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“以房养老”植入金融模式 广州探索住房反向抵押
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-02-24 00:01:42    来源: [ 观点地产网 ]

当现时大众目光聚焦于如何解决大部分中等收入以下家庭的住房问题时,一种充分利用房屋资产“以房养老”的金融方式被提上了广州市政府的议程。

  观点地产网 梁嘉欣 重庆刚推出“以房养老”保险产品不久,广州日前亦开始探索“以房养老”的新模式。

  2月22日,广州市政协召开十一届十八次常务会议,广州市长张广宁就《政府工作报告》(征求意见稿)作说明时表示,原定于2012年完成的解决7万多户低收入者住房问题,将提前到2011年底前全部解决。今年并将争取再投入45亿元,新开工建设保障性住房4万套。

  同时,将放宽廉租房申请标准,实行经济租赁住房制度,通过租住或先租后买的方式,解决“夹心层”群体的住房困难问题。

  经历了09年的高速上升,尽管现在稍有回落,但房价依旧高企,“有房无人住,有人无房住”等此类的民生问题依然成为政府的头等难题。当现时大众目光聚焦于如何解决大部分中等收入以下家庭的住房问题时,一种充分利用房屋资产“以房养老”的金融方式被提上广州市政府的议程。

  广州市政府日前下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》,表示将大力推动建立延税型养老保险制度,探索发展住房反向抵押养老保险。

  “住房反向抵押养老保险”相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,然后每月或年向金融机构领取“养老金”,并将继续获得房屋的居住权并负责维护,一直延续到借款人去世。当借款人去世后,金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,享有房产的升值部分。

  相关专业人士指出,此类模式是“以房养老”的金融模式,过往在北京、南京及上海曾出现一种“以房养老”的方式,老年人一般将自有房屋用作出租或出售,以所获取的收入差额用作养老金的补充。而广州拟推行的“住房反向抵押养老保险”则通过金融机制将房产变现,这使得老人的住房资产发挥了居住和融资的双重功能,比“以房养老”更具优越性。

  广州地产专家韩世同表示,广州版的“以房养老”模式对部分无子女、生活相对较好,但资金不算充裕的老人提供了一种新型的养老选择,然而这类的人群相对较少,政府在此类“以房养老”模式的推行上可能有一定的难度。

  而另一方面,广州不少业内人士还担忧“以房养老”可能将对投保人设定一定的要求,如要求投保人必须为62岁以上的老人,房产面积不小于一定的平方米等。这将大大约束“以房养老”的可行性。

  事实上,“以房养老”的方式早在2006年全国两会时,就曾有全国政协委员提出在全国推广,但至今我国尚未有城市正式推行,仍处于探索阶段。

  专业人士透露,该“以房养老”的模式至今仍未能实施,归咎原因有三:其一,该种“以房养老”模式称得上为“舶来品”,与中国传统的住房消费习惯存在很大差距。大部分老人倾向于将房产传给下一代,若最终要把房子产权交出去,安全感会大大降低。

  其二,一般住宅的出让年限为70年,尽管投保人的预期寿命不超过该年限,但由于目前国内房地产市场不稳定,导致保险公司对房屋剩下的使用权年限的补偿估值有一定的难度,无法确定所支付的“养老金”额度,若额度过少,则对投保人不利。

  此外,投保人的房屋可能会面临拆迁风险,而该风险成本会造成保险公司对房价的低估,让投保人缺乏投保意愿。实际上,将养老依靠在房产上,风险很大。

  其三,当市场出现转向,房价发生剧烈波动,可能导致大量违约合同出现,这亦对保险公司不利。

  上海一名专业人士对观点地产新媒体称,此前上海也曾试图推行“以房养老”的养老模式,但最终还是停止了该计划,主要原因还是因为缺乏相关的法律依据,公积金条例法规不健全,对房屋、保险等方面的规章制度还未够完善。

  广州市政府对“发展住房反向抵押养老保险”的探索,目前并未有具体的方案和实施时间表,从设想到实施或也将经历一个漫长的过程。

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