地产精英 博鳌论剑 | 万亿之后

主持嘉宾

世联行首席技术官 黎振伟

讨论嘉宾

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云

交银国际董事总经理、研究部主管 洪灏

阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁 朱荣斌

越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁 林德良

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长 郝一斌

华宇地产集团总裁 周德康

路劲地产集团主管董事 刁露

黎振伟：谢谢各位坚持到最后，因为时间拖后，我们的时间被压缩了，只有20分钟，所以我们要抓紧。

欢迎大家来参加这个精英对话，大家在之后的环节也会有自己的主题演讲，我想在这个短暂的精英对话里面，希望各位嘉宾能把自己的精彩观点亮出来，争取更多的听他们下午的专题演讲。

我们这个环节的话题是“万亿之后”。这个话题是很有挑战的，为什么挑战呢？因为中国房地产业都是在过去高增长中发展下来的，在去年这么困难的情况下，我们以为房地产已经下去了，结果它还是增长了，我们的面积增长了3.2%，销售额增长了8.7%，投资额增长了7%。

如果今年降下来，或者是达峰了，这是很恐怖的。所以陈启宗先生说，很多企业要退出，可能一定不奇怪。所以我的第一个问题就问，大家是否认同我们今年这个高增长的房地产，今年可能会达峰吗？明年会不会回落？

接着一个问题，如果回落了，行业要发展，企业要生存，路在何方，怎么选择？什么增、什么减？做什么能够获得边际的增长以及利润？

我相信这是在座的所有开发商都非常希望听到的，我们这里有行业的领导，有我们的企业家，有金融界人士，大家可以从各自的角度来回答。

蔡云：尊敬的主持人，各位企业家，中国房地产业协会不像各位企业家有实操的经验，在刚才上台的时候我就跟大家说，我少说，让大家多说。

黎总把第一个问题抛给我们，17万亿以后房地产市场的边界，我是这样想这个问题，作为房地产行业，作为任何一个行业，它都有一个经济发展的周期性和规律性，我们在这个经济发展的规律中，我们讨论17万亿、20万亿，包括天花板，要思考这么一个问题，我们的行业难道就是量的发展吗？

大家可以想像，真正的房地产行业发展，或者任何一个行业发展，应该追求长期主义的质的发展。所以我认为大家不要在量上纠结，至于它怎么发展，完全取决于我们作为行业的操盘者、行业的洞见者，我们怎样以好质量的房子，以我们给社会提供优质的居住物业、商业物业来占领这个行业的制高点，这可能是我们要考虑的问题。

我们想在这个周期性发展的过程当中，有两种方式，一是靠政府主动调控市场，它符合周期性发展规律，再一个是市场本身的调节，让更多靠我们开发企业怎么去顺应市场发展。所以我想在这个问题上，我们纠结的应该是高质量的发展，也符合时代的发展经验。

黎振伟：行业需要走高质量发展。林总，您认为今年的增长达峰了吗？到了边界之后路在何方，怎么寻找新的增长点？新的利润在哪里？

林德良：我很同意刚才邱晓华博士说的，未来房地产开发需要一些资本的赋能，因为大家也知道快周转的背后还是需要财务的杠杆，单单靠银行贷款吗？我们的融资怎么去多渠道解决呢？

所以在这个解决的路上，大家也洞察到，现在房地产开发公司开始分拆一些品类进行上市，现在越秀地产已经从开发环节有越秀地产上市，从商业运营环节有越秀房托上市，从物业管理层面也有企业上市，希望以后资本的介入能给以后这一块资本赋能更多的想象空间。

刚才提到，有了这一块能支撑后续的高质量发展吗？刚才很多都谈到从运营端解决，所以人家说做房地产开发，最后归根到底还是做资产管理。

黎振伟：林总谈到从资产运营、金融和资产的结合去获得高的增长，下午他还有专门的演讲。

洪灏先生，昨天我们也谈到了，您是给企业做投资的，您认同什么样的企业的增长？

洪灏：刚才主持人问到是否达峰，我认为粗放式的极高速的发展模式可能已经达峰了，但是高质量的增长才刚刚开始。

如果我们忽略掉人口的增长，刚才邱博士也讲了，人口增长是一个长期的比较大的挑战，如果忽略掉旧城改造，再忽略掉我们现在人均40平米这个平均住宅面积的进一步改善，仅仅是从城镇化率的63%上升到70%，未来10年我们释放的对新房的需求量大概是6到7亿平米左右。

