共议疫情影响、房企应对与挑战 2020观点年度论坛圆满闭幕

（2020年3月16日）257分钟，10位来自京沪广深港的地产领域领军人物，共同完成了一场精彩纷呈的房地产论坛。

因疫情的关系，2020观点年度论坛从线下走到了线上，这些参会嘉宾也克服了各种困难，在不同的城市，共同发声。从经济、企业、模式、营销、产业及物业等多个话题进行充分讨论，解读“抗疫时期与更新时代”这个密切关注当前形势的主题。

在2020观点年度论坛上，观点指数研究院调研撰写的《2020中国房地产卓越100》报告盛大发布。报告对2019年房地产企业的表现进行了梳理和总结，盘点了2019年房企在销售、品牌、融资、团队管理等多个方面的特点与得失。

在一场场演讲对话中，2020中国房地产卓越100颁奖盛典隆重揭晓，表彰了过去一年表现卓越的房地产企业。

短期冲击较大 地产长周期不变

2020观点年度论坛，“疫情”是绕不开的话题。

事实上，许多人都把今年的新冠疫情影响和2003年的SARS进行比较。认为经济下行压力增大、GDP破“6”者有之，认定只是阶段性影响一季度甚至半年者有之，亦有学者不下定论、只推出了多个预测模型。

五矿地产有限公司董事长、党委书记何剑波在演讲中认为，本次疫情对经济及房地产行业的短期冲击可能大于2003年。

“宏观经济上，2019年不同于2003年的上行期和复苏期，GDP同比增速由当年的10%引渡到6.1%，疫情下的经济可能产生一系列负面效应；而地产行业亦不同于2003年的上行周期，经过系列政策调控，目前平稳发展、存在下行压力。”

旭辉控股CEO林峰也持相似的意见。他在演讲中表示，眼下的情况与2003年“非典”时期有着根本性的区别。2003年的时候是国家经济增速最快的时期，而2019年我国全年GDP总量99万亿，其中房地产销售近16万亿，经济基数大且低速成长。

林峰用了一个生动的比喻说明这两次疫情带来影响的不同，“如果将2003年非典比喻为少年摔跤，那么此次新冠疫情就是中年人出车祸。少年人摔个跟头爬起来就走了，而中年人出一场车祸不休养几个月恢复不了，而且损失也大。”

据林峰推算，此次新冠疫情对全国GDP影响在10万亿左右。从房地产角度来看，如果在没有外界政策刺激的情况下，将有1万亿左右的销售额折损。

除了销售可能出现折损，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在长达一个小时的演讲中对疫情下的房地产形势进行了全面的分析，他认为疫情还会加剧房地产行业的洗牌。

他列出一组数据显示，2019年公告破产的房地产企业528家，到2020年1至2月，已经公告破产的房地产企业是100家。按这个趋势计算，其它条件不变，可以预见2020年房地产企业破产600至700家。

不过，对于2020年的房地产行业也不至于全然悲观。何剑波和林峰都认为，在整体环境不太好的情况下，房地产政策可能会“友好”一些。

因此，在这一正一负的因素作用下，林峰大胆预测，房地产未来长周期的趋势并不会出现太大改变。

关注现金流 线上销售仍需观察

在疫情带来的经济下行时期，房地产行业应如何自救？市场会出现什么变化？参会嘉宾纷纷给出了各自的答案。

林峰就表示，今年行业一定会关注利润排行榜，多过于规模排行榜。

他认为，核心净利润很好的体现了一个企业为客户创造价值的质量，是客户用钞票投票的结果，也最真实。

事实上，财务管理能力成为诸多嘉宾认为房企能顺利度过当前困难最重要的一点。“现金流”三个字也频频出现在嘉宾的发言中。

在今年唯一的一场对话中，泰禾集团副总裁全忠和佳兆业集团控股首席战略官、战略研究院院长刘策不约而同的认为，现金流是对目前企业最重要，最需要关注的。

全忠把现金流比作房地产企业的血液，刘策则直接表示，房企短期最大的挑战主要还是企业的经营节奏如何与政策周期、市场周期合拍，确保企业利润和现金流稳定。

中城新产业控股集团董事长刘爱明更是将拥有“现金”比作企业的“抵抗力”，表示如果抵抗力不够就无法抵挡疫情所带来的影响。

那么需要多少现金流才能抵抗风险？刘爱明没有给出明确的回答，仅表示不能只满足于“够发两个月工资”。

“房企对资金依然充满了饥渴，这是行业的特点决定的。”建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖作出总结。

为了尽量维持房地产正常的销售节奏，在2月疫情高发期宣布售楼处关闭后，房企纷纷开启式了直播看房，线上成交，已经出现多年但并不太受认可的网上卖房突然大热，还有很多房企公布了多种折扣促销措施。

这是房企在特殊时期为刺激销售所做的努力，但嘉宾对此的评价似乎各有看法。

何剑波认为，房企线上销售将房地产集客与交易场景向线上迁移，通过物的数字化、人的数字化和流程的数字化，打破时间和空间约束，实现从客户沟通、看房、选房、到认购等流程的线上化，再配合定金保价差额补偿促销、一段时间内的无理由退房，可以挖掘线上红利，提前锁定潜在购房者。

世联行首席技术官黎振伟也对近段时间的线上销售给予了认可，并透露从世联在一线得到的数据来看，线上销售的业绩其实不错。

而刘策对于线上销售的效果并没有这么乐观，他认为虽然此后线上销售会成为常态，但实际上，“线上只不过是把之前的流量保存下来，在这个特殊的时点成交。线上更多的是流量、蓄客，成交还是在线下。”

物业服务新契机 未来方向社区服务公司

在16日的论坛上，讨论的其中一个大热点就是物业公司与物业服务。

在这场全民“抗疫”战斗中，和普通老百姓接触最多的就是来自房企的各个物业公司，他们成为业主宅在家里时和外界接触的“桥梁”，同时还要承担小区安全、环境等各项工作的管理。

他们大多认为，房企的产品和服务是这次疫情中存在的机会。曾粤晖认为，好的产品也能让房企更好的发展契机，而这种产品可能以后会有更多的科技含量、环保要素。

彩生活服务集团有限公司首席执行官黄玮直指，这次疫情是对物业管理第二次价值的发现，让业主发现了物业管理的价值。而第一次是让资本市场发现了物业管理行业的价值。

物管企业此次在社区防控中发挥着重要作用。黄玮认为，对物业管理行业来讲，对未来的5年、10年可能会发生深刻的变化，会让这个行业更良性地发展，“对物业管理行业应该是一个重大的转折的机会。

他预期，可能未来两三年会出现一批在物业管理行业里面真正能落地的增值服务、居家生活服务创新的模式，物业管理就从1.0跃升到2.0，整个行业就升了一个级别。

一手主导了内地第一家上市物业公司的花样年控股集团有限公司执行董事、董事局主席兼首席执行官潘军则详细讲诉了他对于当前物业管理行业的思考。

“最近我一直在思考一个更深入的话题，就是我们的物业服务团队如何进一步提升，实现更高的社会服务价值？”

潘军给自己的回答是，在服务深度方面，要提升物业管理公司，政府应该赋予物业管理公司更多的行政服务能力，相应的，社区要进行有边界、可封闭的管理，同时包括社群的舆情管理。而落地的层次，则依次是中央政府或者市政府一级-街道-物业管理公司-社区业主。

潘军认为，未来物业管理公司的转型方向是变成社区服务公司，但这两者之间的逻辑是不一样的。

“什么是社区？一定是业主之间和服务者之间需要沟通的。”看起来，潘军已经为自己找到了新的课题。