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王珏林:对我国房地产市场的政策和形势得分析
作者:     时间: 2010-03-31 10:14:28    来源: [ 观点地产网 ]

  王珏林:大家好!今天主要利用这一点时间,讲一讲对房地产市场的政策和形势。现在就开始,第一个就是高房价引发的新一轮调控,先看图表(PPT),这是08年房价的情况,这是09年房价的情况,差别是非常之大。这是我们投资的情况,绿的是投资情况,红的是销售情况,都是上升趋势,这是全国大中城市房价99年到现在的变化情况,下面是它的示意图。可以说,中国住房房价一直呈上升态势,从来没有降过,而08年更是大幅度上升,大家从图表上看大幅度上升。所以各个城市可能不一样,上升不一样,刚才咱们看的图表是属于国家统计局的,上升7.8。要从有的城市看绝不是这个数字,我刚接到信息,北京市的北四环已经4.6、东四环4.2,这跟08年相比,可能上升的不止一倍,所以市场确实发展的比较快。

王珏林

  从下面两点我做一个简单的分析:第一个从指标看市场,也就是说我们09年和08年相比,市场发生了极大的变化的。第二从每个月,也就是环比看市场,也是每个月尤其是09年的下半年,按国家统计局的指标,每个月上升1个百分点以上,上升的幅度也比较大。从现象看市场,现在看,因为我从08年就房地产市场比较低迷的时候就观察企业有没有变化,但是没有看见,而且从09年以后到现在,房地产企业增加的速度比较快,所以我归纳成企业进入市场的多,出去的少,基本上没有出去。再一个企业,我到更多的地方,更多的城市,包括西部城市,我问一些开发企业,我说你们现在盈利什么,亏损的情况,但是告诉我只有一句话,我没有赔的只有赚的,只有赚的多少的问题。第三点是现在买房的多,卖的少。所以这是两个方面看市场。这是我讲的第一点。第二,市场虽然好,问题不少,问题比较突出,这也是调控的主要原因,主要的原因是房价涨幅太快,大家都清楚,不管什么价格,你超过了一定的指标以后,大家都接受不了,比如说我们的房价涨得那么快,还有我们的房价虽高,市场虽好,但是市场有很大的不稳定因素,第三点土地竞争过于激烈,大家知道09年地王很多,第四个就是投机性的购房比例过大,所以尤其从一些热点城市看,比如说北京、上海等一线城市看,基本上子投资推动了房价上涨。就是外地购房推动了房价上涨,四个方面。看看北京09年销售的情况不稳定吧,再看看土地去年的增幅情况,从三季度统计的增幅情况,上海增加142,南京增加212,天津增加146,高房价带动的后果是什么呢,一个是房价只能越涨越高,开始膨胀,第二点资产必然形成泡沫,房价高了以后,大家知道现在确实有一些城市存在泡沫,第三点抑制消费,有就是说高房价带动的是什么?更多的消费者已经远离了这个市场,过去有很多家庭想买房想看房子,想做房的梦,现在不想做了,也没有办法看了,因为价格太高了,北京四环外买一个普通商品房100平米,400万,我不知道有多少家庭一生能赚到400万,所以更多的消费者远离这个市场了。第二问题的原因,主要是政策带动力不太强,四项政策。为什么这么讲呢,因为世界经济刚刚见缓,世界的发达国家房地产还处于低迷,而我国的房地产市场却超过了所有人的预期,原因就是我国的政策发挥的作用太大,第一个政策是投资政策,因为我们的投资政策,现在投资主要是以基础设施为重点,以民生为重点,所以这样对我们整个房地产业,不管是修机场、修铁路、修高速或者修地铁,甚至修学校、修医院、修体育设施、文艺设施,都能带动一个区域或者是一条线的房地产。第二个方面就是消费政策,就是住房消费力度明显,大家都清楚,房地产是最大的消费产业,由于08年房地产的不景气,带来了更多行业的不景气,不管行业包括我们的金融部分都出现了问题,所以钢铁协会、建行、包括装修协会好多都请我去,问房地产市场怎么办,说你们不好,我们也好不了,所以这个问题根源就是我们没有买到的东西。

