叶檀:救股市救不了房市

来源: [观点地产网]      时间: 2008-12-09 01:02

  我说的信心主要是指消费者和投资者的信心,而不是政府与开发商的信心。

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  编者按:2008,国际经济环境与国内经济调整的动荡之年,房地产业内人士叶檀认为,房地产应该明确拯救楼市,因为房地产对实体经济和虚拟经济都具有重要的作用。尽管房地产与股市紧密联系,但拯救股市并不能达到拯救房市的目的。

  以下为观点地产网对叶檀女士的专访。

  观点地产网:目前中央政府并没有明确表态要救房地产,您认为这将对目前房地产市场的信心产生什么影响?

  叶檀:房地产受到降息等救市利好政策的影响,信心在短期内得到一定的提振,但总的来说还没有好转趋势,从长期来看,房地产市场向下。由于我国房地产受到地根、银根、税费等政策影响,同时受到国际国内经济周期的左右,房地产本身无力单独走出向下通道。

  房地产市场信心的恢复不容易,需要经历一个完整的经济周期,我说的信心主要是指消费者和投资者的信心,而不是政府与开发商的信心。

  观点地产网:您认为政府应不应该明确表态救房地产的市?为什么?在房地产与金融行业的联系中您认为存在什么危险?

  叶檀:政府应该明确救楼市。经历此次经济周期,政府应该意识到房地产对实体经济与虚拟经济中的重要作用。房地产与上下游各个基础行业都有密切联系,建筑、家电、股市等。如果房地产行业下行,其他行业不可能独善其身。我国房地产行业的重要作用是十年时间培育而成的,不是一朝一夕就能让房地产行业与其他行业脱钩的。

  目前房地产行业急速下行,风险主要表现在两个方面:一是银行呆坏帐上升,房地产业从土地、开发到销售的各个环节,70%以上依靠银行贷款,银行贷款质量好坏与房地产业有密切的关系。二是上下游关联的实体企业受到影响,房地产占固定资产投资的比例事实上达到25%以上,固定资产下降将拖累总体GDP与建筑、钢铁等上下游的产业的库存量。

  观点地产网:当前在学者大呼拯救股市之际,您认为救股市能达到救房市的目的吗?房地产行业又应该怎样完成救赎与自我救赎?

  叶檀:不能,这是两码事,即便股市略有稳定,也不能带动房地产市场向上。但是,从资产品价格这个角度说,房地产与股市紧密联系,一荣俱荣,一损俱损。资产品价格通常有个相近的比例关系,股价上升,意味着资产品价格上升,最终会显示出房地产作为投资品种的价值,股市的财富效应会体现在资本市场上,反之亦然,两者有相关促进的作用。

  当然,我国房地产行业存在先天不足。总体而言,在房地产市场发展之初,受到行政与市场双重力量的左右,在过强的行政力量主导下,房地产定价机制遭到扭曲,导致房价脱离了房价收入比等技术指标扶摇直上。目前,政府降息等对房价有稳定作用,但由于受到庞大的保障性住房建设规划的冲击,房地产面临多空互搏的局面。

  房地产行业应该在两个方面完成救赎与自我救赎。第一,房地产市场应改变垄断与市场并举的现状,保障型住房由政府规划负责,市场性住房由市场说了算。保障性住房资金应该由政府来主导,通过税费、土地改革等方式筹集,而不是通过挤压市场盈利来进行。第二,在房地产市场向上之时,应该完善保障性住房,一则平抑房价,二则不会影响经济。在金融危机时应该停止大规模的保障型住房建设,在经济回暖后,保障性住房应该作为房地产一个补充和完善,商品房在市场化的过程中理顺自己各方面的关系,比如理顺自己的土地价格和税费关系。

  观点地产网:您怎么看待房地产上市公司在2007年、2008年的表现?这种表现的差异与金融以及资本市场有什么联系?

  叶檀:房地产上市公司在2007年、2008年的表现,印证了一句话,没有什么市场可以成为房地产市场的救市主。当资本市场下挫时,房地产富豪财富急剧缩水,表现出无度扩张的致命缺陷。

  如富力、绿城等上市房地产企业从股市融资,高价收购土地,通过土地获得资本市场的高溢价,再回到土地,此类刀锋上的游戏注定不能持久。依靠资本市场、但不迷信资本市场的才能获得生存权,而一味迷信资本力量的,将被资本和市场抛弃。

  观点地产网:您觉得当前房地产企业本身对待资本的态度如何?这种态度对房地产行业是否有利?

  叶檀:当前房地产市场对资本市场、对于外界融资过于依赖,房地产企业此前扩张过于激进过于冒失,不能承受经济下行的冲击,无法抵御经济周期的危害,风险控制机制差,房地产行业应该有所反省。

  房地产企业从事类金融业,一味伸手向市场要钱,疏于回报社会,目前社会各界对房地产行业批评声震耳,既有误解的成份,也有房地产商面临政策与垄断的不得已,但一些房地产商依仗垄断、依仗暴利的行为,同样难辞其咎。另一方面,在应对危机过程中,一些房地产商从一己利益出发,未能妥善平衡各方关系,使行业困境雪上加霜。

  观点地产网:资本市场与房地产市场之间有着怎样的作用力?房地产企业该怎么平衡这种作用力?

  叶檀:资本市场与房地产市场是互相作用的,同涨同跌,但一般房地产会先行一步,没有一方能够独善其身。

  房地产从拿地开始就用土地贷款绑到了银行身上,现在又捆绑到资本市场身上,这对中国经济、房地产企业都是不利的。事实上,由于资本市场与房地产的同步起落效应,房地产企业在关键时刻依靠资本市场是不可能的。

  房地产应拓宽自己的融资渠道,一是建立更多的银行以外的债券融资渠道,二是实行股权多元化,三是帮助房地产信托的发展。

发稿:见习编辑 高丽霞审校:0

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