博鳌之夜 | 地产精英 博鳌论剑：基业长青 我的地产生涯

主持嘉宾

刘爱明 中城新产业控股集团有限公司董事长

对话嘉宾

陈淮 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

王韶 广东省房地产行业协会会长

潘军 花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官

胡一平 德信中国董事长

朱静 上坤集团董事长

刘爱明：现在已经快10点了，今天也非常有幸当一把主持人，台上除了我之外都是名人，地产行业的从业年限至少都是20年，包括我在内，最短的可能都是20年，我们一起来谈谈地产的职业生涯的问题，台上几位嘉宾也是最有资格来谈这个事的。

时间关系，我就不一一介绍嘉宾了，今天时间比较晚了，我们还是抓紧点时间，我一共有三个问题，每人来一轮，如果快的话，半小时结束，如果慢的话就要一个小时。

第一个问题是，在几十年的地产职业生涯当中，诸位最得意和最遗憾的各说一个事，顺便介绍一下自己。

第二个问题，请诸位谈谈你计划在什么时候结束自己的地产生涯，还是就不结束了？

第三个问题，诸位都是专家，展望一下10年以后地产人是个什么样的人。

今天就这三个问题，咱们先从第一个问题开始，从胡总这边轮过去。

胡一平：我第一个公司是1993年成立的，当时中国的《公司法》还没出来，我的地产公司就成立了，至今已经有28年了，我这28年下来比较满意的是我们这个团队一直非常稳定。要说遗憾的地方，我认为每个项目、每个时间段都有遗憾。

陈淮：我的职业生涯是学者，所以你刚才说的地产行业的人，我一天也没当过，我想陈诗涛肯定搞错了。

刘爱明：您谈的都是地产行业的事。

陈淮：说地产行业的事很难说，你跟你妈每天不说母慈子孝吗。

说两件有意思的事，一个是我们研究房地产，到2007年的时候，我已经当了好几年住建部政策研究中心的主任，2007年之前政府发的房产证都是没有法律依据的。因为到了2007年我们太有了第一部《物权法》，你跟你媳妇结婚那么多年，后来你发现你家的结婚证于法无据。直到新婚姻法公布了，你媳妇才是你媳妇，这是第一件事。

第二个事，有一个流传已久的传说，在房地产行业中，包括在座的开发商中间，被主流媒体讲过很多遍，十八届五中全会之前，我们很多专家在央视忧心忡忡地说，房地产完了，很快就断崖式下跌，房子盖多了。咱们都是独生子女，每家城镇家庭都有7套房，男女结婚买套房，男方爹妈、爷爷奶奶各留一套，女方爹妈、爷爷奶奶各留一套，这么多房子根本住不过来，全国人都信了，这种故事居然能迷惑了我们房地产业这么多年。其实它不过是赵本山演小品，蒙一蒙范伟那种智商的。它这是假设10年下来，中国城镇人口死6/7，你想这可能吗？ 前段时间有一个热映的电影《流浪地球》，地球都要毁灭了，最悲惨的设想也只是设想全球的人口死一半，我们的专家敢设想10年之内中国人口死6/7，这种绝无可能的事还在我们国内大行其道。

其实在座的各位，大家30年前全是无产阶级，因为我们这个国家人人都是从无产者而来，所以对有产的事我们到今天也还没太弄明白，造房子、卖房子、买房子、住房子、持有房子，给房地产交易定规则的人其实都是无产阶级出身，他自己还没弄明白有产论是怎么回事，这就是咱们地产行业今天的现状。

刘爱明：主任说得挺好，我替主任总结一下，主任得意的事是发现了把结婚证终于搞成有法可依了。遗憾的是作为一个学者，这么多年还是没把你们给教育过来。

陈淮：你说反了，我得意的事是我发现上亿人都弄不明白的事让我给发现了。

刘爱明：这是遗憾。

陈淮：我们研究了房地产半天，我们搞了一个没交通规则的罚款。

潘军：我是1994年来广东的，因为我是学水力学跟工程建筑的，刚开始来广东的时候是当工程师，1995年进入世联，系统地学了一下做评估师，后来做策划师，后来卖楼。但是我认为我的人生最得意的还是2014年，把一个大家都不看好的行业物业管理送上市了，虽然大家现在给的从属是房地产行业，但是我仍然认为它应该单独划一个部分，我相信这一天很快会到来，它实际上是一个服务行业。现在我们看到在这个行业里面创造了一些很奇特的现象，就是子公司比母公司的市值还高，这是从彩生活开始的，这也是我比较得意的事情。这个部分花了12年的时间，游说这么多投资者认可这个理念，现在我们可以看到物业行业还是一路高歌猛进。虽然地产是很苦的，但是物业管理行业还是一路高歌猛进的。遗憾的是没有把彩生活带到更高的市值，没有成为像碧桂园服务、华润等等创造千亿市值的规模，这本来应该是我的梦想，结果没有实现，但是我还会继续努力，在物业行业再次缔造一个新的模板供行业实施，这是我最引以为傲和最遗憾的事。

