合富辉煌:房产税绝非调控良方

来源: [观点地产网]      时间: 2010-07-13 17:12

房产税不仅法律上存在障碍,而且将来执行起来可行性也是一大难题。

  近来关于房产税的争议不少,有一种最典型的观念认为,房产税对遏制房价过快增长立竿见影,是最有效的调控高房价的手段,所以竭力主张政府要尽快出台房产税。这种看法貌似有道理,例如它认为目前房屋持有环节没有税收成本,导致投资盛行,认为房产税既可阻止投资,又可从多套物业持有者手中逼出存量房屋,达到改变供求关系的作用,而笔者认为,上述观点将原本发挥调节财富再分配功能的房产税当作调房价的利器,其实从一开始方向就搞错了,没有看清房价、房地产市场运行的真正内在决定因素,同时,房产税不仅法律上存在障碍,而且将来执行起来可行性也是一大难题。

  一、房产税面临合法性难题

  通常有观点认为,征收房产税有法律依据,因为国务院1986年9月15日正式颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》(从当年10月1日开始实施),尽管该条例规定“个人所有非营业用的房产”,免征房产税,但是,在当前条件下,可以视居民非唯一房产作为营业性的,只需重新修订条例条款,无须经过人大立法,即可使房产税合法运转。

  这里其实存在问题:第一,如何在法律上认定居民(家庭)拥有两套或以上物业就是经营性的呢?显然“视作”不符合法律基本精神;第二,即使国务院修订房产税这一行政条例,但依然要处理与其他如《中华人民共和国城市房地产管理法》、有关税收方面的法律法规之间的关系,所以,从法律规范角度说,房产税依然是一种新的税种,最终不能够绕开人大立法这个环节,否则具体实施起来可能会遇到无法可依的情况。

  更重要的是,房产税本身是否成立面临深层次的法律问题:

  首先,房价上涨究竟反映的是房屋本身的价值,还是反映房屋下面土地的价值、以及周围市政设施交通教育等配套的价值?单纯房屋本身是逐年折旧贬值的,只有它所附着的土地的价值才是提升的,由城市功能与市政配套不断完善带来土地价值上升,而我们购买房产时,在土地、配套这两方面已经缴纳70年的土地出让金以及土地增值税等各种税费,再征收房产税有重复征税嫌疑。

  其次,这个税法理不清晰。我们居民的住宅房地产只有70年的土地使用权,所有权在国家,房产在70年之后面临法律前途不明确的问题,不像西方土地私有,房地产永久产权,是真正的不动产,这也是西方房产税、物业税成立的法律基础。中外之间这种制度的差异,决定了我们征收房产税无法“与国际接轨”,会面临无法逾越的合法性障碍。现有制度需要改变,如土地出让制、房屋权属关系、土地出让金、土地增值税等各种税费、70年土地使用权后归属等等,才可能在法律上清晰解释房产税、物业税与现行其他税费之间的不同。

  二、房产税治理不了高房价

  以房产税当作治理高房价的“灵丹妙药”,其实既没认清房产税的目的,又没有认清目前阶段房价上涨的根本原因所在,是一大流行的误区。房产税本质是调节收入分配的财产税,它通过“二次分配”调节贫富,为公共支出寻找税源,这才是它成立的理由,真不理解怎么会有人把它与治理房价直接联系起来。

  这里其实要澄清的深层次问题是,房价为什么会不断上升?房地产供求关系为什么会失衡?是不是房产税缺位所以房价飚升?是不是房产税能够使供求平衡起来?房地产从土地出让、建房、购买、交易等各环节征的各类型的税(费)还少吗?起到的是什么作用?加上持有环节的房产税就解决了问题。很显然,认为收税可以充当遏制房价的“杀手锏”,是错误的思路。

  房价上升问题,应该从经济增长、收入、货币信贷、城市化、城市价值(土地与配套)、供求关系、通货膨胀水平等多方面分析探讨原因。单单判断投资性、投机性需求涌入房地产市场带来供求失衡,其实只流于表面,没有看到由于我们经济高速成长、城市化进程加快,居民收入增加且差距悬殊、特大型城市成为所有资源的聚集地且发展土地越来越稀缺、近年流动性泛滥以及保障体制、传统观念等深层次原因对于需求、市场的影响。这种影响主要是两方面,一是各种需求全面被激发如一般居住需求、改善性需求、投资理财需求等购买力,导致供不应求;二是房地产的资产属性在经济刺激、货币宽松、实际通账的作用下,表现的尤其突出。