我们现在在建的面积是65亿平米左右，每年大概是6亿多平米，过去3年基本上是保持这样的增速。所以我们可以看到，以前这种非常快速的，简单粗暴的增长模式，以做大资本、做大规模、快速周转的模式已经改变了。

但是高质量增长的模式才刚刚开始。因为如果我们看一下中国房地产市场的结构，前4家头部的房地产企业只占到整个市场规模的1/7甚至不到，前10家占了1/4，前50强占了一半。

所以中国房地产市场从市场的占有额来看，尤其是从头部房地产企业占有的市场角度来看，相比国际经验来说是偏低的。所以在做大做强的过程中，它下一个阶段的发展一定会出现一批更高质量、更好、更大的头部的企业。

黎振伟：洪总关注的是高质量的头部企业，但是这个真的不容易，要做到挺难的。下一位是朱总，他下午也会有主题发言，他说阳光城现在做的最重要的事情是销售增长了，负债下去了，您怎么看行业的达峰，以及企业新的增长点在哪里。

朱荣斌：我觉得我们不应该太关心达不达峰，我不在乎是17万亿还是多少万亿，反正我始终相信房地产行业是一个大赛道，很难有这么大的赛道。

所以我们应该关心的是在这个赛道里面，不管这个行业怎么样，刚才陈启宗先生说的很好，这个行业是一个永远的行业，即便这个行业不好了，我也相信没有不好的行业，只有不好的企业，还是要把自己的事情做好。

黎振伟：不要关心这个指标是否达标，要关注我们的行业，我们的行业真的是方兴未艾，我们这个行业的高质量发展才刚开始，所以还有得做。

郝一斌：这个问题我之前也做过专题的研究，很多老师的报告我们也专门研究过了，大家从2014年就开始讨论这个问题，甚至有更早的，但是大家始终都没猜到这个顶在哪儿，因为确实中国这个市场太大、太复杂了，国内的需求太多了，预测需求的顶在哪里非常难。

但是至少有一个现象我们可以看到，这两年的增速放缓了，到了今年这个背景下，我觉得这个答案是相对比较清楚的，至少它有一个顶，因为我们有一个双集中管理，也就是房地产开发贷款的总额和按揭贷款的总额，我们也把过去10年中国房地产销售和按揭贷款增速做了一个拟合，它是高度吻合的，偏差不大。

每个人不一样，每户不一样，但是总体平均下来，你的首付比例和按揭比例，这个杠杆是确定的。虽然有一定的偏差，但是波动不大。也就是你去算中国贷款余额的增速，按照20%这个上限去算，你就能算出来一年能投放的按揭余额是多少。

从这个按揭余额再反算一个比例，基本上就是你这个行业的顶。这个顶是不是市场顶，我们不好说，它至少是个政策顶，这是相对比较清晰的事情。现在贷款增速也在逐步放缓，所以增速放缓是一定的。

我们没法说哪个时刻是具体的顶，包括今天这个被动的局面，可能大家现在觉得被动，但是回顾全年又觉得数据很好，因为上半年超卖了，按照按揭总量余额去算，上半年卖了9万平米，下半年就只有7万平米可卖，要不然你的按揭没有了。这就是为什么目前市场上处于这种状态。

郝一斌：但是这个行业的总量是不是就到这个程度，我也特别赞同朱总的观点，具体行业的总量可能是稳定了，但是对企业来讲，草原上的狮子总会死去，新的小狮子总会长起来，也有小狮子夭折了，对于单个企业的成长规模，它还有很多的机会。就看谁能更好地适应环境，谁能进化，增强能力，这里面还有很大的空间。

这个行业里面，我们过去更关注简单的开发利润，在这个行业总体增速放缓的时候，或者整体利润率承压的时候，第一点还是要把握好周期，因为你就是一个周期性的行业，你的利润的风险很大程度来自于你对周期的把握，这是毫无疑问的，这是一切的基础。

另外一方面，你的基金管理能力能不能很好地把成本控制，把费用控制住，能够通过规模和稳健的财务报表，尽可能地降低你的融资成本，或者说更多元的融资手段，去降低你的综合融资成本。

