面临“钱荒” 转让资产或出售项目是良策

  在现有情况下,房企如何拓宽资金渠道?袁浩认为,上市虽是比较好的渠道,但挑战性大、持续性长,要想在短时间内达到融资的目的,首先考虑把自有资本或项目出售;其次,找一些战略合作伙伴,包括银行、信用公司、基金,甚至可能是竞争对手。

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  日前,万科、保利各发行了近59亿元、近43亿元人民币的公司债券;此外,万科等多家知名房企转让了公司的部分股权。而在刚刚闭幕的“2008博鳌房产论坛”上,多名资深房产专家、经济学家表示,随着金融从紧、货币总量压缩等政策出台,资金问题是2008年房企的一大难题,众多房企将面临“钱荒”,因此,拓宽融资渠道迫在眉睫,其中,转让资产或出售项目是一良策。

  今年房企面临缺钱困境

  据了解,过去10年,地产上市公司整体呈现持续负现金流状态,融资前现金流只有2002年是正的,10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿,5年年均融资前现金缺口2.2亿。

  在“2008博鳌房产论坛”上,清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师朱武祥表示,今年房地产将面临更严峻的资金困境。过去几年,国内很多地产企业确实是以高增长回馈了市场,万科在2003~2007年的年均收入增长达到54%,但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流,知名品牌鑫苑地产企业平均存量资产周转率不到25%。“一系列房地产调控政策,改变了房企的自由现金流期限结构模式,以往增长模式(资产结构)和融资模式之间的不匹配迅速凸显,房企财务危机风险显著增加,被动调整往往难度很大,几乎不可以实现,所以以往的资产结构现金量很少。”朱武祥分析。

  德意志银行董事袁浩认为,缺钱不仅局限于中国的房地产业,甚至全球都面临“钱荒”的局面。“中国房地产市场跟国际金融环境有很大关系,美国的次贷危机,已波及到很多国家及区域。从房地产资本市场可以看到,很多房地产上市公司的股票包括大陆房地产上市公司的股票从去年9、10月到今年3、4月有了大幅度提高,这反映了资本市场、信用市场对整个国际环境包括中国房地产市场风险的认识、重新定价。

  目前,众多房企都在调整资产结构和资本结构,包括降价、卖地买项目、合伙开发、发债等模式。但朱武祥认为,房地产融资环境严峻局面短时间内难以改观,导致必然的结果是,成交量下降、销售回款减少,房企不可避免地陷入危机。

  出售资本或项目是良策

  据了解,今年1~4月,全国商品住房可开发总面积8448万平方米,同比增长20.2%;销售总面积13664平方米,同比下降4.0%。著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,中国房地产企业的生命周期为3.6年,每年死亡率约为25%,开发贷款风险主要为政策风险、市场风险和项目风险。如果今年下半年销售没有明显回升,则市场供求失衡局面可能完全逆转,开发商和建筑施工企业的死亡率可能会高于50%。

  在现有情况下,房企如何拓宽资金渠道?袁浩认为,上市虽是比较好的渠道,但挑战性大、持续性长,要想在短时间内达到融资的目的,首先考虑把自有资本或项目出售;其次,找一些战略合作伙伴,包括银行、信用公司、基金,甚至可能是竞争对手。

  鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇同样认为,“做企业就是做生意,在未来的调整中,如果企业能把自己两三年的盈亏掌控好,就坚持自身发展方向,实在不行就卖土地、卖项目,也不失为一个战略。”

  市场还需政府有效调节

  据了解,今年可放贷款约为5400亿,1~4月已发放2900亿,下半年可发放的已不到2500亿。假定按揭贷款维持到1~4月份,那么全年按揭贷款可能只有4500亿。目前,市场热钱汹涌加上外资暧昧,有关机构统计显示,今年1~4月已有150亿元外资流入中国房地产。

  张勇表示,近几年,由于房地产业没有有效的供应体系,造成土地、原材料不充足,带来了市场严重失衡。他认为,如果土地要素不能健康有效解决,将影响房地产行业健康发展,甚至会给国民经济健康发展带来影响。

  袁浩也认为,中国房地产市场某些区域存在不良现象,除要靠资本市场解决之外,还要靠政府的有效调节。房地产是资金密集很强的行业,房企通过债券GES拿到贷款是一个长期过程,不能为追求短期利益,造成市场的大波动。监管机构也应该做好监督作用。

  经济学家钟伟则认为,目前房地产市场的显著特征是分化和重组,行业洗牌现象加剧,有关政府应加大房地产市场的支持力度。同时朱武祥认为,今年房地产将面临更严峻的资金困境,政府应把稳定房地产市场、防范风险作为重要的一项,比如给房地产企业正常资本市场的融资待遇,包括上市、再融资,以及有效引进更多的外来资金等。

  博螯房地产论坛观点摘要

  清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师朱武祥:“目前,地产企业都在调整资产结构和资本结构,包括降价、卖地买项目、合伙开发、民间接待及发债等模式。但房地产融资环境严峻局面短时间内难以改观,房地产企业不可避免陷入危机。”

  著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟:“开发贷款需综合考虑多种财务指标,例如负债率,每股现金流、资产速动比等等。目前信贷紧缩和通货膨胀等有可能导致房价走势的高度不确定性,但我们倾向于在经过大约6个季度的调整之后,房价可能会明显上升。”

  全国工商联房地产商会会长聂梅生:“今年我国虽然出现了如雪灾、震灾等多种灾害,但截止目前还没有出现房灾、楼灾。因此,我认为今年楼市可以称之为险情,但不要悲观,对企业而言,实施企业升级、改变发展策略,以实现长线的发展。”

  华远集团董事长任志强:“目前,房地产行业有四大困境:一是公共产品缺失;二是市场经济与净化的较量;三是利益分配差异导致的社会失衡;四是消费观念混乱。这也是该行业存在的发展瓶颈。”

  恒隆集团有限公司董事长陈启宗:“我最喜欢熊市。原因有三,一是它把我的竞争对手都打下去了;二是能低价拿地;三是股票低的时候,我可以发股权给我的员工。对我来说熊市就是大好市。”

撰文:徐凤

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