成都集中供地第一天:万科底价拿地、魏建军加速布局地产

观点地产网

2021-06-07 22:32

  • 楼房价差小,自持比例高,现房销售多……让人直呼这次集中供地可谓全国最严厉。

    观点地产网 3月份成都楼市调控升级以后,实行住宅供地“两集中”、法拍房限购等措施,加上限售“人房比”新招,堪称当前调控最严的城市之一。

    随之,成都的集中供地引来多方密切关注。按照计划,6月7日-11日,成都本轮集中供地拍卖分5天进行,40宗地共计超过70家房企业报名参拍,其中不乏央企、国资背景企业、一线上市房企和地方性房企,也出现很多新面孔。

    楼房价差小,自持比例高,现房销售多……让人直呼这次集中供地可谓全国最严厉。开发商为拿地生存,需要进行多次现场勘测,以及无数次方案提报和更加严密的资金测算。

    拍地首日,成都再次出台新规,明确对房企购地资格实施动态审查,“红档”、严重失信房企将被限制土地竞买资格。

    这意味着,已布局成都的恒大、绿地等都被排除在集中供地之外。

    “双限”和竞自持

    据有关数据统计,在这场大型土拍中,不乏万科、保利、龙湖、华润等均报名超过20宗土地,旭辉、融信、金茂、卓越、新希望等出现频率也较高,他们大多倾向传统主城区地块,而中小房企则多选择新津、青白江等边缘区域地块。

    第一天重磅开场的是来自主城五区的10宗地,总面积近430亩,共有33家房企报名参拍。

    核心城区的优势激发了开发商拿地热情,在所有宗地均采取“限房价、竞地价”模式下,共有9宗封顶,最高自持30%,最高成交楼面价18700元/平方米。最终揽金87.6亿,竞得者包括电建联合体、融信、华润、万科、爱情地产等。

    当日收获最丰当属电建联合体,共以35.6亿摘得4宗地,且均为热门优质地块,周边配套较为完善。

    资料显示,电建联合德商拿下成华区2宗地块,一宗成交楼面价14600元/平方米,自持租赁住房面比例29%,另一宗楼面地价15100元/平方米,竞自持比例24%;其后,联合交投摘得武侯区2宗纯住宅用地,成交楼面价均为15100元/平方米,自持比例14.0%。

    融信以楼面地价16800元/平方米竞得青羊区成都西站附近22亩宅地,自持租赁住房面积比例达到30%,成交价1.68万/平方米,清水限价2.41万,大概率以洋房别墅产品为主。

    华润则拿下成华双水碾63亩地块,成交价1.64万/平方米,清水限价2.34万,在该片区域内并不算低,目前来看或许会存在去化压力。

    令人较为意外的是,万科4.53亿元拿下了金牛区国宾板块21.24亩地块,成交楼面地价12800元/平方米,也是本次唯一底价成交地块。

    整体上,今天拍卖的所有地块均为双限地,后期售价全部锁定,主城五区清水价值大致在2.2-2.6万/平方米区间;此外,该次土拍规定了成品住宅装修价格在2000元/平方米到3000元/平方米之间。

    具体到每宗地,还有各自的要求,如金牛区约21亩地块(万科)要求配建固定体量人才公寓,并且全部为现房销售;青龙乡63亩地块(华润)要求配建并自持固定体量租赁住房;锦江区66亩地块(北京国锐)要求先商业开发,后住宅建设。

    有业内人士分析称,严格的竞拍要求使得实际成本增加,同时利润空间有所控制,意味着开发商更需综合评估投拓逻辑、企业发展需求和开发水平等自身情况,这也是本次土拍较少出现联合体形式拿地的原因。

    上述人士续指:“成都普遍不存在高地价,加上产业、双限、自持等条件,综合考量后更多房企会选择独自为战”。

    集中供地也意味着房子销售集中,开发商所要竞争的一大要素便是在限价空间里打造更好的产品,更考验操刀能力。

    从政策层面看,地块限价都是参照了周边在售项目的价格进行的合理价格调控,实际上是变相加强限购和稳房价稳预期。

    此前5月,成都发布土地出让公告时明确了“双价”要求,成都市住建局相关负责人表示,该措施是为了进一步深化房价地价联动机制,减少和避免非理性竞价带来的不利影响,以落实“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署,保持成都房价收入比在全国主要城市的竞争优势。而从人才吸引力来讲,也让人才在成都生活拥有较高的“性价比”。

    万科、爱情地产拿地

    聚焦到企业,万科与华润是龙头房企中少数赢得地块的。

    其中,万科获取的地块令人稍显意外,业内指万科2014年以前在成都拿地质量并不高,直到2014年以后才开始在南边发力,本次拿地大概率做改善类住宅,吸引地缘性改善需求的客户。

    经历几年时间,万科成都公司2020年签约金额突破300亿元。据观点地产新媒体了解,去年万科在成都推出新盘,该盘位于成都天府新区中央商务区边上,开发时长三年,占地236亩,首推290套住宅。

    土地投资上,万科成都总经理石飞曾表示,万科在成都将围绕“客户逻辑”和“城市逻辑”两条赛道并行展开。“城市逻辑”下的投资重点则是TOD,据悉,万科成都将在今年落地首个TOD项目。

    此外,爱情地产则算是本次土拍中的新面孔,以总成交价14.69亿+18%竞自持租赁住房面积拿下青羊区文家场69亩地块,属较偏僻的临近西四环,楼面地价17500元/平方米,清水限售价24800元/平方米。

    根据工商信息,爱情地产由保定市长城控股集团有限公司100%控股,背后实际控制人和最终受益人是长城汽车董事长魏建军。

    统计可发现,近两年,保定长城控股通过旗下公司正加速拿地,包括在长沙、佛山、无锡、重庆、苏州等均有斩获,溢价多在40%以上,主要通过长城实业和爱情地产两个平台拿地。

    据了解,爱情地产下设3大事业部,分别是长三角城市群、京津冀城市群、华中+成渝城市群+粤港澳大湾区城市群,主要瞄准强二线城市,已落子于天津、日照、无锡、长沙、重庆、佛山等地。

    长城实业总裁去年曾对外透露,未来五年销售目标是要达到千亿。

    与当下许家印为了汽车奔波相反的是,车企大佬魏建军则开始大力布局地产。

    对此有业内人士表示,汽车企业进入地产领域,或是为解决自身在生产和办公方面的物业配套问题,或是为吸取地产开发的利润冲抵车企投资,提高整体收益。

    据悉,2020年是长城汽车三十周年,魏建军亲自出演公司发布的一部名为《长城汽车挺得过明年吗?》视频,透露出深深的危机感和焦虑。

    查阅财报发现,长城汽车2020年上半年营业收入为359.29亿元,同比下降13.17%;净利润11.46亿元,同比下降24.46%;与4年前同期相比已大幅缩水;不过在下半年努力下,全年营业收入1033.08亿元,同比增长7.38%;净利润53.62亿元,同比增长18.36%。

    撰文:林海研    

    审校:徐耀辉



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