合富辉煌：广州亚运城独有价值之我见

来源: [观点网] 时间: 2010-08-30 18:40

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广州亚运城不是通常的亚运"村"，广州亚运城是一座"城"，是未来广州新城的一个强大的启动器，定位非常高。

　　最近的楼市我明显感到广州亚运城越来越热，举身边的两件事，一是最近公务私务活动中遇到不少朋友咨询亚运城项目，很多人意向比较强烈，有换房的、多套置业的、理财投资的、首次购房的、享受的，等等，几乎所有购房类型都有遇到。如此多人关注一个项目，这是我从来没遇到的：二是媒体朋友不断有来交流探讨亚运城的。

　　对这个项目，我一直很看好，这里想从它的独有价值角度，总结一下自己的看法。我觉得亚运城至少有五大方面的价值点值得去深入挖掘。

　　独有的高规格规划定位

　　简单讲，广州亚运城不是通常的亚运"村"，通常只是运动员、媒体和官员的住地，广州亚运城是一座"城"，要配合广州向南拓展发展，承载城市向外延展、创新的功能，是未来广州新城的一个强大的启动器，定位非常高。

　　这一点一定不能忽视，因为房地产项目如果有政府城市发展规划的支撑，其价值一定是高成长性的，可持续发展的。

　　大家想想，未来亚运城周边200多平方公里的区域，将来会成为广州城市的副中心，要不断有高素质的人口迁入，要建立和植入重要的产业，同时新的规划还要持续不断地去完善，这是区域房地产发展的强大动力，特别是作为启动区的亚运城，不仅有先发优势，还将不断巩固它自己作为区域居住中心的地位。要激活周边区域，就要求不断完善自身。总之亚运城的蓝图十分美好。

　　往往房地产项目的价值和潜力很大程度受城市规划和发展影响，也可以说，规划决定了项目的高度能有多高，向前能够走有多远，这样的例子太多了，几乎所有现在价值不菲的房地产项目或者板块都有这样的故事。就这一点来说，亚运城价值非常独特。

　　政府巨大的投入

　　正因为亚运城既是赛事驻地，亚运盛会中它是漂亮的城市建设和文化的名片，又是未来广州新城的高起点启动社区，政府的重金投入就少不了。有统计数据显示，在亚运城2.73平方公里的面积上政府已经投入200多亿元，等于每平方公里土地上投入超过70亿元，这应该是广州城市建设投入之最了，单位面积投入远超过珠江新城。巨大投入将沉淀为土地和不动产的价值。

　　在广州城市发展进程中，有不少新板块房地产发展很快，如2000年左右的华南板块，但是，它要经历10年左右的时间才开始成熟，原因是发展初期，以及相当一段时间，政府规划缺乏，投入主要靠开发商，规划上直到最近两年才有政府强势介入。相比之下，亚运城在这方面具有先天优势。

　　近一年也不时去现场看亚运城，每一次都会看到完全不同的面貌，可以真切体会到金白银投入带给整个项目和周边地区的巨大改变。政府的投入在亚运后结束后依然不会停止，因为节下来，广州南拓、广州新城的建设还要推进，各种基础设施依然要配套，还会有持续不断的投入、升级。可以预期，今后我们不同时段去看亚运城，依然还会看到这个区域日新月异的场景。

　　配套完善

　　一个新板块启动发展阶段面临最大的问题是配套，购房者不论买来自己住或者买来持有投资都关心配套的问题。配套这个通常新区的短板，在亚运城完全不是问题。

　　记得在广东电视台与这个项目最初的首创规划师李鹏先生谈亚运城的规划时，他就说，设计之初就已经全面考虑过居住的所有配套问题，包括名校、医院、交通（高速路、地铁、公交）、购物中心、公园以及其他生活设施。人未入住，社区所有配套都已经先行，这种情况恐怕唯亚运城才有。

　　作为一个大型的居住社区，配套是否完善、全面，会直接影响购房者的购买意愿，而亚运城完备的配套相信是吸引大家的重要的价值点。而且，其独特的新城启动社区地位决定了国际赛事后，项目以及周边的配套还会继续加强，例如亚运期间只有一条地铁，日后还有另外两条地铁要建设，亚运城社区中心将来会配备地铁站点。我想，这种配套完善有政府持续的支持特点值得我们置业投资者关注。

　　资源独一无二

　　亚运城的宜居性自然不在话下。就举其中三点，一是容积率非常低，大约在1.6，堪比别墅社区了，如此大的低密度社区，在广州很难找到。二是景观资源丰富，岭南特色的水景、水网、水道纵横密布，园林、远处山景，还有社区内的公园、亚运遗产展示等，自然人文景观成为一大亮点。三是低碳、生态、环保，如绿化率达到54%，非常高，还有太阳能利用，综合管沟系统，分质供水系统，真空垃圾收集系统等，低碳技术利用充分，也是符合最新潮流的。

　　项目可持续发展值得期待

　　亚运城已经建成的8000套只是项目的第一阶段，未来2、3年后续开发的产品相信会在目前基础上更进一步，值得市场期待，因为这五大开发商都是中国目前最有实力的、最成熟的知名品牌开发商，他们在这块独具价值潜力的土地上，联手打造的后续产品和社区一定会有更多惊喜。对于这一点，应该是无疑义的。

　　有时候，房地产也会给人很多联想，亚运城的未来给人们的联想，就好比方是投资上所说的题材。有题材，就有想像空间，也就有广阔的投资前景。这个题材现在看值得玩味。

　　实际上，亚运城的价值点不止上面所说的五大点，还可以概括出很多，例如亚运城的国际知名度、它的鲜明岭南文化风格、它的产品线很长（从70平方米的紧凑型到150的改善享受型），它的风水、五大开发商联合开发，等等方面。

　　亚运城其实提出了如何判断房地产居住、投资价值的问题。一个项目和社区的居住价值、投资价值到底从哪里来？我个人的看法是，应该从政府规划和城市发展的角度看，从政府投入力度，社区配套、产品、环境、以及开发企业实力与品牌等方面综合起来看。而亚运城的价值，我想在这些方面都是非常充分的。

　　去年参加网站拍地现场直播的时候，我对亚运城就有这样的评价“前无古人，后无来者”，它的价值确实是非常独特的。有媒体朋友提前和我讨论2010年的楼市大事，我觉得有两件事可以概括了，一个是宏观调控，一个就是亚运城，这两件事都带给楼市"震荡"、"冲击"，而今后几年年它们依然会影响广州楼市。从行业发展的方面讲也可以这么理解。

　　很多朋友关心亚运城要不要买的问题，它刚启动，不少人还一知半解，我的看法是，介入正当其时。为什么？目前楼市场非常理性（包括开发商也非常理性），大家都会看到这一点，从这些年的经验来看，市场最理性的时候，往往是最佳的置业投资时机，我依然坚持这个观点。还有，区域房地产价值的发展一般有几个阶段，首先是启动阶段，这时候房产价值往往是低估的，价格不可能过高，像珠江新城启动时，华南板块启动时，都是这样；第二是完善阶段，各种配套不断健全，产品不断丰富、升级，区域逐渐被市场认同。这个阶段往往会看到房产不断地累积增值，市场比较活跃；第三阶段是成熟阶段，区域和社区的市场地位开始确立，市场变化时抗跌性强，恢复快。所以从区域房地产发展的阶段看，结合亚运城独特的优势，我觉得，在目前起步阶段介入，可以获得最大的投资升值潜力和空间。

　　作者：龙斌合富置业首席市场分析师，广东省房协专家咨询委员会委员