资本圆桌 | 姚尧：基础设施公募Reits试点解读及探索

姚尧（中国REITs50人论坛副主席兼秘书长、厦门国际金融技术有限公司总裁）：谢谢大家，首先感谢主办方观点邀请我们参加这样一个基于存量资产运营的主题的会，刚刚庞总在上面讲Reits的时候，我认真地听，我在想怎么跟庞总讲得有差异化，其实主题就有一定的差异，刚刚庞总已经把Reits基本的逻辑和基本的概念说了一下，我主要今天的分享是基础设施的公募Reits，因为这个公募Reits是非常具有中国特色化的公募Reits的产品。

我的分享主要分以下五个方面：首先会先讲一下公募Reits推出的背景，第二个是把现在公募Reits正在推行的过程中的一些政策做一个简单的交流和解读，第三是交易结构，刚刚有所提到，还有一个就是审批的流程，第四个是我们做的一个统计，关于公募Reits现在发的9只产品的市场表现情况，最后一个是关于现在发起的中国REITs50论坛的介绍。

刚刚庞总已经介绍了Reits的基本逻辑，其实它本身是一个舶来品，它并不是我们国家新有的，但是Reits这个产品在中国业内人士已经在推了将近快20年的时间，但其实没有出来，直到去年的时候才出基础设施的口子把Reits推出来，其实从Reits的角度来说，刚刚也提到了，包括像新加坡、美国、印度、日本、香港等等，都有很多Reits产品，但是中国的Reits产品是从最难的Reits产品开始切入，最简单是今天所在的大部分的伙伴们的资产，商业是最简单的，基础设施相对来说在Reits是最难的，主要因为它的品类又多，运营难度非常大。

这是一个公募Reits的介绍，比较简单，就是发行一个Reits产品，通过投资人进行购买，通过Reits持有不动产的物业，把不动产物业未来的90%的分红全部分给持有Reits的投资人，所以Reits产品本质上来说是一个权益型的产品，但它又跟股票的权益型产品不太一样，它是介于股和债相对来说比较好的产品，总的来讲它是风险可控，收益可观，持有期限比较长，目前看来对于比如说一些希望长期稳定的，比如说养老金、退休基金，包括国内的一些保险基金，可能是一个很好的去处。

Reits，我们做了几个总结，就是几个特征，第一个是流动性，Reits的魅力所在，把一个庞大的资产打散，变成一块钱，公众可以购买，流动性极强的产品；第二，它是资产的组合，不仅仅是一个资产，是同一类型的不同区域的资产；第三，税收中性；第四，它跟我们所谓的上市公司是一样的，它有一个完善的组织架构；最后派息政策，目前是90%以上的现金收益都要强制分红，所以它是一个现金流非常稳定的、分红非常稳定的产品；最后一个是低杠杆，公募Reits也是一个把资产进行上市，但它跟上市公司又不完全一样，因为相对来说它的负债率比较低，但是好就好在它还是可以负债的。

我们国家的Reits是从之前的资产债券化演变过来的，我们做了一个简单的比较，经营性物业贷、CMBS、类Reits做一个比较，最重要的是公募Reits的核心是权益型的产品，它把ABS的主体和产品还必须绑定在一起的模式在公募Reits上做到了一个完整的突破，我们不会再看原始权益人的主体性，只看资产的收益率、资产的表现以及未来分红的可能性。

目前现在全球市场上主要是40多个国家推出了Reits的产品，除了美国、澳大利亚、新西兰、荷兰等少数国家外，大多数国家是新千年以后推出了Reits的法规，比如新加坡起步比较晚。目前是我们统计的8月底，全球Reits的总市值超过了1.9万亿美元，美国是最大的市场，亚洲的比例逐步上升。

在国外Reits的品种非常多，比如说美国，它是有铁塔、物流、数据中心，甚至像美国的监狱都是可以进行Reits，但不同国家有不同的特色，在印度是新能源的电网、高速，澳大利亚也是高速，日本是物流，新加坡主要是工业地产、数据中心、房地产。

我们就回到今天说的中国的Reits，基础设施的公募Reits，它是不动产Reits中的一个领域，但是这次我们的公募Reits没有把房地产以及商业地产所有跟地产相关的纳入进来，我们现在所做的基础设施的公募Reits试点意义是什么呢？第一个，基于稳投资、促循环国家大的战略要求，现在做公募Reits有些是从PPP转过来的，这就是为什么国家会从基础设施作为Reits的切入点；第二，补短板、扩增量，Reits支持国家重大战略实施和十四五发展规划，补足短板，助推新基建；第三，提质量和增效益，之前如果大家是做PPP的就知道，大部分的基础设施做得都不是特别好，虽然是使用者付费，虽然是买方付费，但是运营这一块不是特别强，通过推出Reits的产品引入专业化、市场化的机制，也同时能够助推以前的基础设施的运营以及现金流的增加，从而形成一个良性循环，把基础设施的建设、投资、退出这样一个完整的闭环实现了；第四，化债务、降杠杆，本身Reits就是一个权益型的产品，不存在政府卖出去之后，或地方政府、平台公司持有之后再回购回来，站在普通老百姓的角度来说，Reits是可以作为财务配置以及储蓄转化的重要品种，虽然到目前大家可以看到大部分买的还是股票，因为大家都喜欢突然一夜暴富的感觉，但是对于资金比较多的，家族投资的钱或保险基金的钱，他希望是稳定的增长，不仅仅看到物业的增长或产权的增长，我还要看到每年的现金流，所以Reits对于这种类型的资金、长期的资金是非常好的配置的产品。

