现金流紧张、业绩亏损之下 莱蒙国际“割爱”香港项目

观点地产网

2021-05-07 00:11

  • 莱蒙国际此次出售或许更多是为了提前套现;而提前套现的目的,更多则是为了缓解其薄弱现金流的压力。

    观点地产网 资金的紧张,让莱蒙国际不管是销售额发布或是项目股权直接转让,都让其迎来股价的大涨。

    有关现象发生在2021年5月6日。就在前一晚,莱蒙国际公告表示,将其于香港元朗的两处物业各出让50%股权给嘉里建设。

    第二天港交所开市,莱蒙国际股价高开高走,从开盘的1.37港元/股(5月5日收盘价:1.31港元/股)升至收盘1.46港元/股,日涨幅11.45%。

    类似的场景在莱蒙国际公布今年一季度销售额时亦有出现。4月9日晚间,莱蒙国际表示其在一季度销售额8.1亿港元,值得注意的是,这个金额与2020年全年的11.25亿港元预售额相比,比率去到72%。

    业绩公布后的第一个交易日,莱蒙国际的股价便从1.23港元/股升至1.3港元/股,涨幅5.69%,第二天更是延续这一行情,收盘价1.35港元/股,涨幅3.85%。

    而过去的三、四年时间,莱蒙国际似乎有意淡出房地产行业,营收不断下降,亦使其股价从2017年的高点4.64港元/股,一路下跌至2020年初最低的0.74港元/股,随后便一直在1港元附近徘徊。

    另一方面,相比于不断下降的经营业绩,莱蒙国际紧张的现金流才是投资者们最大的担忧。在2020年年报中,107.74亿港元的借贷总额有62.37亿港元是在一年内需要偿还,而现金及银行存款账面值仅47亿港元,按“三道红线”标准判断,是远不达标的。

    出售首入香港项目

    为了缓解资金流的压力,莱蒙国际选择了出售其首次进入香港的两个项目。

    其给出的理由亦直指可以缓解其现金流目的:“买方将提供充足的资金支付相关土地的补地价及物业用途转变费用,因此降低公司的资本要求并改善现金流状况。”

    交易并不复杂,莱蒙国际通过旗下公司莱蒙国际(香港)有限公司,将位于香港新界元朗十八乡路总建筑面积约24.5万平方呎、新界元朗大棠路总建筑面积约3.64万平方呎的两宗地块,分别向嘉里建设的全资子公司Leading Model Limited、Master Best Limited出售50%股权,代价合计3.15亿港元。

    上述两宗地块,是莱蒙国际分别于2015年10月9日及同年12月31日购入,两宗地块收购总价7700万港元,是其首度落子香港的项目。

    莱蒙国际预计,出售事项完成将录得除税前潜在收益约2.81亿港元。出售事项所得款项净额约3.14亿港元,亦将用作上述土地补地价部分付款。

    需要注意,嘉里建设购买上述项目的价格并不低,其中元朗十八乡路地块较2021年4月13日估值师估值3.24亿港元溢价约64%;元朗大棠路地块较4300万港元溢价约132%。

    上述估值时间,两宗地皮尚未与政府签订有关土地交换协议。

    在莱蒙国际2020年年报中,其预计上述两宗项目将于2021年开始兴建。但目前两宗项目均未完成土地交换协议签订,状态均处于与政府在洽商补地价事宜。其中仅元朗十八乡路地块大概提及订约时间点:“有望于2021年第二季度达成补地价协议”。

    也就意味着,能够支撑如此高溢价的因素,是两宗地块均拟向元朗地政处提交建议土地交换换作私人住宅发展项目。

    与此同时,上述两宗项目又是莱蒙国际唯一能马上拿得出手的项目,其在香港的另外两宗项目:唐人新村以及上水马适路项目,甚至连时间计划表都未有。

    换言之,莱蒙国际此次出售或许更多是为了提前套现;而提前套现的目的,更多则是为了缓解其薄弱现金流的压力。

    现金流压力

    在过去几年时间里,莱蒙国际的发展可谓持续走低。

    在2016年至2020年五年时间里,其营业额从55.59亿港元不断下降,直至2020年的5.75亿港元;经营溢利亦是多年亏损,五年时间仅2016年、2018年实现盈利5828万港元及4.74亿港元,在2017年、2019年、2020年,其分别亏损17.36亿港元、4534万港元、3.35亿港元。

    与此同时,近年来,莱蒙国际在经营活动产生的现金流量净额部分始终处于流出的状态:从2016年到2020年,分别流出23.03亿港元、55.12亿港元、32.13亿港元、12.45亿港元以及4.83亿港元。

    相关年度的销售额,从2016年的45.7亿港元变至2017年的18.7亿港元,随后更是一路走低,2018年8.95亿港元、2019年1.04亿港元;直至2020年有所好转,达到11.25亿港元。

    简而言之,莱蒙国际在过去几年时间,收入不断减少,却在经营投资上净支出不少,前端的销售亦没有起色。

    莱蒙国际是如何支撑过这些年的?一方面是靠出售附属公司,另一方面便是通过融资活动保证现金流。

    在上述报告期,莱蒙国际投资活动产生的现金流量净额分别为38.96亿港元、7.21亿港元、45.74亿港元、1.09亿港元以及2811.1万港元。在该项下,莱蒙最大的投资活动收入来自出售附属公司。

    其中在2016年,出售投资物业及分类为持作出售的投资物业按金及所得款项、出售附属公司所得现金流入净额以及由有关收购者偿还出售附属公司垫款净额的所得款项分别为19.23亿港元、20.78亿港元以及18.69亿港元。

    另一个投资活动产生的现金流量净额数额较大的2018年,由收购者偿还出售附属公司垫款净额的所得款项、出售附属公司所得现金流入净额分别达到了33.51亿港元及15.75亿港元。

    而在经营活动现金流流出较多,投资活动现金流未能填补“窟窿”的2017年,莱蒙国际则选择使用融资工具。在当年,其融资活动产生的现金流量净额54.14亿港元。其余年度则均为融资现金流流出,即债务处于减少状态。

    值得注意的是,在2017年,莱蒙国际经营活动现金流为流出,投资活动现金流金额不高,而当年年末,预计有55.23亿港元的债务一年内到期,这也成为莱蒙国际当年大量融资的直接驱动因素。

    反观2020年,在莱蒙国际107.73亿港元的总债务中,有约62.37亿港元的债务将在一年内到期,一年内到期债务占比更是达到近三年最高。而其现金及银行存款账面值仅47亿港元。

    或许正因为此,莱蒙国际选择在项目即将入市之前选择出售,提前套现。

    撰文:廖尧    

    审校:钟凯



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    莱蒙国际