房企资金不足与“高门槛” 杭州主城土拍平淡收场
时间: 2014-09-11 02:09:07    来源: [ 观点地产网 ]

除了房企回笼资金不足外,较高的楼面起始价或许也是本次土地拍卖平淡收场的原因之一。

  观点地产网 自3月起宅地断供半年之后,9月10日,杭州主城区土地市场迎来下半年首次现场竞价,并吸引了绿地、浙江建业、德信、雨润等多家开发商参与,其中不乏外来房企大鳄身影。

  是次除了主城区城东新城彭埠单元和拱墅大关单元将分别出让2宗纯住宅用地和1宗商住用地以外,同时出让的还有杭州经济技术开发区的1宗商业用地,4宗地块出让总面积15.27万平方米(约229亩),可建面积约44万平方米,合计吸金39.09亿元。

  具体来看,上述4宗地分别为江干区的2宗住宅用地、拱墅区的1宗商住用地及杭州经济技术开发区的1宗商业用地。

  竞拍结果显示,经济技术开发区的商业地块及江干区的22、23号住宅地块均为一次报价,直接成交,溢价率分别为0.16%、0.16%和0.24%;而拱墅区的商住地块则在绿城与北京英蓝27轮博弈后,由北京英蓝以总价15.75亿元收入囊中,溢价率达12%。

  主城宅地花落外来房企

  是次土拍前,业内相关人士曾透露,(江干区彭埠单元)两宗地块已有外来大鳄勾地,看好东站核心区未来前景。

  而从竞拍结果来看,彭埠单元R21-11、R21-10-1地块最终分别由德信地产、江苏地华(雨润旗下地产公司)竞得,成交总价分别12.72亿元(折合楼面价10620元/平方米)、4.19亿元(折合楼面价10721元/平方米)。

  据悉,彭埠单元R21-10-1地块位于杭州城东新城花园区块,出让总面积21701平方米,地上建筑面积39061.8平方米,容积率1.8,而花园区块为城东新城规划7大住宅片区中最大片区。

  其实对于专注布局三四线城市的雨润来说,2002年涉足地产业务以来,项目已遍布南京、苏州、上海、安庆、黄山、吉林等地,而此次城东拿地是该集团首进杭州。

  拍卖结束后,雨润地产杭州总经理姚文洲在接受媒体采访时表示,目前是个不错的拿地时机,雨润有心有力,价格又合适,于是决定此时进入杭州市场。

  据一位专业人士表示,雨润其实一直打算进杭州,在杭州周边的临安已有布局;去年就已经在杭州看地了,只是没找到合适的时机。

  另悉,今年年初雨润已成立了大华东区域,并将总部设在杭州。“该公司计划在杭州拿两三宗地,串联杭州周边城市的土地后,预计将累计拿地七八宗。”

  而此次唯一出现激烈竞价的拱墅区大关单元商住地块,经过27轮竞价,最终由另一外来房企--北京英蓝置业有限公司以15.75亿元竞得,折合楼面价13315元/平方米。该地块出让面积43810平方米,容积率2.7,地上建筑面积为118287平方米。

  资料显示,北京英蓝置业为海星国际有限公司在国内房地板块的业务核心,总部设于香港,现于北京、天津、青岛、珠海等地均有新开发计划。

  其中,由北京英蓝完成开发并自持的位于北京金融街7号的英蓝国际金融中心项目,吸引了高盛、摩根大通等43家国际顶级金融机构入驻。

  平淡收场或因“高门槛”

  作为主城区时隔半年的首次宅地出让,此次土拍平淡收场,没有地王,没有冷门,没有高潮。4宗土地的拍卖总起始价为37.36亿元,平均溢价率仅为3.14%。

  对此,雨润地产杭州总经理姚文洲认为,不少房企还处于普遍观望中;此外,很多房企也因为今年的(楼市)行情而在拿地上“心有余而力不足”。

  策源研究机构研究员顾晓立接受观点地产新媒体采访时则表示,虽然杭州限购已全面取消,但土地市场不可能立马就回暖,这需要一个过程;而且由于杭州上半年楼市成交低迷,一些开发商也没钱去买地。

  除了房企回笼资金不足外,较高的楼面起始价或许也是本次土地拍卖平淡收场的原因之一。

  在大关单元B1/B2/R21-C01地块(21号地块)争夺战中,先报价的绿地本势在必得,但当楼面价高达13315元/平方米时,绿地最终放弃。

  顾晓立指出,竞拍开始前参与报价的公司较少,为维持土地市场的稳定,保证后面的土地不至于低价贱卖,在楼市依旧不温不火时,杭州市政府还是为上述4宗地块设置了相对“高门槛”的楼面起始价。

  资料显示,4宗地块起拍楼面价分别为杭政储出[2014]20号地块(下沙商地)4071元/平方米,21号地块11920元/平方米,22号地块10620元/平方米,23号地块10721元/平方米。浙江业内人士刘晨光坦言,“即便底价拿到土地,这也是一个吃力的价格。”

  目前,城东新城核心区平均楼面价为11419元/平方米。二季度后,以德信东望为例,多个楼盘实施降价走量方略,最近一个月该区域成交均价约18000元/平方米。

  另据介绍,目前杭州城东区域的楼盘竞争已非常激烈,开发商在这个楼面价上能拓展的利润空间有限。

  数据显示,杭州城东新城核心区(彭埠单元和天成单元)从2011年起已累计推出宅地13宗,涉及体量116万方,其中仅滨江曙光之城项目现已售罄,其余楼盘均处于销售期,其中不乏多宗地块尚未进入销售环节。??

  而此次所拍地块除了价格门槛高以外,另一“高门槛”则是拱墅区大关单元地块高比例的商业商务规划要求。据悉,该地块出让面积43810平方米,其中,住宅占比40%,商业商务占比60%。

  相关业内人士则表示,该宗地块的商业占比过大,需要有商业运作经验的开发商才敢下手。

  上述地块出现在《主城区2014年第一期推介手册》中,滨临京杭运河和大兜路历史街区,西望香积寺及富义仓,项目周边商住氛围浓厚。


(发稿:见习编辑 付庆荣    审校:刘满桃)
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