做好日常经营管理，可能是你活下去的一个基本，然后把握周期，你能不能比这个行业稍微跑赢一点。还有一点，如果说边际增长，当然你转到其它行业我觉得也不是我们探讨的问题，那是另外一个行业，你能不能在那个行业里面在你刚进入的时候就打败那个行业里深耕二三十年的人，那是另外一回事。

但是关键是我们能不能把这个行业的宽度做宽，比如说这个行业上下游的领域，在房地产金融行业这一块的多元化你做得怎么样，在房地产管理这个层面，在物业运营、经营管理这些层面，或者说在一些小赛道上做得怎么样，当然我不认为它会成为主赛道，我们10万亿的住宅，1.3万亿的商业，还有办公楼、工业等等的房地产领域，在这些没有涉及的领域，是不是还有一些竞争不像我们的主赛道那么充分的行业，或者你有一些适合的能力，能在那个领域再去发掘一部分你的市场份额和利润，这是每个企业各自的判断和选择。

黎振伟：郝总给我们预测了这个行业的增长，不过他也觉得从根本的指标来看，增速是降下来了。还有一点我很赞同，就是在本行业里做深做透，千万不要把这个行业没做透就去转行，或者找新的东西，这是很危险的。

周德康：这次来学习了很多，这段时间行业里大家都比较焦虑，前段时间跟一些行业里的朋友说，在行业做了这么久，今年8月份第一次出现每个公司都没有完成预算，还有一些朋友说，有单天销售出现负数的情况。

我也说，我们焦虑一下就行了，没必要一直焦虑下去。刚才林中老师说得很好，我们改变不了世界，我们也改变不了形势，但是我们可以改变自己和壮大自己来应对。所以我们也采取了几种方式：

主要是防范风险，第一个风险是资金的突然坍塌风险。所以这次的题目非常好，“理性与稳健”，我们公司是从西部出来的，我一直说，西部是一个欠发达地区，发达地区在挣大钱的时候，我们在挣小钱，所以我们对利润、规模有天生非常理性的理解。

在防范风险的时候，我们也丢失了一些发展的机会，但是目前我们也吃到了稳健和理性带来的红利和好处，其实这也是我们非常好的一个现状。还有一个就是城市下降的风险，我们想还是要练内功，把自己做得更强大一些，把服务做得更好一些，创新做得更多一些。相信在未来这个领域才有生存下去的机会。

大家都在说我们在牌桌上，以后还要保持在上面，这是我们想生存下去很重要的一点。我也同意刚才有一个嘉宾说的要保证安全，安全很重要，我认为安全有时候比发展更重要。

黎振伟：周总的观点是稳健和理性中寻找机会。刁总，你们怎么看现在新的赛道、新的增长？

刁露：我想说两个问题，一个是总量的问题，这个行业本身对中国经济来讲是比重非常大的行业，今天与会的嘉宾，我们有一件事是确定的，就是这个行业非常大，它不会倒，它不会没有，它会持久地存在。

可能有的嘉宾认为10到20年没问题，可能有的更长，但是确定的一点是，房地产行业是会永远存在的，这是第一点。

第二点，关于总量大的与小的问题，或者是明年增长不增长的问题，不管17万亿到明年是增长还是增长多少，首先对企业来讲，一个确定的事情，我们所做的事情是解决自身的问题就好，解决自己的事情就好。

因为这个行业赛道非常之大，我们非常幸运，不像有些其它的行业，可能本身的市场容量非常小，你要考虑你占据的市场容量有多少，这样你才能生存，或者有些非常竞争激烈的行业，你只能做到唯一，你做第一你都存活不了。

但是在地产行业，我们要生存，我们不需要做零和游戏，也就是说我们其实是一个合作共赢，把自己的事情做好，我们就能在这个赛道上持久地奔跑，我觉得是非常幸运的，站在今天这个赛道里是非常幸运的。

还是回归到企业最本质的方面，在现阶段，每个企业甭管这个行业是一个快速发展的，还是我们到了一个谷底，面对寒冬，甭管寒冬是长还是短，我觉得回归到商业的本质，就是企业较守好自己的底线。

