佛山抢地 7万平小地块里的房企争抢逻辑

观点地产网

2021-06-16 00:13

  • “价格其实略超预期,楼面价破两万,售价至少要达到三万多,对于那个片区并不便宜。”

    观点地产网 6月15日,佛山南海大沥一宗商住地入市出让,编号为TD2021(NH)WG0020,地块吸引了12家房企竞拍,包括美的置业、龙光、德信、万科、星河、信达、保利、金辉、泰丰、中海、金融街等。

    最终,深圳市龙光房地产有限公司以总价14.22亿元斩获该地块,折合楼面价2.02万元/平方米,溢价率61.23%。该楼面成交价一举成为继当代置业大沥地块、华润置地陈村地块之后佛山第三宗超2万元/平方米的地价。

    熟悉佛山房地产市场的合富研究院高级分析师曹绍林便直指,地块成交价事实上略超预期,但临广板块火热也可以理解。

    12家房企争夺

    此次拍卖的地块是一宗位于南海区大沥镇桂澜路北延线以东、广佛路以北地段的地块,宗地面积2.35万平方米,容积率≤3,地块起价8.82亿元,楼面起价1.25万元/平方米。

    地块实际上并不算大,但却吸引了包括美的置业、龙光、德信、万科、星河、信达、保利、金辉、泰丰、中海、金融街等12家房企。而在开拍前10天,就已有房企报价,正式开拍前,楼面价已达到1.34万元/平方米。

    随后短短12分钟,楼面价便突破1.5万元/平方米;不足40分钟,楼面价已超1.8万元/平方米;而在不足一个小时的时间,60轮报价内,楼面价已经超过2万元/平方米,超过当代置业以2万元/平方米夺下的大沥黄岐浔峰洲地块。

    最终,龙光以总价14.22亿元斩获该地块,折合楼面价2.02万元/平方米,溢价率61.23%。

    “价格其实略超预期,楼面价破两万,售价至少要达到三万多,对于那个片区并不便宜。”在接受观点地产新媒体采访时曹绍林称:“可以说是天花板价”。

    不过他指出,利好条件也还是有的。资深房地产研究专家骆仪克亦表达出类似观点。因为地块交通比较发达,城市配套也比较完善。

    据了解,地块位属南海大沥,九龙公园东侧,该地段属大沥板块成熟核心地段,西可实现一线望九龙公园,步行500-600米,便可抵达大沥永旺梦乐城、广佛智城。同时,通过桂和路,往南可直抵千灯湖,沿广佛路往东5公里左右,即可抵达广州滘口。

    “地块处于南海中轴,同时也可列入临广区域,一方面地块周边有大量专业市场有不少务工人员,另一方面可以有效地吸收广州人置业。”骆仪克称。

    但需要注意的是,因为地块面积并不大,最大计容建筑面积仅7.05万平方米,曹绍林便表示该地块并不具备像华润陈村地块那样做高低配的条件。“比较好的只是地块没有什么限制条件,不需要建设配套幼儿园等,是干净的宅地。”

    “通过产品的定位,未来发挥的空间还是有的。”曹绍林称:“改善的方向还行。但是如何突破3.3万元/平方米,或者3.5万元/平方米,还是需要思考的。”

    布局临广

    佛山临广板块近年频创纪录。

    从今年3月,当代拿下的金沙洲地块,更以2万元/平方米刷新当时的佛山楼面价天花板,是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

    随后于4月份,华润在激战111轮后,最终以总价64.5亿元,溢价率106%,折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块,成为佛山全市新地王。

    “高价地其实都是集中在临广板块,整个佛山不同板块之间的落差还是比较明显的,房企还是集中在限购区,而这些限购区其实都是临广区域。”曹绍林同时表示,因为佛山限购区内,房价还是很坚挺,所以房企们也愿意在这些板块投资。

    事实上,这种分化根本原因还是高能级的城市、地区聚集了多样化的资源与大量人口,从而支撑房价。国盛证券便指出,从“房住不炒”定位出台,各城市开始“因城施策”,房价得到一定抑制,但综合而言,高能级城市的房价仍旧表现更加突出,土地也更具价值。

    国盛证券结合住宅土地供给和楼市成交数据两个方面对城市景气度进行测评,在粤港澳大湾区,广州、深圳、东莞、佛山成为排名前十的城市。重点布局在景气程度较高城市的房企,亦会给出较高的评价。

    背后的核心逻辑是,新增土地储备质量越好,未来业绩的利润空间亦就越高。如新获土地储备所在城市在综合考虑土地成交面积、均价,住宅成交、出清周期、销供比,再加城市二手住宅价格等指标后,若具备更良好的质素,亦就意味着房企在土地周转去化、项目利润水平。

    而在国盛证券给出的城市前十的排名中,广州、上海、厦门、杭州、深圳、南京、宁波、东莞、北京、佛山依次分列前十。

    或许可以说,在这些城市中,起码是具备充足的购房需求能力。而佛山临广区域,即有本地大量的需求,亦有广州外溢需求,对房企而言,显然是比较好的获取新增土储的地区。

    对于今日出让的地块,上述两位资深市场人士也均表示出能够有效地吸收广州人置业,承接外溢需求,是该地块溢价高的重要原因之一。

    撰文:廖尧    

    审校:劳蓉蓉



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