戴德梁行:深圳2009年第四季度市场分析

来源: [观点地产网]      时间: 2010-02-21 21:06

经济环境稳步改善的同时,写字楼租赁需求也逐渐活跃,本季度在118,463平方米甲级办公物业推出市场的刺激下,全市吸纳量达到81,275平方米,远高于前三个季度的总吸纳量19,483平方米。

  经济的平稳向好大大增强了居民消费信心,又逢传统的零售旺季,商铺需求明显增加。包括中航城购物中心、京基百纳空间以及欢乐海岸在内的大型商业目前招商工作均进展顺利,餐饮及服装零售等企业表现活跃。

  一手住宅市场有限的供应抑制了新房成交量,10月和11月新房成交量分别为496,996平方米和468,057平方米,均低于前十一个月的平均水平。与此同时,二手住宅在年末税费优惠到期的刺激下剧增,并推动DTZ戴德梁行住宅价格指数在第4季度内上升6.8%。

  写字楼市场方面,港中旅大厦、天利中央广场二期先后入伙,为市场带来118,463平方米的甲级写字楼供应,至此全市甲级写字楼总存量达到1,556,891平方米。

  随着国内经济的稳步回暖,市场信心在年末进一步增强,推动办公物业租赁需求增加。第4季度,全市甲级写字楼吸纳量达到81,275平方米。其中,本季度出现新增供应的福田区、南山区吸纳量分别为56,060平方米和23,346平方米。

  从租赁客户来看,2009年以来包括保险、银行、证券企业在内的内资金融机构成为甲级写字楼市场新增需求的主要来源。进入第4季度,内资金融机构依旧是支撑市场的主体,而外资机构亦较早前有所活跃。

  在租赁市场回暖的拉动下,本季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬,较上季度末上升1.6%达到每月每平方米125.2元(US$18.3)。涨幅最大的福田区平均租金上涨3.9%达到每月每平方米131.6元。

  买卖市场中,商业地产限外令的取消,短期内虽然未对写字楼买卖交易构成直接刺激,但预计随着政策的逐步消化,将对后市产生积极影响。

  预计2010年,在整体经济继续回暖的带动下,写字楼市场也将稳步回升。下季度,预计需求稳定释放的同时,写字楼租金和售价也有望继续稳步上升;而自春节后的2010年3月开始,预计写字楼市场将继续保持上升的状态。

  商铺市场方面,1月至10月,深圳社会消费品零售总额为2122.89亿人民币,同比增长13.9%,增幅比前九个月提高0.4个百分点(图三)。

  第4季度,有三个大型项目开始招商工作,包括位于华强北的中航城购物中心、蔡屋围的京基百纳空间以及华侨城的欢乐海岸,目前商户进驻的意愿强烈。这三个项目都计划在2011年内开业,将给市场带来超过25万平方米的商业面积。

  本季度餐饮行业表现活跃,在当前几大商业项目招商中多家餐饮企业均积极表达进驻意向。此外,进入零售旺季,零售商的经营状况提升:来自服装行业的租赁需求增加明显;国际品牌一改前期观望的态度,亦有扩张的意愿。

  核心商务街区,如罗湖区的蔡屋围片区,依然是需求的热点区域,本季度租金上升明显。社区商铺则多数因为区域商业氛围不足,且前期供应量大,不得不面临激烈的市场竞争。

  买卖方面,由于大型集中式商业目前多采取只租不售的方式,本季度一手商业成交主要集中在特区外的社区商业。二手市场方面,尽管自11月18日起港澳台及境外人士购买深圳商品房不再受限,但本季度二手成交量尚未出现明显变化,预计下季度港澳台及境外人士买卖商铺的活动将刺激二手成交量增加。

  随着零售商的经营环境逐步好转,商铺市场亦呈现向好态势。经过前期的调整,预计下季度租金依然存在上升空间。第4季度住宅市场的新增供应比去年同期显著减少,10月和11月全市住宅批准预售面积为473,563平方米,同比下降64.2%。截止至11月,2009年全市住宅批准预售面积累计为3,923,547平方米,同比下降超过三成。

  住宅市场方面,1月至11月全市新建住宅总成交量为6,262,005平方米,同比增长101.7%。龙岗区、宝安区和南山区是成交热点区域,三区的成交量占全市总成交量的87.1%。

  .受到二手房交易税费优惠政策即将到期的刺激,购房者在第4季度集中入市,推动11月二手房的成交量创下今年的高位,共成交1,482,720平方米,环比10月大幅上涨62.3%。与此同时,业主普遍惜售抬高叫价,推动DTZ戴德梁行住宅价格指数在第4季度内上升6.8%。

  由于第4季度一手住宅成交中普通住宅比重相对增加,新房销售价格较上季度微幅下调,但依然处于高位水平。11月全市新建住宅价格环比10月下调5.2%至每平方米19,172元(US$2,807)。从区域来看,1月至11月福田区和宝安区的新房价格上升明显,同比分别上升35.6%和12.1%。

  总体看来,市场需求保持活跃。在国内经济稳步回暖的同时,中央经济工作会议提出2010年继续适度宽松的货币政策。因此预计2010年住宅市场将在稳定向好的发展环境下保持平稳上升的趋势。

  戴德梁行:深圳2009年第四季度市场分析

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