我们的底线是两个，第一是我们的风险如何把控，我们在哪里买地，我们在哪里做投资。第二，我们的产品和服务，我们给客户提供好的产品，未来能够赚取合理的利润，企业看的是一个长期主义，是一个持久的发展。所以回归到商业的最本质，这个问题对每个地产开发企业来讲是要问自己该怎么去做。

黎振伟：下面我们把两个问题合在一起，这个问题有点挑战，我们说规模与利润平衡，我们如何去做行业发展模式的变革？

大家知道过去一段时间某头部企业突然面临了生存危机，这给我们敲响了警钟，我们不能再盲目追求规模，忘记了企业稳健的目标、良好的利润目标，合理的利润。

我们过去大多数企业都和靠高负债、高杠杆获得利润的。如今在我们的规模下来之后，我们的利润、高收益怎么获得呢？如果这些都降下来了，我们企业能承受吗？我们投资者能承受吗？如果我们要进行改变，如果这个改变可能对我们的发展模式会发生根本性的变化，如果要变，我们在哪些方面是必须要变的？

希望大家说点你们企业或者你认为的关键的方面，比如说要不要降指标，要不要企业瘦身，要不要收缩发展的战线，要不要转型、要不要创新、要不要科技等等，你们认为哪些是最重要的。

蔡云：在这种高速增长的时候，快速布局，高杠杆等等，它这种情况下都是可以想像的。

但是我通过最近几个我们行业的事件，给开发企业敲响了一个警钟，可以说也是一个教训，在快速增长的这些年当中，我们形容行业是萝卜快了不洗泥。

刚才潘军总也说，我们谁敢拍着胸脯说我们的房子不漏水？这些问题是很细的，但了对行业来讲，比如说我们眼前的矿泉水，它要喝到我们嘴里，要经历若干道技术上的管控。

同样是个产品，怎么拿到市场上，经受市场的检验，这才是我们行业要考虑的问题。至于规模和效率的不统一，这是必然发生的，因为在快速发展过程中，我们规模效率是统一的，一旦发生不统一的时候，我们就要反过来审慎地想我们自己。

所以我一直在说，持有性物业在房地产企业快速发展的过程中，我们都沉淀了很多。哪一家说没有呢？哪一家以前又重视过？现在回过头来看，我们的存量物业难道没有价值吗？怎么发挥存量物业的价值呢？我想我们的出路在什么地方。

商业、购物中心是一个，文旅是一个，长租公寓是一个，包括冷链运输、产业园区、数据中心等等，这些都是我们要进入的新赛道，这些新赛道怎么做，怎么变成可持续的收益，恰恰是房地产行业可持续稳定发展的表现。

刚才说到这个行业不会没有，当然不会。在这个行业当中怎么去做？比如说我们中国房地产协会，我们从2014年开始就对这个市场进行研究，我们对长租公寓、写字楼、购物中心、旅游地颤抖做了行业的标准，实际上我们就想知道我们企业怎么样按照标准去实施我们的转型、升级，这是我们未来的发展方向。

所以面对这个市场不能悲观，而转型到什么市场，深耕什么市场，这是我们面对的问题。

黎振伟：我们能变吗？我们将如何变？

林德良：作为上市公司，我们看看利润的形成有哪几种。第一个是开发形成利润，快周转结转之后有利润。第二个是物业运营产生的利润，可能每天通过运营收租金产生的利润。第三个是上市公司不能分派的利润，也是不能作为核心利润的部分，是这个物业评估升值的利润。三个利润怎么去面对呢？

第三个利润就是要出表，通过REITs上市、在建工程转移等等都可以。关键是物业评估升值，物业运营价值的提升，现在升值了，在开发公司里面不算核心利润。所以我们面对三个利润的时候，要怎么有效地统筹，归根到底还是布局在房地产行业里面各个领域，然后分拆上市，通过分拆上市运营评估升值产生的利润就可以成为母公司的核心利润。

所以刚才说规模与利润，未来投资者看的是你分派的利润，所以我觉得这是可以结合考虑的。

黎振伟：林总明天专门会有这个讲题，我知道每次都是干货满满。

洪灏：我是做金融的，我主要从市场的角度来看我们面对的挑战。刚才林总也讲了很多，有几个部分的利润，一个公司产生利润的方法有很多，未来他的利润不断上升，但是结构都产生了变化。

