新湖中宝:区域开发商的“价值洼地”

来源: [观点地产网]      时间: 2008-09-03 22:54

    在其他开发商忙于四处融资时,发债融资成功的新湖中宝却在众多二三线城市大力发展项目。

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  在很多人看来,新湖中宝今年的中期业绩报表与众多其它龙头地产上市公司的报表相比并不逊色。上半年新湖中宝实现营业收入8.55亿元,净利润达到2.05亿元,比去年同期4764万净增1.58亿元,增幅330%。净资产收益率5.21%,同比提高2.78个百分点。在上半年的市场状况下,对于一个区域性的房企来说,能取得这样的成绩并不容易,新湖中宝如何实现这样的业绩?

  土地策略

  在去年热的发烫的土地市场上很难看到新湖中宝的身影,除去年12月用7100万元在天津拿了一幅土地后,新湖中宝就一直再未有拿地举动。据统计,新湖中宝在去年的新增权益土地面积仅为155万平米。此前曾有消息指出,新湖中宝中宝去年在芜湖、苏州等地的多个项目因价格高昂而放弃了拿地的打算。

  与此不同的是,新湖中宝2006年度的报告显示的却是另一番景象:06年底,新湖中宝在沈阳、南京、苏州、黄山、九江等二三线城市一举拿下20多个项目用地,总面积达到733.85万平米,而这些土地的平均楼面价格仅为789.4元每平米。也许正是因为如此才让新湖中宝拥有了足够的资本在07年的土地市场上“坐山观虎斗”。

  业内人士对此的解读是:在极富戏剧性的市场大起大落面前,新湖中宝的管理层保持了难得的冷静,有效地规避了盲目扩张和高价拿地的风险。

  如今,当那些在07年高价拿地的开发商叫苦不堪的时候,新湖中宝倒显得有些“游刃有余”。

新湖绿都

新湖绿都

  同样,新湖中宝在今年的中报中仍然对土地市场表现出一贯的理性意识:仍需根据公司资金状况和发展规划,抓住行业加速整合的机会适度储备优质土地,有效控制土地储备成本。

  资金方案

  今年四月初,新湖中宝发行不超过14亿元公司债券的申请获得证监会通过,并在七月初以9%的票面利率顺利完成了14亿元公司债券的发行工作。

  国泰君安分析师孙建平对此认为,在二级市场融资不畅、银行信贷普遍收紧的背景下,新湖中宝首先做出反应,抢先一步拿到资金,既可以用以加快项目开发也可进行适当的扩张,“这次新湖中宝实在做了一个明智的决策”。

  实际上,新湖中宝副总裁林俊波也曾对此表示,这笔融资除了改善新湖中宝的财务状况外,还有一个重要的作用就是趁着这一轮房地产市场的调整,“新湖中宝可以借机进行一些廉价扩张,抓住更多的投资机会”。

  这笔融资使得新湖中宝的财务状况显得更为稳健。新湖中宝中报显示,截止六月底,新湖中宝的总资产为118.14亿元,负债73.41亿元,净资产44.73亿元,资产负债率62.14%,负债水平和结构都被控制在一个合理的范围之内。没有了去年地价款的拖累,新湖中宝的资金链条也没有外界想象的那么紧张。

  除此之外,新湖中宝还表示,将坚持多元化的长期发展策略,适度把握金融、资源等行业高成长的投资机会,借此获得一些投资收益。

  因此,今年新湖中宝积极参股盛京银行、天地期货和长城证券等金融业务,近期投资4000万元入股瑞安新湖小额贷款股份有限公司。业内分析人士认为,新湖中宝在金融业的业务延伸能有效分散其资金的风险。

  布局未来

  在其他开发商忙于四处融资时,发债融资成功的新湖中宝却在众多二三线城市大力发展项目。

  分析新湖中宝现有的项目就可发现一个现象:新湖中宝近95%的项目都分布在国内二三线城市。京沪广深等一线城市的项目仅占5.6%。而且,这些二三线城市超过七成都布局在江苏、浙江、江西等地。

  “每家公司的价值取向不同,新湖中宝就是这样善于发掘‘价值洼地’的公司,这种多样化的布局,有助于其风险的分散”,光大证券分析师对此赵强表示。

  这似乎是新湖中宝业绩增长的一个关键要素。新湖中宝在其中报中信心十足地预计:下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比将增长1000%-1150%。

发稿:见习编辑 王小明审校:0

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