王韶：我的职业生涯非常简单，从1994年中大毕业到广东房协，一份工作干到现在，也有可能干到退休，我认为全中国这么多房地产协会工作人员里面，我是最笨的一个。我最开心的就是我能得到广东企业对我的认同、认可，如果讲到遗憾，我经常跟我朋友讲，最遗憾就是这辈子没操过一个盘。但是广东的企业讲，王韶你用得着去操盘吗？这些盘都归你。

朱静：我和王会长有点接近，我也是一个很专一的人，我是从大学毕业到现在只干过地产行业，别的行业从来没干过，一直沉浸在地产行业。我是职业经理人出身，2010年开始创业，如果说是比较得意的，我其实也特别想跟各位分享，特别是到现在这个时间点还在现场的应该也都是很努力的人，我一直认为选择比努力更重要，无论是在什么样的时代背景下，在大的周期背景下，在什么样的逻辑下，一个企业也好，一个人也好，一定得想明白你的选择是什么，然后你再朝着这个方向去努力，不要什么都不想，每天就是一个简单的体力活动，或者体力劳动，其实你很难得到自己想要的或者一些价值的体现。

我还算是想得比较清楚的，其实上坤是我第二次创业，我第一次创业也是在很年轻的时候，那时候股权结构没调好，自己失去了公司的控制权，当时选了两个小富即安的合作伙伴，那时候挣钱也很容易，当时是2002年、2003年，我是从房地产策划代理公司开始做起，一份报告可以卖几十万，那时候几十万还值点钱。但是后来我就意识到，可能这个模式不是我想要的模式，所以后来我就又转身成为职业经理人，到了建业，在建业待了7年。我觉得我要进入地产开发，从乙方变成甲方，7年沉淀之后，再到2010年创立上坤，我觉得这是非常重要的一点，也是我自己的收获，或者是我自己觉得比较得意的方面。

如果有遗憾的话，我觉得还是出来创业有点晚了，2010年其实真的是已经过了当时那样一个时代的大背景，所以在座的各位朋友，如果你有想做的事情一定要趁早。真正促使我创业其实是2008年我在做戈壁挑战赛的时候，我们一个一起跑步的戈友说的话影响了我，他说有些事情你现在再不做，或许以后你就永远没有机会做了。所以用这句话跟大家一起来分享。

刘爱明：咱们第一轮的问题，几位嘉宾都回答得很精彩，其实地产行业很辉煌，但是从大家的发言当中我们能感受到所谓的得意也好，成功也好，都还是来自于自己的努力，有一个清晰的目标去追求。如果有遗憾的话，可能就是努力还不够，或者努力的晚了一点。其实对于晚不晚这个问题，我觉得你只要做就永远都不晚，现在去做也不晚。朱静2010年创业，我是2015年才创业，其实现在地产行业也能创业，我相信还能做出一些很辉煌的，让自己很得意的事。

第二个问题，你计划在什么时候不做地产，改行干别的事？或者说没有这个计划？

胡一平：首先在这个年龄再改行可能不太现实了，所以我是不会改行了。至于做到什么时候，我想按照正常年龄做到退休，我不知道等到我们退休的时候是60岁还是65岁，我算了一下，如果是65岁退休的话，我们观点正好30周年，我想至少做到那个时候。

刘爱明：问题你没办法退休，你退休应该至少90岁。

胡一平：肯定可以退休。

陈淮：我这里没有开始，也没有结束，我没有什么说的。

潘军：那天我跟华大基因的CEO尹烨交流，他提了一个观点，我觉得我挺认同的，他说对男人来讲，工作是男人最大的春药，如果你丧失了工作的话，男人很快会衰老。我在美国和国内都做养老院，我后来研究了一下，我们的养老院里面入住的老人平均是85岁到86岁，入住三年以后还活着的男女比例是1比9，所以男人轻易不要退休，正常的状态应该是90岁的时候，你的工作占4成，爱好占6成，但是60岁的时候，你的工作应该占到8成，70岁的时候，你的工作降到7成，80岁的时候工作降到6成，这样你会觉得这个老头还是挺可爱的。因为男女基因不一样，女生其实很容易享受一个封闭的环境，会很容易安静下来，但是男性如果没有了工作，他会过得很艰难。