现在对评估产生的利润，资本市场是不给估值的，我们看到现在很多经营很好的公司，它们的估值已经回到了2018年中美贸易战的时候的水平，以及2020年疫情最严重的时候的水平，现在的估值甚至比那时候还要低，甚至有一些公司整个地产板块的估值是比银行板块还要低的。

这告诉我们市场非常不看好这个行业未来发展的趋势。但是我们也知道，市场估值和价格的波动其实是受到信贷供求影响的，今年尤其到了下半年以来，信贷增长一直放不出来，可能是因为上半年干得太猛了，要调控一下。

如果我们看一下现在的信贷增长速度和它的规模，已经到了一个短中期的地位。

所以在这时候我们再去通过金融市场价格波动的渲染，我们对于整个行业未来的展望，这个展望本身肯定是偏负面的，或者说它是有偏颇的。

所以我反而觉得，尤其是从短周期来看，没有必要那么悲观，因为这个估值它本身已经反映了我们行业现在面临的挑战。

黎振伟：我建议洪总在明天的发言里面可以展示在不好的环境下好估值的企业是怎么做起来的，这一点蛮重要。

朱荣斌：房地产行业是比较传统的行业，要探索模式转变，我觉得还是蛮难的，但不是说不能转。怎么转变？最关键的一个变是林中主席说的意识变化，说白了就是心态首先要变。

我们过去这么好的发展其实是我们享尽了时代的红利，今天回到目前这种新的形势，大家各种受不了，这其实可能就是我们以后的常态。

所以我觉得在各种转变之前，最基础、最核心的转变是我们的心态在转变。如果我们心态转变好之后，我们过去的经营开发，以后变成持有销售、持有运营，还是精细化管理、品质的提升，企业管理上的粗放变得精细。

有了这种心态的转变，我觉得我们都有能力去完成相应的各种调整，在未来的格局下继续生存下去，这是我最核心的一点体会。

关于利润、规模的问题，因为我所处的企业，这几年困扰我最多的就是这个问题，我说说我的一点朴素的想法。

第一，企业的主业小了不行，如果小了今天就没机会坐在这里。但是大了也不一定强，我们的各种排行榜的10强、100强，包括福布斯500强企业，其实都不强，只能是大，都是大而不强。

如果企业有了一定规模之后，还是要想办法做强。如果大而不强是持续不下去的。又大又强是所有人的梦想，但是不见得家家都能做得到。如果说我们做大之后不能持续做强，我们还不如放弃，就做小而精。

小是做不强的，你的国家强，GDP很高，你的综合国力还是不够，所以不可能小而强，但是可以小而美。有的公司不用做很大，像陈启宗先生的恒隆，他也没有说把规模做得特别大，多少年来就专注在自己的领域，把自己的细分赛道做得非常的极致，这都是我们企业在新的格局下的选择和思考。

黎振伟：朱总讲的从大到强、小而精，还有一点是专也非常重要，不要把非常态变成常态，我们地产行业有这么多精英，我们可以面临下一个挑战。

郝一斌：我们有时候看短期几个月的市场波动，这是另外一个话题，我自己的体会是，我们到了一个新阶段，实际上是指一个更长微度的时间阶段，我们今天的很多问题遇到的都是高增长的后遗症。

原来是一个跑马圈地的时代，这个行业里面因为供应不足，里面的企业很少，之前没有这个行业，这个行业本来应该长期存在的，但是我们国家体制内这个行业很长时间消失了。

现在已经到了去产能的阶段，因为它增长得太快，有太多的资本涌进来了，所以整个行业的利润率走低，它实际上也是代表一个去产能的过程，在这个过程里面，大家如何去生存，这里面有些去产能就去掉了。

我们看一些成熟的产品，大家在管理上都是非常完善的，都有非常高的标准。现在大家讲的是我放弃快周转，我觉得放弃高杠杆是应该的，而且你也必须要放弃。

但是在周转这一块还是要保持的，你在杠杆率降低的情况下，又不强调周转，那对你可能是双杀的，所以这里面我们要通过你的投资做品类的控制，通过你的融资手段等等方式加快资产周转，这是不变的，当然高杠杆基本上不是一个需要讨论的问题，行业的杠杆率已经被锁定了。

