首创置业:亮丽中报的背后

来源: [观点地产网]      时间: 2008-09-03 21:56

  首创置业大幅调低了其年内全国项目的开、竣工面积。且其全年销售面积将由80万平方米减少至41万平方米。

  8月4日,首创置业公布了今年亮丽的半年报:上半年营业额24.79亿元,较去年同期增加601%。然而首创却同时表示,将今年全年销售面积目标由年初的80万平方米,减少至41万平方米,降幅达到48.75%。

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  计划销售面积降一半

  首创置业在其今年的半年报中指出:“中国的房地产市场已进入高位调整期,价滞量缩成为当前行业的标准样式。”目前房地产成交量、销售面积萎缩现象严重,下半年房地产市场依然不太乐观。因此在其中报发布会上,首创大幅调低了其年内全国项目的开、竣工面积。董事长刘晓光表示,动工面积由150万平方米,将降低60%至60万平方米;而竣工面积亦由142万平方米减少26.76%,至104万平方米。至于2009年竣工面积,将由约200万平方米,大幅减至88万平方米。另外,首创方面还表示,今年全年销售面积将由年初目标的80万平方米,减少48.75%至41万平方米。

  不仅如此,首创置业在其中报中还表示,下半年将适时调整销售策略。因为在其看来,中国的房地产市场短期仍将继续整固,客户的观望心理难以迅速改变。鉴于此,推进国际城产品和拓宽融资渠道是下半年的重点。“借此契机,不断提升产品的性能价格配比,不断贴近用家的需求,不断提高集团各产品品牌的影响力,以争取更大市场份额。”首创方面表示。

  据了解,今年7月,首创置业在沈阳、天津、成都、西安、无锡五座中心城市同步开启的“首创国际城”,作为首创置业国际化的旗舰品牌,共计有300多万平方米的规划面积。

  下半年,首创置业将继续推进A股发行工作,全面启动公司债券发行工作,同时寻求其它融资创新模式。对于业界关注的回归A股时间表,首创置业董事长刘晓光曾表示,他期望最快可以于今年下半年挂牌。然而近年以来,近30家地产开发企业正在A股排队,首创置业的回归或许也需要一段时间。

首创置业

  在首创置业亮丽中报的背后,却是其为解决资金困境,不得不发行公司债,甚至转让项目股权。同时大幅调低今年的开、竣工面积及全年销售目标。

  资金压力

  根据首创置业的半年报,其签约销售面积约为13万平方米,较去年同期32.6万平方米下降60%。签约销售总额约为人民币17.33亿元,较去年同期33.2亿元,下降48%。

  中报显示,营业额上升主要是由于公司开发的北京缘溪堂项目、北京A-Z Town项目、天津宝翠花都项目等项目销售入住状况良好,营业额较2007年上半年大幅上升。

  2007年是首创置业极速扩张的一年,据其去年的年报显示,去年一年新增土地储备共560万平方米。去年的预售款纳入今年的结算,才让首创置业今年的中报看上去十分的亮丽。对此,潘石屹也曾表示,真正值得关注的应是今年的预售额,而不是体现在报表中的最终销售额,后者完全是一个财务上的技术问题,前者才能真实反应一个公司的生存状态。

  首创今年的中报亦显示,截止2008年6月30日,集团之现金和短期银行存款达到人民币近20.67亿元;银行贷款为人民币63.27元,其中短期银行贷款为人民币13.22元,长期银行贷款为人民币50.05元,银行借款的主要用途是满足本集团的房地产开发项目的资金需求。

  受房地产成交量下滑及信贷紧缩政策影响,土地储备丰富的首创置业今年上半年似乎也遇到困难。为解决资金困境,其不得不发行公司债,甚至转让项目股权,以合作开发的方式来开发去年拿到的地块。

  7月22日,首创置业发布公告称公司拟发行不超过18亿元公司债,用于偿还银行贷款和补充流动资金,公司债期限不超过10年。首创置业董事会秘书胡卫民则表示,发公司债将优化公司的负债结构。

  紧接着,首创置业又递交了回归A股上市的申请,拟发行14亿股,融资额高达近百亿元。所融资金将用于近十个地产项目的开发,其中便包括与RZP合作的多个项目。

  8月20日,首创置业又转让天津三家项目公司的部分股权,根据发布的关联交易公告,称其与公司股东Reco Ziyang Pte Ltd共同出资,在重庆成立一家合资公司,并向合资公司转让位于天津的三家项目公司的部分股权。在每个项目上,首创置业的获利总额都不超过5000元人民币。通过出让股权合作开发的方式降低资金链条的压力的用意显而易见。

  对此,有分析人士表示,“从前,内地地产公司即使选择高息贷款也不愿放弃低价取得的土地。因为后者利润更大。如今,地产商不得不采取转让项目股权的方式融资。”

  另外,首创置业还退出了苏州阳澄湖项目及太原长风项目开发。其公告的解释为:退出项目概因政府更改规划,当地政府已退还土地款。

发稿:见习编辑 高丽霞审校:0

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