不能把希望建立在冰上

来源: [观点地产网]      时间: 2010-06-22 10:02

  大多数人将降房价的希望寄托在房屋持有税的征收上,不管这个税是叫物业税、叫房产税、还是叫个什么其他的名称,总之多数人(也许还包括政府管理部门)都认为中国的房价过高原因在于持有住房(其他房屋已有房产税的征收了)的成本太低,从而造成大量的人在炒房,导致了市场中的供不应求。

  如果增加了房屋(住房)的持有税,那么就能遏制炒房的投资与投机、就会保持供求的平衡、就会降低房价了?

  贾康认为,物业税不会起到降低房价的作用,但会起到抑制投资或加大投资成本的作用,因此有物业税不一定能降低房价,但没有物业税是万万不能平抑房价的。

  从美国的情况看,开始实行州差别化的地税(类似持有税)征收时,如以1991年的房价指数为100时,1998年上升到了121.48,2007年上升到了危机之前的224.54。可以看出,持有税的征收并没有抑制房价的上涨。

  那么是否出现了贾康先生认为的至少可以抑制投机、防止泡沫的现象呢?也没有。因为房价的上涨最终在2007年以房地产泡沫的破裂开始引发了美国的次债和金融危机。可见持有税也不能防止泡沫。但美国的情况与中国不同,美国已基本完成了市场化的进程,住房建设的标准远远高于中国五、六十年的水平,因此住房消费由三个部分组成:一是个人的持有;二是国家的保障;三是市场中的社会化租赁(包括投资基金等各种基金连租带卖的,包括个人投资、投机的,也包括租赁性土地上只租不卖的)。供求基本平衡中,非移民人口的增加并不能拉动住房的高需求(新增约为50—120万套之间),旧房的交易占到总量中的80%左右,于是就有了用次债鼓励消费的金融产品,就有了房价的高涨和金融危机。

  中国的城市化率还不到50%,还处于高增长的阶段,住房的水平(面积、标准)都远远低于美国五、六十年,因此供求仍为主要矛盾。既是总存量不足的供求矛盾,也是新增量不足的供求矛盾。尤其是新增量的房价在主导着市场,需求将在未来十多年中无法完全满足与释放。这种情况下征收持有税的意义何在?只会加重民众在城市化进程中的消费负担,而不会对房价产生抑制作用。换句话说,当持有第二套以上住房在市场的总需求中所占的比例低且基本消费需求尚无法满足时,加税必然会限制生活质量的提高。

  再换个角度看,如果后续接棒的需求在大量增加时,持有成本的税收压力必然小于价格上涨的压力,传导和转移这部分成本的结果必然是房价上涨。

  我同意贾康先生说的增加持有税会增加投资成本的说法,但如果这个成本是可以转移的、是可以被接棒者接受(或不得不接受的),结果不是抑制房价而只能增加房价。

  为什么不从土地出让制度上改革,将土地的价格特别是七十年出让金一次性收取的价格降下来,以减少民众改善住房的门槛和初次购置的成本呢?为什么会形成了今天土地财政的地方与中央的博弈呢?这个原因大约要从财税体制改革的中央、地方分成开始。分税制时,将正在被政策打压的房地产税和相关税留给了地方,因为这个税源太小,而将当时能产生巨大税收的其他税,大头归了中央。因此利益驱动让地方政府不得不努力培育自有的税源,而放弃对大头归中央的税源支持,于是就有了对房地产相关税收的依赖,包括用各种优惠政策支持房地产开发和提高土地的收益。

  2003年的土地招拍挂又给了地方政府一个有力的武器和合法的手段。当切断了开发企业自主找地的合作开发后路之后,政府非市场化的低价征收也断绝了原有城市建设用地的地源,政府找地就面对农村土地的征用大跨步的迈进,土地财政就成为了税收和预算外的收入的主要来源。

  如果当持有税变成地方税源时,请问利益驱动之下又有哪一级政府会主动让市场中的房价下跌,并让持有税的税源干枯并下降呢?地方政府的增收在对土地依赖中相对减少时,又用什么来弥补呢?那就一定会将压力转移到持有税的征收上来了。

  且不说拆迁过程中的暴力行为对社会的危害,对持有税的征收难道不会增加这种比拆迁涉及的群体更多的暴力冲突吗?

  我不知道什么时候会出台持有税的政策,但我从不认为应出台此类政策。要出就必须改变现有的土地出让制度、税收制度、保障制度等等条件,才具备开征的理由。但我知道持有税的征收一定是让地方政府抬高房价的动机,或抬高税收比例的动机,一定是增加消费负担的结果。

  纽约市在危机之后抬高了地税的收取比例,以弥补财政收支的不足,这就是先例。而这种无议会管制的税收,这种人大放弃了监管而授权国务院的征税,已无法通过民众与政府的博弈得以限制,那么无益于提高民众的消费能力,而只能错误的倾向于改善国民收入中的民众分配比例,一定不会是一种好的政策。

  根子在供给的不足上,但税收的板子却打在了消费者的需求上,这岂不是吃错了药。因此将降房价的希望寄托于持有税的增加上,毫无疑问这是将希望建立在了冰上,而寒冷的冬天能维持一时的冰冻,却无法在春暖花开时继续生存。难道中国的经济将永远生存于寒冷的冬季中吗?

  这种对持有税的叫喊早已打击了中国的股市、打击了民众的消费、也将打击中国的经济增长。该是国家正面否定持有税将出台的时候了!

撰文:任志强审校:0

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