陈则明:救市就是“抽鸦片”

来源: [观点地产网]      时间: 2008-12-09 01:37

  目前房市的调整并没有出现开发商破产,那有行业调整没有企业破产的?

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  编者按:在当前的经济危机下,房地产市场是最受国内经济学者关注的一个领域之一。虽然中央推出了一系列刺激经济的政策,然而房地产市场似乎并未从中有多少直接受益,只是,由此引发的"救市政策"话题成为了业内争论的焦点,甚至与房地产行业关系紧密的资本市场也开始暗流涌动,日前媒体报道的"十学者上书救股市"或许代表了资本市场的一种呼声。

  然而,国内资本市场与房地产行业之间存在的作用力该如何平衡?资本市场与房地产业又该在这一轮危机中怎样完成自我的救赎?一系列的问题应该引起业内更多的思考。日前,上海社科院房地产房地产业研究中心学术部副主任陈则明博士就相关问题接受了观点地产网的专访。以下为采访实录:

  观点地产网:您认为在这一轮经济危机中,资本市场的衰退对房地产行业的冲击具体表现在哪些方面?

陈则明

  陈则明:有五个方面:

  a、首当其冲,也是最早受到冲击的是住宅租赁市场。对于外向型经济比例较高,外来人口较多的城市,租赁市场的萧条,马上引起二手房市场的抛售。

  b、各城市都存在二手房市场严重萎缩,价格有一定的下降的情况。

  c、新建商品住宅市场相对冲击较小。开发商的抗风险能力在10多年的发展中有显著提高,破产清盘、降价退出的现象并不多。但是,改善性需求处于观望,按揭贷款基本不能承受8%以上的利率。新建商品住宅市场有价无市。

  d、办公楼、商铺的冲击在上半年还未体现,一般采取先招商后建设。经济下滑,对今后可能有影响。

  e、外资收购基本停止。近年来一些海外投行、基金在北京、深圳、上海收购办公楼的现象,已经完全停止。

  观点地产网:目前看来,中央和地方政府的一系列救市政策对于房市的提升似乎并不明显,近日也有报道称一些学者联名上书请求中央拯救股市,您如何看待这一事件?您认为股市如若复苏对于房地产行业的影响将会在哪些方面?

  陈则明:不能单纯指望几条救市政策。一是救市政策要积累到一定程度,二是国内外经济条件扭转,房市才会回暖。在1994年之后,各级政府救房市可以说无不用其极,也无法立刻扭转市场,到1999年后,经济周期发生反转。市场自然活跃起来。

  救房市和救股市,都是"抽鸦片",把暂时的疼痛和问题掩盖掉。如果救房市,开发商和炒房团今后的胆子会越来越大,后果很严重。

  如果到了要救市的地步,一定要分析市场为什么低迷。经济步入萧条周期,表面上是恐慌蔓延,实质上是经济发展模式遇到瓶颈。救市的办法一是消除瓶颈,继续延用旧的发展模式,办法二是创新发展模式。一般经济周期在没有找到新的发展模式之前,很难发生反转。这就是以往越救市,越恐慌的原因。

  再谈股市复苏的问题。看看日本1990年之后的K线图再讨论这个问题。新兴经济体的发展趋势,不太可能逃脱日本曾经走的道路。当然,股市中等级别的反弹是有可能的。

  股市和房市曾经被认为是翘翘板,此长彼消,可中国十多年的股市和房市并没有明显的联系。投资者都有分散投资的意识,用准备买房的钱去炒股,只是少数的游戏。

  观点地产网:目前国家似乎有意识地加大了保障性住房的建设力度,您认为这对当前形势下的房市将产生怎样的影响?很多房企也都在调整自己的开竣工计划,这可能导致未来几年供应量的下降,这是否将产生一个新的供不应求的市场?

  陈则明:加大保障性住房建设力度是应该的。但是中国的居住问题,必然是主要通过市场来解决。保障性住房应该永远是辅助的,少量的。在我看来,香港的住房保障并不成功,新加坡的住房保障算是比较成功的,但具有小型城市国家的特殊性,并不值得借鉴。

  如果真的以保障性住房为主,那么市场的供给和需求都将产生结构性的变化。大户型的住房更加抢手。

  观点地产网:您如何看待近几年国内资本市场与房地产行业之间的关系?

  陈则明:资本市场提供了房地产行业的大部分资金。

  近年来房市的发展模式是“贷款预售+按揭”模式,贷款预售保证了开发商的资金链,按揭提供了购房者的资金链。第二套住房抵押贷款如果不放松,就意味着发展模式的破产。在房市没有新的创新模式之前,税收减少几个点不会有太大作用。

  观点地产网:很多业内人士均认为,这一轮房市调整远未结束,您对明年的房地产市场持怎样的看法?

  陈则明:如果这真的是一轮调整(或者说第二套房贷款一直不松动),那一定还远未结束。

  理由一:经济和行业调整周期的时间不充分,经济学中的周期,最长的康德拉季耶夫周期为60年,最短的基钦周期为40个月。基钦周期由存货引起,当前似乎不太象。中国的房市和股市向来有牛短熊长之说,房市繁荣了十多年,也需要有一段时期调整。

  理由二:目前房市的调整并没有出现开发商破产,那有行业调整没有企业破产的?

  当然,房市调整并不是说不能买房,有购房需求的还是要乘早动手。从价格角度看,房价调整和股价调整完全不同,房价调整的底线是开发商零利润。从住房需求和供给的角度看,房市调整是供求同步减少。比如,1994~1998年的调整期,房价并没有调整多少,中房指数最多调整了30%不到,满街的楼盘打折广告,但实际供给非常有限,好的二手房根本不会拿出来卖。房市调整,并没有改变长期供不应求的局面,甚至短期也没有改变。

发稿:见习编辑 王小明审校:0

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