  一句话,高房价有复杂的经济、社会、城市、政策背景和原因,在我国一定发展阶段是难以避免的,需要综合治理,也需要较长时间调理,涉及方方面面的变革,如经济和城市增长模式、货币信贷政策、政府财政体制、土地制度、收入分配、住房消费模式、保障制度乃至户籍教育制度等,才能较好地根治。

  而征收房产税本身有两难:若征收人群广、税率高,直接就是与民争利,伤及市场;若征收人群窄、税率低,实际发挥的作用有限。所以,仓促推出房产税,或许短时间内投资者会因为消化政策影响而暂缓入市,市场陷入低迷,但是,就如同交易环节的税收没有改变整个房地产市场的发展环境一样,持有环节成本增加,中长期同样不足以影响购买需求,房产税增加的成本,可以通过转嫁直接提高房价,包括售价和租金(与营业税的功效没有本质差异),存量市场的供求关系不会有根本改变。而且,房产税可能给市场供给方传达错误的信息和预期,带来供应减少的效应,使未来供求关系更加不平衡。

  增加税收,能否彻底调节市场供求关系?我们只要问一句,有哪个市场、哪种商品的价格是通过税收调节(控制需求)而降低了的,猪肉?蔬菜?好像从来没有这样的案例,西方有房产税的国家地区房价止步不前都不是因为房产税,而是城市化进程停滞或者经济低迷。

  房地产的税收现在不是少了,而是很多,非常重,使得住宅生产、购买、交易成本奇高,直接推高了房价。税的调控思路不应该一味做加法,要做减法才行。

  三、房产税执行的巨大社会成本怎么解决?

  若将来征收房产税的话,如何解决房产税征收的实施、执行,也是一大难题,至少有三个方面的问题要面对。

  首先是房产估值问题谁来承担。政府来承担还是社会机构来承担?不过,不论是谁来估值,其课税的权威性、准确性都不可能即刻建立起来,不仅需要巨大的投入成本,而且还要有处理争议的能力和整套制度,因为被征房产税的居民的异议一定会伴随整个征税过程。

  其次,房产税如何与土地出让金、土地增值税、各种附加税费区分开来,也是必须解决的问题。名字叫房产税,实际上还是房地产的税,道理上要先解决重复征税问题,这就牵涉整个制度的重新设计问题,不然,问题会越积越多。房产税在相当长的时间内都不可能取代土地出让金成为地方政府财政的主要来源,因为我们目前还处在快速城市化进程中。收取房产税,而放弃其他税费,这也是要付出的一种社会成本。

  第三是征收的社会成本问题。个人所得税可以轻松征下来,因为工薪族工资报酬所得可以通过机构、组织代扣,财富阶层的个人所得税也可以依据社会信用体系来完成,成本不高,难度不大,但房产税不论是征多套物业还是征大户型物业,都面临从权属认证、估价到实际征取的难题。有一种说法,物业管理费征收起来都困难重重,何况是复杂千百倍的房产税?假如将来有居民房产税征不上来,要采取强制措施?或者说,当纳税人没有钱缴税时,难道还要拍卖物业?这里的行政、法律的社会成本有多大,估计很难计算得清。

  除了上述三方面问题,其实还有很现实的社会问题,即很多拥有多套物业的居民或家庭并非财富阶层,只是普通的工薪层,他们出于养老、保障或者将来子女住房等非投资目的持有一些小额、低值、供出租的物业,很多直接是维持生计的收入来源,而我们政府动不动就新增加税种,房产税无异将截断他们的重要收入来源,引发新的就业、民生问题。

  我认为,国家出于调节贫富收入,缩小差距的目的,征收房产税,应该予以支持,国务院不久前也明确表态要“逐步推进房产税改革”。但是,如果以调控高房价名义来推行、征收房产税,应该坚决反对,因为它完全建立在错误的逻辑判断之上,不仅不能达到目的,不利于市场的平稳健康发展,而且将直接带来新一轮成本推动型房产价格上升,于调控民生都不利。实际上我们国家城市之间、地域之间差异非常大,不论房价、人均居住水平,还是持有多套房屋的目的,具体情况千差万别,高房价问题突出的仅仅限于少数大城市,欠发达地区城市的房价仍在较低水平,就算按照房产税调控的逻辑,2、3万元的楼价与1、2千元的楼价要不要吃同一付“药”?可以说全国一起推行房产税完全没有必要。

  作者:龙斌 合富置业首席分析师

 

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