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隐形地主 鲁能海南掘金
作者: 陈小丽     时间: 2010-03-29 22:47:21    来源: [ 《观点》杂志2010.03期 ]

没有人能想象沉寂多年的海南房地产市场在"国际旅游岛"的字眼下被置于聚光灯和放大镜下,处处无房可售,售价在日增1000元的迅速上涨中彻底炙热起来。

  为潜伏海南19年的鲁能集团的自信和勃勃雄心提供注解的是,据称其在海南拥有项目土地19平方公里。

  潜伏隐身最大地主

  “早在海南发布国际旅游岛建设计划之前,海南岛东部海岸线已经被央企以及海内外大小资本家瓜分殆尽,其中,50%土地被新的开发商所圈,还有50%是上个世纪90年代海南热炒房地产的时期就被岛内外大型地产公司收入囊中,鲁能就是在那时候在三亚、海口跑马圈地。”海南的一位业内人士向观点地产新媒体透露称,据说鲁能在海南拥有项目土地19平方公里。

  在调查了解中发现,1993年,鲁能进军海南,首个项目起名“山海天”,如今,其在海南已经拥有四大项目,已是岛上土地储备最具规模优势的开发商。

  “鲁能在海南的项目土地基本都是成片拿地,大盘开发,而且大部分土地都在2006年海南房价尚未开始新一轮上涨前拿到的,部分项目储备是和当地政府签订合作协议获得的地块,锁定了土地开发成本,享受土地增值。”

  有分析师指出,鲁能位于海南各地的项目储备占地面积均在千亩以上,有的甚至是几千亩,如鲁能海口迎宾岛项目,占地5100亩,鲁能三亚湾新城项目(包括土地一级开发)超过1万亩,大规模土地开发使得公司具有区域垄断优势。

  不过,在海南当地流传一个说法:鲁能在海南的土地储备是很多,但实际上并不在鲁能手上,据悉,当初鲁能和当地政府签订了协议,根据协议,政府将这些土地分批给鲁能,开发完了再给。

  从鲁能在三亚及海口的房地产项目布局来看,鲁能基本上能把握整个城市的发展方向,提前布局,获得超预期的收益。“鲁能除了三亚的三亚湾新城外,还在三亚开发了养生大宅山海天项目,并且在海口开发拥有海口东海岸一线海景、2000亩的海蓝椰风与位于西海岸11平方公里的海蓝福源项目。”分析人士指出。

  海岸线三亚造新城

  “凭借国企背景和当地政府高层的特殊关系优势,数年前鲁能就在三亚湾22公里海岸线的核心地段一举拿下6.8平方公里的土地,打造鲁能三亚新城,现已公开对外发售海景公寓、联排别墅,售价高达5万元/平米”一业内人士直言。

  在大多数人看来,占地6.8平方公里,拥有9公里长海岸线的三亚湾新城比广州珠江新城CBD还要大,在海南建设“国际旅游岛”的大战略实施之后,该项目将会成为三亚乃至海南国际化发展的标杆。

  资料显示,鲁能三亚湾新城位于三亚市主城区西部,拥有6.8平方公里的二线海景,整个项目(包括土地一级开发)约1万亩土地面积,东西长约9公里,依照迈阿密作为整体发展的规划蓝图,三亚湾新城是个大型复合式休闲度假综合体,囊括各种物业形态,即有别墅、公寓等住宅项目,又有酒店、高尔夫球场、游艇码头、综艺场馆等高档休闲业态等,目前整个项目已开发30%。

  “根据规划,该项目由1600亩迈阿密游艇社区、2500亩商业娱乐生活城、2500亩城市高尔夫绿地社区三个板块构成,2010年,鲁能三亚湾新城将推出美丽3区、游艇2区2期两大别墅项目,休闲企业会所、国际文化会所两大会所,”鲁能方面相关人士介绍称,且将全面开展1500亩国际标准18°绿地、9600平米高尔夫主题温泉别墅会所、体育公园、美丽MALL、私属沙滩的配套建设。

  观点地产新媒体查询资料获悉,美丽城一区共11栋,前9栋已经建成,项目售罄,均价约2万元/平米,而美丽MALL项目2009年5月销售均价1.4万万元/平米,目前2.9万元/平米;游艇会只有一个项目,目前已售完;高尔夫社区共5个别墅项目,目前已经开发了2个,联排别墅售价在3万元/平米,独栋售价约4万元/平米。

  “该项目很早获得,土地成本很低,值得注意的是处于三亚市的标杆性区域,楼市开发趋于成熟,预计三亚湾新城项目为公司贡献权益净利润约46.6亿元。”有分析师认为。

  除此之外,鲁能在海南的主要项目还包括海口市的鲁能海蓝椰风、鲁能海蓝福源。据介绍,鲁能海蓝椰风项目为纯别墅项目,规划建筑面积约为40万平方米,综合容积率0.45,分六期开发,目前已开发三期,前三期建筑面积约20万平方米,剩余未销售面积约1万平方米,四期至六期正在规划设计阶段。而鲁能海蓝福源项目占地面积约5100亩,基本上为别墅项目,容积率为0.35左右,建筑面积约11.39万平方米。光大证券预计称,该项目处于开发销售初期,销售均价为1.5万/平米,未来有提升的空间,保守预计销售价值为170.85亿元。

  “上述两个项目都是很早获得的,土地成本很低,估计分别为500元/平米以及约1100元/平米,根据计算,这两个项目可为公司贡献权益净利润31.8亿元。”上述人士续称。

  溢利一级土地开发

  和首创、中信一样,鲁能在海南也控制了大量一级开发土地。“鲁能除了目前在开发旅游地产项目外,手中还拥有三亚湾4760亩一级开发权,为二线海景地,从总投资及可出让土地面积可预计土地一级开发成本约40万元/亩,综合现有项目的二级及土地一级开发,这些项目将给公司带来144.2亿元收益。”分析人士表示。

  公开资料显示,鲁能三亚湾土地一级开发项目在建项目为三亚湾水系工程,该项目开发总面积10297.65亩,可出让土地6522.92亩,不可出让的公共土地面积37774.7亩,预计总投资257938.5万。完成征地拆迁约4333.15亩,通过政府“招牌挂”已完成土地出让1760.29亩,剩余土地一级开发面积约为4762.63亩。

  有业内人士向观点地产新媒体介绍称,开发商进入海南的一级开发市场是从05、06年开始,目前一级开发的市场已经所剩无几,从鲁能三亚湾售价来看,销售均价为2.5万/平方米,扣除合理开发成本,预计每亩拍卖价格最少在500万/亩以上,因此鲁能通过土地一级开发项目每亩利润约为164万元。事实上,根据2006年7月海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》,土地经一级整理出让后,“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,按照市、县政府所得不得低于30%的比例,确定市、县政府与主开发商的分成比例。”换而言之,一级开发商最高可以获得70%的土地纯收益。

  “鲁能在三亚湾的土地一级开发项目和政府很可能是4:6分成,因此,鲁能通过土地一级开发项目可为公司带来净利润约为66亿元。”分析人士还指出,“该一级土地开发项目与公司正在三亚湾的二级开发项目连为一体,公司获取相应的二级开发权的可能性较大。”

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