际上才是我们真正梦想开始之地,充满了热情,当时去深圳一看就没有机会了,海南还有很大的空间,但是海南也是中国唯一的一个热带岛。这个资源非常稀缺,尤其当中国全面进入度假休闲的时代。

  同时,我觉得可能在我们从传统房地产向这个度假房地产转型的过程中,海南成为我们一个非常重要的大平台。我偏爱三亚,是因为觉得它是中国唯一的热带海滨城市。我认为三亚湾里面最好的酒店都是我们的。比方说像“海棠湾七星级酒店”,包括三亚湾酒店都是全亚洲最大的目的地度假酒店。品牌的建立是和我们这套度假休闲的模式至关重要,因为三亚可以说是度假的顶级资源。

  另外,我们红树林也采取交换的模式,例如你买的青岛可以住三亚,你买的广东同样可以住三亚。所以,这个资源对我们整个这种模式的支撑是非常重要的。包括这里面不仅有“亚龙湾”,还有“海棠湾”的七星级酒店。

  观点地产新媒体:从您的角度审视着中国房地产的过去、现在和未来,您最想说些什么?

  张宝全:我认为中国的房地产已经成熟了,标志就是20万为主体的房地产市场逐步在形成。那么,一个成熟的房地产市场,无论从政府,从消费者,还是从开发商来讲,都应当要有一个正当态度来对待,自己要有能力自我完善、自我调节。

  像去年那样的扩张,包括今年,涨跌的差距比较大,包括下降的房价和个别楼盘,或者个别城市的这些涨冒的,说降15%,20%这样的形式,我个人认为从现在开始,以后不会再出现了。

  第二个,作为房地产企业,单纯的靠开发是很难做大的,一定要把开发和经营相结合。而且现在很多企业所有的转型都是向投资转型,经营型的物业的结合和开发型的物业成为下一轮每个企业要研究的对象。

  所以中国地产市场会进入一个稳定状态,总的态势来讲,这个不会改变。

  观点地产新媒体:我们知道,您一开始做公司就不是为了经商,当初是为了筹钱拍电影,才踏入了地产行业,并一发不可收拾,做过的地产项目几乎都是经典名盘,现在回头看,您觉得您更适合做商人还是艺术家?

  张宝全:现实的讲还是商人,是房地产商。艺术可能更是你的理想,但是在中国的社会,特别像在前十几年中,艺术很难是一种有效的商业价值。但是,作为一个商人,你想涉及很多东西,没有很好的商业平台和商业基础的支撑,你很多事也做不成。所以,我觉得依然会选择把商业平台做好,把商业基础做好,再去实现很多东西。尽管损失了很多,但是我觉得总体来讲还是得大于失。

  比方说我最近又看了一下89年在电影学院写的一个本叫《谍海同仇》,是动作片。觉得还不错,但不是非常新鲜。不过如果在89年拍出来,会是当时中国最好的动作片。

  有时候,我也会想,如果那个时候给你一点点钱,搞个好本,你也依然拍不伦不类的东西,也未必能正经把他拍好。

  所以这次“乱世胭脂”这个片子,对我来说是很重要的。这么多年的筹备,从去年推到今年,今年又推到明年二月份,我现在对这个片子已经基本上很清楚。

  对我来讲最重要的是,能把想做的事情做成。不仅有这样一个做的过程,而且真正做一个好的东西出来。我相信这部片子不仅票房,可能拿奖都不是问题。

  观点地产新媒体:尽管您在商业上取得了成功,但却评价“我不是一个好商人”,您觉得一个好的商人应该是怎样的?您认为最理想的状态应该是如何的?

  张宝全:好的商人就是不放弃一切挣钱的机会。我觉得我不是,因为我做很多事情没有把利润最大化和企业最大化放在前面。更愿意做创新、创意,但是这种东西做起来是有风险的。你做成了呢,就像走在前面的羊,最先吃到草,但也可能最先遇到狼。从目前来看,应当说我们还是吃到了头草,还顺利避开了狼,但是这个过程也是挺艰难的。

  一般的商人不会选择这样的一种方式,弄不好把自己玩完。可能这些都不是一个好商人所提倡的。

  比方卖三亚湾,第一期才开了10%的面积了,当时我就说必须得按照我说的比例定价,不管外面怎么卖,你们都不要管他,所以我们开盘就28000。人家都卖三万、四万,我不卖。他们建议是三万以上开盘,是觉得低价让人感觉你建的不如别人,我觉得不是。

