三种情况下房价才会进入下行通道

来源: [观点网] 时间: 2010-04-19 11:49

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　　在今年只有7万多套货量的情况下，广州商品住宅供应过剩的情况不会出现。如果政府考虑由于亚运会期间停止施工造成供应减少的特殊原因，今年内暂时降低商品住宅预售门槛，在完成基础工程后即可以申请预售，则可缓解一些区域商品住宅供应的短缺，但这一措施只能起到防止房价飙升的作用，不会促使房价下降。

黎文江

黎文江 观点专栏作者合富辉煌首席分析师

　　2009年广州市一手房交易价量齐升双保“9”，创造了全球金融危机下楼市迅速回暖的奇迹。年销量和均价双双打破广州商品住宅市场的历史记录。在辉煌的成绩面前，我们亦清楚去年广州房价上升速度己经超越刚性需求买家的心理承受限度，商品住宅价格连续4个月领漲全国，从而再次引起政府对房价的高度关注。有人认为房价将下跌，实际上，中央从未表示过不准房价上漲，只是要遏制部分城市房价过快上漲。今年广州商品住宅价格是否进入下行通道？从历史经验看，除非出现以下三种情况之一，否则，降价可能性不大。

　　1、假如我国GDP今年连续二个季度以上增长率低于8%，说明内需和投资这两驾马车出问题了，需求疲软，就要下调房价刺激需求。

　　历史事实验证了我2009年广州房价保“9”预测的准确，我预测的主要依据之一就是房价和GDP是正相关的关系。GDP增长率在8%以上，房价上升；相反，则回落。2008年第四季度至2009年第二季度我国GDP连续三个季度增长率下降至8%以下。同期的2008年12月广州商品住宅均价也从11月的9394元/平方米猛跌至8012元/平方米。2009年第一季度GDP增长率跌至谷底6.1%时，同期的2009年4月广州商品住宅均价也降到最低位的7978元/平方米。2009年第三季度GDP增长率回升至8.9%时，同期的2009年6月广州商品住宅均价从5月的8386元/平方米迅速回升至9676元/平方米，此后一直保持上升态势。可见只要我国GDP增长率在8%以上，房价不会下跌。今年我国经济形势比去年好，中央政府有能力不会让GDP连续二个季度在8%以下，因此，今年房价下行可能性不大。

　　2、假如今年贷款利率上调40%，贷款门槛大大提高，将阻挡大量购房需求，开发商只好降价促销。

　　我准确预测2009年广州房价保“9”的主要依据之二，是房价与贷款基准利率呈负相关的关系。基准利率下调40%，房价就会回升，相反，则房价回落。1997年我国楼市受亚洲金融风暴影响，市场萎缩，成交回落。为刺激内需，贷款基准利率从1997年10月23日8.64开始连续下调至2002年2月21日的5.31，幅度达到38.5%时，2003年广州房价开始回升，房价上升的同时，基准利率亦随之上调抑制需求，但由于GDP连续五年保持二位数的增长速度，房价仍继续上漲。2007年12月21日贷款基准利率上调到顶7.47，并且二次房贷还要上浮10%，同期广州商品住宅均价也到达1万元/平米以上的历史最高点，因此，大量投资型、改善型需求被阻拦。此后，由于全球金融危机影响国内经济下滑，为刺激內需，贷款基准利率又开始连续下调至2008年12月23日的5.31，下调幅度29%，回到2002年2月21日的历史最低贷款基准利率，同时央行对首次置业者还准予在基准利率基础上再下调30%。在如此低的贷款利率下，2009年第一季度大量刚性需求入市买房，市场去库存化加快，促使房价回升。由于通胀预期，从今年起央行有可能上调利率2～3次，我国基准利率将重新进入上行通道，但今年一年内利率上调40%的可能性不大，除非中央取消对首次置业者贷款利率下调30%和对二次房贷重新规定上浮利率10%，房价才有可能回落，但目前中央仍坚持适度宽松的货币政策以保持足够的内需，因此，贷款利率年内上调40%的可能性不大，房价下跌几率小。

　　3、假如广州市今年商品住宅供应过剩，开发商才会降低房价。

　　供求关系是确定售价的最关键因素，这是市场经济铁律。今年为确保亚运会、亚残运会期间有良好的空气质量，广州市政府规定2010年9月30日至12月22日全市建筑工地停工，混凝土(含预拌砂浆)生产企业停产，总共停工84天，约占全年1/4时间。同时规定凡在2010年9月30日前不能完成土石方工程、基坑安全防护的项目，不予批准开工建设。这意味着实际停工期更长，一般中型高层楼盘地下工程的施工期至少需要连续6个月时间，即开发商如不能赶在3月前成功完成工程报建，这些项目停工时间将长达9个月。在实际开发节奏上，有部分提前赶工期，另一部分延后开发，但今年商品住宅预售量将比常规年份减少。

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，2010年广州全市十区新增商品住宅供应约4.9万套，其中，中心六区商品住宅预计新增供应约2.2万套。由于2009年销售火爆，所剩余货只有2.5万套，因此，今年全市十区可售货量合计约7.4万套，总可售量较2009年有大幅减少。在今年只有7万多套货量的情况下，广州商品住宅供应过剩的情况不会出现。如果政府考虑由于亚运会期间停止施工造成供应减少的特殊原因，今年内暂时降低商品住宅预售门槛，在完成基础工程后即可以申请预售，则可缓解一些区域商品住宅供应的短缺，但这一措施只能起到防止房价飙升的作用，不会促使房价下降。

　　综合以上分析，促使商品住宅价格进入下行通道起关键作用的因素，今年还没有形成。

　　在高房价下，开发商考虑的不是如何降价而应该考虑的是如何提高房屋质量、提高房屋性价比，努力开发暢销的户型和控制每套面积，大力开展低碳、节能、减排、环保、高智能化住宅的研究，趁当前有利时机把住宅建设推上一个新台阶。

　　当国家经济发展进入上升通道时，投机和投资者相信房价上漲空间还很大，认为买房子是最好的投资目标，于是，大量住房在去年下半年为投机、投资者所购。政府在去年底出台的政策打击了他们的心理预期，投机、投资潮在今年初得以抑制。广州市政府在今年仍将继续大批供应经济适用房、廉租房，以滿足中低收入群体的居住需求。