Reits的推出就是586号文，是中国证监会和发改委一起牵头推出的，现在的基础设施Reits的推动主要是在发改委在审项目，证监会和交易所同步配合在推这个事情。7月份的时候又出了一个关于细节的问题。

586号文大家网上能看到，我只想表达几个点，首先586号文支持的Reits，基本上全是基础设施，明确地把房地产以及房地产相关的存量资产全部排除在外，什么时候能够加入进来，不知道；第二个想说的点，它的重点是在鼓励国家战略性新兴产业集群和高科技产业园、特色产业园的地方进行试点，所以可能在房地产这一块没有纳入进来的情况下，像租赁住房以及产业园的运营，就是在Reits这一块能够施展开来。

网上也能找到，主要现在试点的区域包括第一个是交通设施，包括高速公路、港口，第二个是能源基础设施，主要是新能源，光电、光伏、水利、天然气、清洁新能源等等，第三个是市政类型基础设施，第四是生态环保建设，第五是仓储物流，目前现在看来在第五仓储物流是相对来说市场更加欢迎，既有增值，又有稳定性的表现，第六就是园区，跟仓储物流类似，它是工业用地，第七新基建，第八是后来加进来的，保障性租赁性住房，加这一条也算是为住房相当于打开了一个小口子，第九是包括了最核心的就是5A级景区，因为之前大家如果关注ABS就知道，ABS在2019年以前还有很多景区证券化，景区门票、景区的租金，在资产证券化这个领域仅仅是收益权现在是不符合资产证券化的要求，所以在Reits这一块针对一些比较好的景区开了这样一个口子可以进行探索，虽然目前为止有项目报，但是没项目批过，但未来会有符合要求的项目出来。

大的政策下来之后，包括几个证券交易所做的相关的政策支持配套的细则，陆陆续续搞了将近一年半快两年了，基本上每个月都有新的动作。在地方层面上，最近是南京也出台了相关的政策，广州也出台了相关的政策，支持Reits的发展以及支持Reits相关的人才的发展。

广州的政策我把它拎出来做了一个解读，首先在政府服务方面，广州现在已经明确提出在政府服务方面会支持Reits的落地，重点突出的一点就是两个方面，第一个，因为很多Reits的产权都是属于国有产权，国有产权又涉及到是否要进国有产权交易所的问题，咱们广州出了这样的政策，相当于从宏观上给这种类型的项目给予支持，第二个是税收，广州在税收这一块进行了支持，最后是人才，在Reits方面的专业人才会有相关的人才补贴。在市场服务这一块，Reits的基金，Reits的牌照方，Reits的中介机构，Reits的投资机构，最重要的是Reits的运营管理机构，因为现在还没有哪个主体跑出来说的是专业的某一个细分领域的Reits机构，这是下一步Reits发展过程中的一个重要的点，这一块能够突破，Reits的稳定现金流、Reits的基金才能有下一步承载的意义。

这是刚刚说的结构，这是中国特色的Reits结构，把ABS和Reits进行了结合，这也是在现有能不改动法律的情况下推出中国公募Reits做的一次创新，虽然看起来跟其他国家对比有一些奇怪，但在中国特色下这个模式已经是最好的模式了。

这个是讲基础设施Reits的审批路径，主要的问题就是在原始权益人所在的省发改委，由当地的市发改委报到省发改委，省发改委推到国家发改委，入项目库，目前在试点阶段，国家发改委要对这个项目做实质性的审核，审完项目推给证监会，如果在网上看到项目推到交易所，基本上这个项目就八九不离十了，因为交易所不会再实质性的审核。

这是首批试点项目，9个项目，里面有高速公路，有物流园区，包括了普洛斯、盐田港，包括上海的张江等等。

这是截止到9月底关于Reits的表现，大家看这个量从一开始刚上市的时候非常大，到中间开始平稳，最近这段时间量稍微开始放点量，但毕竟只有9单，所以投资人可选的标的不多，包括Reits的定价目前都没有公认的模版或模型，所以中国的Reits还是在试点阶段，叫基础设施Reits。

昨天又出了三单，一个高速公路，两个产业园，一个是上海的，一个是北京的，这三个产品应该会在月底要落地了。

最后介绍一下中国REITs50人论坛，我们是2009年成立的，由厦门市资产证券化协会、中国资产证券化百人会论坛、Reits研究中心、中国人民大学国际货币研究所等单位联合发起的智库机构，我们会定期组织培训、沙龙、年会，希望能够聚集业内的Reits专业投资人、原始权益人以及Reits的各种各样的参与方，能够为中国Reits的发展起到一点点作用。

这是论坛的两位主席，荣誉主席是中国Reits教父孟晓苏，主席是厦门市资产证券化的会长，也是中国著名的银行家曹彤先生。

最后是我个人介绍（PPT），谢谢大家！