  另外年初出台一些促进住房消费的政策,所以消费政策带动力也非常强。第三货币政策,宽松的货币政策,使我们开发企业不差钱了。从几个方面可以看:一个是土地转让金可以延缓,通过申请可以延缓;第二银行贷款不受项目的限制;第三销售见好。这样从各方面看,开发企业的资金,贷款资金,筹措资金都比较大,所以现在地王颇足也是这个原因。第四个是调控政策过于宽松,一个市场好不等于健康,问题不解决可能就干预了市场的正常发展,市场的矛盾和问题没有及时得到解决,所以也助长了市场的膨胀之风。比如说,社会流动资金过于集中,大家都知道,现在房地产市场好,土地竞争激烈,其中一个根本原因就是社会流动资金过于集中在这个市场上,我过于集中土地竞争上,带来的是什么呢?带来的土地竞争归更加激烈。第二点至于工业为核心的主流产业的发展,因为我们国家要发展,还是要靠工业化的没有发展,要实现城镇化、现代化解决就业的问题,如果没有主流的产业,没有我们的工业化就不可能实现。所以我们更多的资金,不管银行的企业资金如果都转移到消费市场,房地产市场上来,那么肯定制约我们工业企业的发展。第三点抬高地价房价,第四点扰乱市场没有办法管理。解决办法怎么办呢?有问题要解决,怎么办呢就是我们现在大家观望的还是政策继续,所以市场看政策,政府看政策,消费者都在看政策的变化,所以保持政府的连续性和稳定性非常的重要。它可以稳定预期,稳定大家的预期,比如说我们土地,必须是买地开发,所以现在的买地绝不仅仅是现在为了开发,而有的是为了以后开发,有的是为了以后转让,这样把市场的土地矛盾就突出出来了,土地供应不足就显现出来了,所以要稳定政策的连续性和稳定性,所以要稳定预期。第二个方面就是重点问题要解决,不管现在出现囤地现象,囤房现象,交易行为的不规范,市场管理的不公平,市场秩序的不公平,都是影响我们稳定市场。第三点加大供应量,抑制房价,后面我会讲的,如果没有供应量的满足,想抑制房价那是不可能的。所以要加大供应量。第四点市场规范是为了维护权益,创造公平。现在我们所说的,由于市场的不规范,所以企业竞争不公平,由于市场的不规范,消费者消费存在着不公平,所以我们要建立一个规范的市场,为了满足刚才孟总所说的公平。第三点政策不管是原先国务院研究的四条,还是国土资源部的四条,还是总理的政府工作报告,主要还是集中在中办《十一条》,我也归纳成几个方面:一明确了二套房贷款首付比例不低于40%,这个是在文件之前大家争议很多,猜测很多,这个已经明确了。第二点太多出让综合瓶颈评定办法比较难,现在招拍挂已经是比较公平的办法了,这个问题探索解决起来确实比较难。第三点两个差别化,就是加大差别化信贷资金力度,第二点实施差别化的住房诉求政策,这是这一次政策的一创新点。以前没有提出过,以前全部是一刀切。第三点是加强三个管理:一是土地供应管理;二是房地产市场秩序管理;三是交易资金监督管理。这是主要的《十一条》。主要体现两个方面:一是加大供给。就是增加保障房的建设,保障型住房建设。二是增加中小户型住房建设的比例,二是培育二手房和中介市场,从市场的供应方面增加,第二个是从加强管理方面,就是土地管理,第二是房屋管理,第三是市场管理,第四是交易管理。都是管理方面,一个是供应,一个是管理。

  政策能不能到位,效果能不能显现大家可能都在猜疑,因为以前很多政策都没有执行到位,所以关键的三点,执行不执行到位,关键在这三点,一是要有政策,政策要配套,不管是部门的还是地方的,都按照国务院的要求来出台政策。第二要执行力到位,就是说话要算数,不能说了不算,那你政策就是没有用的。第三供应量要增大,如果比如说北京,现在政策都很好,北京也出了十一条,按照中办《十一条》,但是执行力也到位了,加入也执行很严格,但是市场短缺供应量土地政策调什么,我就不知道你调什么了。所以这三点是解决我们政策效果的关键。

  最后一点,大家想谈谈今年和以后房地产发展的情况,第一就是调控政策,有人讲,但是难以阻止市场的发展,第二个就是经济发展能力决定市场的关键,下面简单的看一些图表(PPT),你看经济,一直保持较快平稳发展。时间关系大家看一遍就行了,看外汇储备。第二点是消费能力,就是银行的存款余额,在不断的上升,他必定要释放,尤其是要是释放在我们这个市场上。投资水平不减,投资后劲显现,为什么这么说,因为四万亿,包括地方的30万亿投资是分两年进行的,09年投资就是一半左右,还有一半在今年投资。另外09年的投资,现在的效果开始逐步的显现出来,所以说这个方面不减,对于我们房地产市场发展,还会往前走。第四点支柱产业地位不会转变,确实在现阶段,现在的发展阶段,房地产业,房地产市场对我国经济发展、城市发展、城市化的推进起到了很大的作用。因为它直接带动力非常强,20多个产业,坚决带动了50个以上的产业,现在用一句话结束我今天的发言“房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材、家居等产业举足轻重,对于金融业的稳定发展至关重要,对于推动居民消费结构升级,改善民生具有重要作用。所以说,这一次调控是把房地产里面的癌症剔出去,保持房地产健康稳定的发展”。谢谢大家!

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