另外我觉得开发商也没必要放弃地产，大家一定不要想着我们一辈子只能做住宅，其实我们有很大的跨界可以做，比如说用我们空间打造的能力，用实体的服务能力，加上一些养老，我相信到2049年的时候，中国的第一大产业一定是养老产业，但是现在大家还看不到，因为看不到盈利模式，但是实际上这些老人都住在我们营造的住宅，包括居住社区、养老社区、文旅社区等等，那时候才是我们这个行业延伸出去以后的方向，这也是为什么十四五专门把养老作为未来中国建国百年最重要的事情，到2049年的时候，中国60岁以上的老人将达到4.8亿人，服务这些老人的就业岗位是7000万人，现在中国没有任何一个行业是能够容纳7000万人就业的。如果我们都能活到那个时候，我们是一群幸福的老头，我们还能有自己的工作，我觉得这是最好的不休不眠的事业，我建议大家不要轻易退休。

王韶：潘总说不要轻易退休，我记住了。我工作了28年，我的心血、汗水都在房地产里面，讲一句真心话，我是不想退休的，因为这个行业非常精彩，包括今天上午很多专家都说了，这是个永续性行业。但是根据条例，我这个会长只能干两届，我已经干了一届了，所以我不得不在5年以后离开这个岗位，我跟诗涛总讲，你给我面子，我就来博鳌论坛帮你搬搬抬抬。但是未来我也不会离开房地产行业，毕竟我离正式退休还有5年，我就把对这个行业的热爱作为我的一种爱好，也希望以后能有机会继续跟大家有很好的交流。

朱静：刚才潘总讲男人，我作为地产界女性的代表，我也没打算退休。为什么要退休？我觉得这个问题可能要问一下。

刘爱明：这个问题不是问的退休，问的是你什么时候不打算干地产。

朱静：我觉得地产行业还有很多要干的事情都没有干，这个空间非常大，我觉得就是我们这群人，包括今天在座的很多90后的年轻人，真的干到退休了，这个行业可能还有得干。所以地产行业应该刚刚是一个开始，我认为它只是提供了一个物理空间，就是用钢筋、水泥、砖砌了一个物理空间，连那个物理空间都没砌好，何况还有未来更多的功能、服务，还有文化等等更多更有意思的东西，我觉得未来还有很多事情可以做，所以我觉得不要退休，要有价值感，你现在就可以把你退休之后想干的事情每年安排计划干掉。比如说我最近有一个计划，我想用帆船环游世界，我担心老了之后玩不动了，我就和帆船协会的队友一起约定，每年有一周的时间去海上漂，大概这个时间可以累计15到20年，或许我就能把这一圈闭环，其实这也是一件很有意思的事情，所以我觉得可能每个人每个阶段都要有不同的价值和使命，这个人生才更有意义，这是我的理解。

刘爱明：我之所以问这个问题，尤其这段时间，原来很多人跟我探讨，我也听到很多声音说，咱们不要干地产了，去高科技行业打工，当然这也是选择，所以我出来了这么一个问题。台上几位嘉宾的回答实际上是在我的意料之中，大家做了地产这么多年，我觉得很幸运我们生活在这个行业，这个行业是不可能落幕的。因为世界上只要有人，他就要有空间，居住、办公、生活、玩，所有的活动都要有空间，空间的经营可以简单把它理解为地产，空间的生意永远都会有，除非人以后不要空间。所以我一路觉得我们很幸运，工作在这么一个行业里，以后转型还是另外一个事，它还是地产+的概念，所以我是出于这么一个目的问台上各位嘉宾这个问题。诸位嘉宾都非常坚决，还要一路干到底，我是同意这个观点的，其实地产行业会很精彩，我们谈住宅仅仅是一部分，仅仅只谈了销售，要谈到运营、经营上的东西会更精彩，而这些东西可能才刚刚开始。

第三个问题，诸位是老板、是专家，给我们地产人想象一下，10年以后我们地产人应该是个什么样子？应该具备什么样的能力或者是什么样的素质？是不是跟现在的要求就不一样了？

胡一平：刚才朱静讲到，未来可能我们不光是造这个房子，我觉得可能会给这个建筑或者给我们的空间赋予更多的内涵，我认为10年以后后出现这样的情况。

陈淮：这个话题我真的不知道从何说起，我觉得今天这三个话题都应该是酒桌上说的。

刘爱明：现在是夜话。

陈淮：怎么夜话也要稍微回到正轨一点。中国的房地产业，我觉得这个大幕刚刚拉开，我们正在造福我们这个国家、历史、民族、社会，我们正在把一个大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族，我们正在建设全世界城市化200年来规模最大的、最现代化、最有活力的城市群、最新型的城市基础设施，我想10年是远远不够的，所以别说10年，我们到2035年基本实现现代化，2050年实现现代化强国，那时候我们再讨论未来房地产还有多长时间可以赶海来得及。