至于这个阶段是不是永远都这样，或者说这个曲线是不是永远这样往下降，我觉得也不会。

因为我们有一个大问题是我们大多数时候是按照短期的趋势去替代长期的趋势，今天的问题就是在高增长时代，我们认为这个斜线一定要拉上去。在短期大家一直担心这个斜线会斜下去，这是都不会的，它的过程是周而复始的，这个行业的产能出清之后，行业就会稳定。

今年下半年到四季度如果你的投资收益跟5月份的投资收益肯定不一样，5月份的收益的溢价率很高，项目收益很差，到了11、12月份可能会修复很多，这个修复之后会不会一直上去，这也不一定，可能过段时间又会崩下去。

任何行业都是波动向上和波动向下的，有小的波动，也有大的波动，我们需要在行业里不断地优化我们的管理，做到精益管理，拓宽我们的行业赛道，这是永恒的话题，但是我们也不能因为一个阶段的压力就彻底心态崩了，也不能因为一段时间好，然后就开始玩命地发展，好坏都是同源的。

黎振伟：郝总的观点很棒，他说我们可以放弃高杠杆，但是不一定放弃高周转，工业化、高速度的科学管理，就是要资金高效率、高周转，但是必须高质量，提供好的服务，而不是建漏水的房子。

周德康：我觉得这是一个平衡的问题，是一个自己是否合适的问题。我们原来一直说这个行业里要利润，最开始从土地要利润、政策要利润，现在向管理要利润。其实这几个事情并不矛盾，可能自从有这个行业到现在都是综合一起要的。现在向管理要利润的时候不能随便拿土地，所以这是有一个平衡的问题。

当年说周转和利润之间的关系，我说这个话题没什么可谈的，没有说要周转就不要利润了，也没有说要利润就不要周转快了，它是要选择适合自己的方式，就像开车一样，有的人可能时速120能控制住，有些人可能只能控制住80的时速，所以适合自己是最重要的。

就像刚才讲到自持物业这一块一样，这部分对很多公司来说都是很重要的，但是自持物业对现金流的要求很高的，所以这也看自己能否适应。昨天也说道什么样的公司能适合做自持物业，昨天有人说成本在6%以内可以做，我觉得还要加两点，第一是你自己能控制住你的帐款，第二是你的利润是否能够覆盖你的成本，这些都是我们要考虑的问题，也是需要自己平衡的问题。

刁露：规模和利润是一点不矛盾的，我觉得对于每个企业，它每年都会面对规模要定多少，利润是必须有的。这里面无外乎是规模的增长要定在一个什么样的目标，刚才其他嘉宾也说了，对于自身目标的设定是特别重要的。

对于规模与利润这两者如何来平衡的事情，我觉得那是每家企业自身寻找赛道的方式方法，因为每个企业的规模是来源于自己现在的主营赛道，来自房地产主营业务，还是要通过其它的赛道来补充，还是他想换赛道，这个完全就是仁者见仁、智者见智。

当然最核心的问题，就是每家企业对自身是否有明确的认知，哪些事情是你能做的，哪些事情是你想做但是现在还够不着的，我觉得还是回到企业自身的问题，我们一直说一个企业怎么来做，首先他要对自己有明确的认知，它的基因是什么。我们每一年都有大量的投资去寻找合适的项目，我们讲布局、讲板块、讲项目、讲利润、讲竞争对手、讲产品、讲定位等等，这一切都是要明确知道自己企业哪些是我们自己的菜，哪些不是。菜太大了，吃多了会噎着，菜不够，自身又不够增长，营养不良。

所以找到合适自己的菜是特别重要的事情。所以不管怎么样，我们在谈规模和利润，这是永恒的话题，每家企业永远是要在规模和利润之间找平衡，无外乎自己怎么做，无外乎自己的管理团队，无外乎我们的管理流程、精细化、制度、激励、考核等等方面，其实还是回到商业最本质的东西，做好自己就行。

黎振伟：回到今天，房地产越是调控，越让我们清醒，我们清醒地知道要回到行业的本质，回到自身的能力，回到国家的发展目标，认清自己、认清形势，用心做，我想我们这个行业还是大有前途的。