年度演讲 | 朱中一：重构中国房地产的未来

朱中一（中国房地产业协会原副会长）：很高兴应邀前来参加2019观点年度论坛。根据主办方的安排，我就重构中国房地产的未来，谈四点个人看法。

一、住房制度和房地产调控机制的完善，长效机制建设的推进与完善，为市场平稳健康发展、更好解决群众住房问题提供了制度保障

十八届三中全会以来、特别是十九大以来，中央明确并坚持了房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出了建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实施分类指导、因地施策、落实城市主体责任的调控机制和推进长效机制建设等一系列指示，对抑制一些地方房价的过快上涨、推进一些地方的去库存发挥了积极作用，2018年的房地产市场也总体平稳。本次政府工作报告在总结去年工作时提到的“改革完善房地产市场调控机制”这句话，包含了中央层面对十九大以来调控做法和效果的认可。

去年年底召开的中央经济工作会议，再次强调了中央的上述指示，全国住房和城乡建设工作会议做出了具体部署。各地在先前召开的地方两会上也做出了相应安排。深圳市还印发了《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，对2018年到2035年的住房发展进行了规划。估计一些城市下一步也会公布体现“一城一策”要求的住房发展规划。

本次政府工作报告也提出了改革完善住房市场体系和保障体系，稳步推进房地产税立法，推广农村土地征收、集体经营性用地入市，宅基地制度改革试点成果。住建部部长王蒙徽在两会期间介绍了实施房地产长效机制要做到五个坚持，保持政策的连续性和稳定性，防止市场大起大落。3月18日，中央政治局常委、国务院副总理韩正到住建部调研并主持召开座谈会时强调，要始终将习近平总书记“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，作为根本指导思想，贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。并明确了推进长效机制建设要做好的七项工作。另据国务院办公厅2018年10月印发的《关于促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，还要求国务院有关部门对发展住房租赁市场、有条件的城市探索发展共有产权住房，及制定出台城镇住房保障条例、住房租赁条例、住房销售管理条例的工作积极推进。上述内容充分说明，作为长效机制的两大项基础性制度，即住房制度和调控机制的制度建设正在积极推进，与其配套的金融、土地、税收、法制等制度建设也在有序推进。

因此，本人相信，中国房地产的未来，随着房地产长效机制的一系列制度不断完善，供需双方会更加理性，我国的房地产市场一定能平稳健康发展，社会多年期待的总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局有望形成，群众的住房问题也能更好解决。

二、立足当前，认真应对。展望未来，房地产起码还有十年左右的发展期

面对当前经济下行的压力和复杂严峻的经济环境，政府采取了减税降费、激发企业活力等措施。对房地产的信贷，银保监会领导表示，对优质房企融资和基本住房需求贷款继续保障，对资质差、负债率高的房企融资和投资投机性个人住房按揭贷款要有控制。国家发改委在2018年12月5日发布的支持优质企业直接融资的通知中也指出，资产总额大于1500亿元、营收大于300亿元、资产负债率原则上不超过85%房企可发行企业债券，但债券资金不得用于房地产投资。房企要结合自身情况，还需关注地方近期出台的“因城施策”方案，做好应对工作。

展望未来，我仍坚持这样的观点，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，基本因素还是三个：

一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展。我国2018年常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，要达到发达国家70%以上水平，起码还要十年的时间，期间每年平均有1400万左右的农业转移人口进城落户，还有新参加工作的大中专毕业生、复员退伍军人，以中心城市为核心的城市群还将吸引更多的产业和人口，再加上城市原居民的刚性需求和改善性需求，对住房的总需求量肯定是很大的。人口净流入量大的城市一定要制定实施住房发展规划，做好用地供应。

二是城市的更新改造，包括对城镇棚户区、城中村及对老旧小区的改造，任务很重。现在，我国城镇的存量住房约为310亿平方米左右。今年的政府工作报告，用66个字的篇幅讲了老旧小区的改造，足以说明政府对老旧小区改造的重视。房企应关注这块业务。

三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房企在产业园区地产、物流配送中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。根据多年来的统计，在房地产总投资中，非住宅类投资占三分之一左右。本次政府工作报告16处提到养老，强调要大力发展社区养老服务业，新建居住区应配套建设社区养老服务设施。希望更多的企业能参与到老年住区建设与运营管理中来。

三、坚持绿色发展，不断提高产品质量与服务水平，改善人居环境，是房地产发展的重要标志

在需求旺盛的快速发展阶段，多数企业对新技术的应用和质量提升考虑不多。现在，我们进入了由快速发展转向高质量发展阶段。如何践行绿色发展理念，通过研发或推广运用新技术、新材料、新工艺，来转变建造方式，提高装配式建筑、全装修房的比例，提高住宅产业化水平？如何顺应信息化、智能化、“互联网+”和BIM技术推广应用的大势，将这些技术应用到企业的运营管理和房屋建筑与小区项目中？如何在融资偏紧、成本提高的背景下，打通推广绿色建筑与加快发展绿色金融的通道，开发建设更多的绿色小区？这都需要企业的探索与争取。相信在大家的努力下，新建的小区会更加安居宜居，更加绿色美好！

四、做强做大或做专做精企业，进一步提升行业的集中度和企业的信誉度，是行业发展的必然趋势

近几年来，一批骨干企业快速发展，行业集中度逐年提高。主办方在本次论坛上还要发布有关研究成果，我在这里就不具体讲了。相信今后的行业集中度进一步提升。一些骨干企业会进一步做强做大，有的企业会进一步做专做精。希望我们的企业在转型发展阶段，夯实基础，强身健体，高负债率、高杠杆的企业要努力把负债率和杠杆降下来，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。有条件的企业，也可向产业链延伸，或跨界发展！

最后，预祝本次论坛圆满成功！预祝与会的企业在2019年再上一个新台阶。