解局 | 万科跟投迭代中的新业务想象

观点地产网

2021-06-14 22:39

  • 万科对于新业务的态度,近几年历经多次转变。

    观点地产网 端午假期,万科向外界释出了一条跟投机制修订议案。

    6月14日,万科企业股份有限公司公告宣布,公司第十八届董事会第三十次会议审议通过《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》,修订了新业务跟投机制。

    此次完善的跟投机制涉及的范围包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务和未来拟拓展的非开发业务。

    一位业内人士分析,万科此次跟投制度主要是针对孵化成长期的新业务,也就是几个BU事业部。

    这也是2014年万科实施跟投促进开发业务之后,一次大范围延展。

    一位业内资深人士在接受观点地产新媒体采访时肯定了这一做法,指有利于风险管理和人力资源管理。

    “目前根据公告来看是封顶限制(上限),没有设置跟投下限,或许是还需看各项业务的具体情况。”

    修订

    观点地产新媒体了解到,这一跟投机制补充完善的范围涉及万科非开发业务,包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务,未来拟拓展的非开发业务。

    实际上,早在2020年5月,万科第十八届董事会第三十次会议审议就已经通过《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》,明确了复杂项目和非开发业务的跟投机制,此次是跟投机制的一次修订。

    对比两次议案能够发现,本次议案将跟投人员范围扩大到管理层。去年议案对于跟投人员有明确限制:除公司董事、监事、法定高级管理人员之外的其他员工,并以复杂项目所在事业集团(BG)和非开发业务所在事业部(BU)的员工为主。

    此次议案中,跟投人员包括公司董事、监事、法定高级管理人员在内的所有员工,以非开发业务的核心经营团队、骨干员工为主,跟投具体方式包括但不限于直接持股,通过设立合伙企业、有限责任公司、信托计划、资产管理计划等其他符合法律法规的方式持股。

    取得股权的来源,包括但不限于受让相关下属子公司股权、认购下属子公司新增股权或与万科共同投资新设立的公司。

    同时,还上调了跟投权益比例上限,从“跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不得超过万科在该项目/业务所持权益比例的10%”上调为20%;对于万科股权比例低于50%的业务,跟投人员直接或间接持有的权益比例还需不超过万科在该业务所持权益比例的40%。未经董事会薪酬与提名委员会同意,单一跟投人员直接或间接持有的业务权益比例不超过3%。

    跟投价格方面,考虑不同业务的具体发展情况不同,万科此次跟投机制规定了三种定价标准,包括“不低于万科在该业务的已投成本及对应融资成本之和、不低于合资格独立第三方评估的公允价格、不低于每股净资产”,各业务具体定价将从三种定价标准中选择一种。

    这一价格在不少投资人看来较为优渥,他们认为,以成本价出让多元化业务股权,对于推动成长期多元化业务确实有帮助,倘若是新成立的子公司项目,这样一份跟投机制是有益的,但如果是已经确定了项目的成功性子公司,这一跟投机制则不太合理。

    跟投能够获取多少利益,永远是市场关注的焦点。

    另一种说法则表示,非住宅业务跟投有助于激励,这种成长型业务大多都是重资产、回报周期长、IRR远低于住宅开发的业务,不像地产那么成熟,更需要鼓励大家加入,因此比住宅的跟投额度提高了一倍。

    “万科是一家混合所有制企业,公司的员工有合伙人精神,员工的利益和公司利益非常紧密地绑在一块。在事业合伙人机制下,我们有持股计划,有项目跟投,有事件合伙。我们内部还常有责任连坐。当规定的任务没有完成,所有人都有责任。”万科董事会主席郁亮曾如是表示。

    不少分析指出,新业务种类更多元、情况更复杂、周期更长,从这一角度来看,持续完善新业务的跟投机制,鼓励业务核心团队真金白银投入,从行动上反映了万科要做好新业务的决心。

    万科对于新业务的态度,近几年历经多次转变。

    股权之争结束后,万科积极进入商业地产、物流仓储、长租公寓、冰雪度假、养老、教育、文化、“轨道+物业”等新业务领域,推进“万亿计划”。

    2018年9月,郁亮提出“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为目标。万科2019年的工作重心始终围绕开发业务这一“基本盘”,并提出“基于市场,积极销售,积极回款”等目标,并对长期库存、运营节奏进行优化。

    如今,万科显然打算提高对新业务的重视程度。

    据观点地产新媒体了解,目前万科有6个BG(事业集团)及7个BU(事业部),这也是经过几年“赛马”后脱颖而出的业务。具体而言,6个BG包括南方区域BG、上海区域BG、北方区域BG、中西部区域BG、西北区域BG及物业BG。

    而新业务主要在7个BU,包括印力BU、物流BU、长租公寓BU、海外BU、酒店与度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

    尽管万科在多个业务赛道持续探索,但从业绩层面,过去几年开发销售及物业管理以外的新业务,并未创造太多收益。

    直到2020年,万科才罕见披露部分新业务收入情况。

    期内,万科租赁住宅业务收入25.4亿元,商业(含非并表项目)业务收入63.22亿元,以及万纬物流(含非并表项目)业务营收18.7亿元。

    迭代

    实际上,为了留住职业经理人的心,让他们致力于公司的长期发展,万科很早就提出“合伙人制度”。

    不同于其他企业,万科事业合伙人制度更关注项目层面,也就是员工在一定比例内可以投资公司的新项目,公司管理人员必须投资,并承担劣后责任。

    2014年3月28日,万科第十七届董事会第一次会议审议通过了《关于建立项目跟投制度的议案》,所有员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%,另外5%的额外份额由万科进行跟投,跟投员工可以在18个月内受让该部分额度。

    对于当时的跟投制度,郁亮的解释是,通过跟投,员工成为项目合伙人,有助于形成背靠背的信任,进一步激发公司内的创业热情和创造性,为股东创造更大的价值。

    随后,万科多次修改跟投制度,对跟投投资总额作出调整。

    2015年,万科扩大项目资金峰值,跟投资金从项目资金峰值的5%追加至8%,这意味着跟投资金达到一个项目资金峰值的13%。也就是说,就是万科一个地产开发项目,万科内部跟投员工享有13%的权益收入。

    时隔两年后,万科又取消了追加的跟投份额数,规定跟投投资总额不超过项目资金峰值的10%。

    随着万科销售额不断突破新高,跟投制度亦在不断调整完善。

    2018年,万科作出规定,跟投人员跟投资金应在公司资金投入后20-40个工作日内到账,也就是说,跟投员工在受让跟投份额结束后必须自己拿出项目资金峰值10%再投入。

    此外,万科还提出了特殊劣后机制,具体分配安排为:项目内部收益率(IRR)≤10%:项目收益优先向万科分配,直至万科达到项目IRR为10%时对应的收益水平,再向跟投人员分配项目收益;10%﹤项目IRR≤25%:跟投人员与万科按出资比例分配项目收益;25%﹤项目IRR:在项目IRR超过25%后的项目收益范围内,由跟投人员按其全部出资比例的1.2倍分享。

    短短几年内,万科的跟投制度便迭代四次,在这期间,万科合并范围内开放跟投项目出现大量增长。

    根据年报中披露的数据,截至2020年底,万科累计有1002个项目引入跟投机制。期内新获取的项目中,跟投认购金额为37.45亿元,占跟投项目资金峰值的2.09%,占万科权益资金峰值的3.48%。

    解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

    撰文:陈玲    

    审校:徐耀辉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    万科