  我认为,往往你可能没有把利润最大化,或者企业最大化,倒反而来做自己的事情的时候,也会给你带来很多好处。现在回归正常的时候,好像也许是透支了未来两三年房价的楼盘,很尴尬,就是他的价格下不来。下来,比以前买地要老实。

  由于去年这个价格的一升,很多一些楼盘涨价速度过快,甚至对于未来房价相对的透支,这些都会使消费者心理不爽,这些不爽最后都在明年集中在交房的时候,特别是今年年底交房的时候,我觉得可能会产生很多冲突。

  观点地产新媒体:从一个企业家的角度来看,您对其他开发商有一些什么样好的建议?

  张宝全:我觉得企业发展和企业的人有关。每个人的长项不一样,优势也不一样,所以我觉得还是发挥自己的优势,发挥自己的长项。

  我们公司做酒店都做得很好,其实跟我有关。因为以前搞艺术,我之所以对房地产有兴趣,因为我会做设计。其实,设计在我感觉里面,就像电影的编剧,就和做一个雕塑作品的构思是一样的。

  北京东贸那个规划,所有评委评论说,你这个规划完全是新创意,跟传统的不一样。所以,我觉得还是要发挥自己的长项。

  另外一点,我认为,任何事都不要看重眼前。总体来讲,还是要把产品做好,这是最重要的。转型是必然的,因为房地产整个管理的三叉口,能转过去,你接着往下走,转不过去你就到此为止。能转就转,不能转不要硬转。或者说通过地产积累一些资金,觉得在其他方面更有优势,也不妨去做一些其他的,总体来讲,中国地产前15年是中国一个特殊状态,但是我们还是抱着前15年那样的经验和想法来做今天的地产是很危险的。

  关于个人

  观点地产新媒体:张总,您时常拿自己的名字来调侃,“搞经营、懂电影,还爱搞艺术的,没有比我更全的了。”在中国地产商中,SOHO中国的潘石屹被公认最具娱乐气质,相比之下,您如何评价自己?

  张宝全:我觉得我在地产界里面可能还跟其他人不一样,我觉得还是充满着一种理想艺术交流,充满一种创作的欲望。无论在产品还是模式,我觉得可能区别于其他人。也正因为这样,所以很多人感觉很难用一个好商人定位我。

  也算就是老天成就吧。正好有这样的一个艺术创新,创作的思维方式,我先天的忧患意识,就做什么事情,自然会幻想。也许可能当创业者太艰难,或者风险太大,很多艺术家做商人,都把自己做死了。因为他光想好的,不想坏的。一想这个事情好做,又热,然后一头就做,做了才发现到处都是障碍,到处都是麻烦,还没有跑到头就已经跑死。

  但是,我真的跑的时候,就觉得一定要把可能遇到的麻烦想清楚。我想完了之后,我觉得能做我才做。这是要求我们公司的一些高管一定要把最坏的都想到。把最坏都想完了之后,你觉得你还能做的话,你的成功率就一定在50%以上。

  这种风险意识是好商人必备的素质。把一个艺术家的创新思维和一个商人非常好的这种风险意识捆在一起,所以就保证我们创新的成功可能性就更高。像这个酒店模式,我觉得全世界都没有。我相信在中国做了三年五年就中国最大,再做就可能真的全世界最大,我认为最重要是形成一个最核心的东西,它给所有跟你有关联的人带来了比别人更好的利益。我觉得这也反映了创新的价值观,如果光对你有利,一定玩不成,如果光对别人有利,你就玩不大。所以,就一定是对所有人都有利,你才能就大家都玩得很好,而且越玩越大。

  观点地产新媒体:您和夫人之间的感情一直是商界一段佳话,您觉得双方是怎样做到如此默契的?

  张宝全:其实我觉得每个人都是很独立的,我觉得当两个比较独立的人一起的时候,自然会带来一种尊重相互的独立。可能一种共同和相互的独立,最后就构成一种和谐,因为我也没觉得有其他的,我觉得大家还是差不多。

  所以,所有人和人的关系都是因为个人内在的东西怎么样,就是好坏是合适与否,合适就觉得好,不合适就是不好,可能合适也就好。我觉得她也是有很多面的。

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