潘军：我同意陈淮老师讲的，房地产快速发展的时代拉上帷幕了，但是另外一个新的时代才刚刚开始，就像我今天下午讲的，未来10年我相信我们这个行业应该有更多的专精特新的企业，刘爱明总是做产业的，你应该知道，有更多的专业化、精细化、特色化、创新化的企业出来，可能不一定是以规模论，但是我相信中国的城市会从大干快上的时代到一个真正意义上能给中国老百姓做一个更带来美好生活体验的空间，所以这个部分我相信到我们建国百年的时候，我们这个行业会变得更精彩，就像美国、日本，虽然美国有百年的房地产，但是现在房地产仍然是它的支柱行业，它仍然给老百姓创造着美好的生活空间，我相信我们这个行业也会达到这样的目标。

王韶：如果说过去房地产开发只是提供单一维度的物理空间，我们众多的房地产从业人员应该是房地产各个领域里面的专业人才，随着房地产行业转型升级的加快，包括房地产业要在未来的转型当中取得一席之地，房地产必须要从单一的房地产开发转向多种经营，为我们的城市，包括我们的居民提供生产生活的空间场所和服务，这样我们的房地产从业人员除了不会飞天遁地以外，其它房地产各个环节的经营他都必须得懂，他只有把房地产的内涵和链条不断延伸了，我们的企业和行业才能得到有序的发展。

朱静：我觉得这是一个好问题，我们畅想一下10年后地产还在什么样的阶段。我是觉得地产行业发展到现在，刚刚解决一个有没有的问题，按照现在统计的人均居住面积，大概39平方米，但是这里面还要扣除很多乡镇以及一些无效的供给，其实那个面积是没有这么大的。而且现在还没有完全解决有没有的问题，因为现在无论是城市化率还是人均的套数、面积还远远不够。

我们现在可以回想一下在2008年之前的时候，我对我们地产行业形容说只要有钱、人不傻，想把地产做亏也挺不容易的，想想那个阶段是不是这样的。可能地产发展到了现在这个阶段，特别是在新的发展的逻辑、格局的情况下，可能未来地产开始往专业化的方向发展，你仅仅是有钱，你也不一定能做地产，所以它对未来地产人的专业能力是一个非常高的要求。第二方面就是未来地产对行业细分化的研究要进一步加强，因为地产还是有分级分类的整体市场供应系统，但是因为我们近几年整体的宏观调控，因为限购、限价、限签这样一个大的调控环境，可能在这一块住宅分类的产品里面的价值还没有完全呈现出来，我想这一轮整体的调控政策，我们也很能理解，等于是拿时间来换空间，怎么去做一个有序的调整，可能到了一定的阶段之后，未来住宅的分层竞争也会很清晰。

除了住宅分层之外，还有不同细分领域的分层，我刚好前段时间去参访了一个做农业机械产业化和智能化的公司，可以畅想一下，以后所有的农村不需要农民来种地了，所有的机械都是无人驾驶的，这些机器自己耕种几万亩是完全没有问题的，这样就有大量的农民进城，在乡镇的边缘地带可能有一些小镇，这些小镇可能是各有各的特色，可能有向日葵小镇、薰衣草小镇，以及各种各样其它的特色的小镇，这在未来也是有很大空间的。还有中国有很多风景优美的地方，我们的旅游地产，生活在别处的空间居所其实还是有很大的空间的。所以畅想未来，我觉得对地产人的要求来讲，除了地产本身可能要跳出地产来看地产，可能你要保持一颗好奇心，保持除了对地产领域之外的，对这个时代发展到现在有更多的变化，有更多的呈现的方面，我觉得未来应该还是有很多很好玩的方面，可以让地产人去探索、实践，所以我也挺期待的。

刘爱明：其实这个问题几位嘉宾都谈得很透，地产行业过去是荣耀岁月，未来虽然会很精彩，但是它会有深刻的变化，跟过去不一样，这个行业一定会有深刻的变化，无论是我们为了美好生活的初心，还是地产各种形态的呈现，原来我们做得比较单一，不管从哪个方面来说，都意味着这个行业未来会发生非常深刻的变化。从这些变化当中，反过来对我们地产人的要求就不一样了，可能我们需要有各种各样的能力。其实这一点我也有比较深的体会，原来我在万科的时候，我跟我们的营销负责人聊，我说让你去家电行业干营销负责人，你能干好吗？他摇头了。确实大家能看到，地产行业未来肯定要往很多方向变化，作为地产人，我们具备的能力可能在未来需要提升，对我们有更高的要求。

今天三个话题到这里就讨论结束了，我就简单做一个总结。

因为这个话题叫“基业长青，我的职业生涯”。通过台上5位嘉宾谈职业生涯，大家也能理解到基业是如何长青的，我们能具有长远的思考，能想到过去成功的地方，也能想到未来10年的变化，我想这就是基业长青，也希望咱们今天这样一个嘉宾对话，能对台下各位有所启发，能够有所帮助，如果能做到这一点，我想这就是我们这场论坛的意义。

最后让我们掌声感谢台上的嘉宾，谢谢大家。