房企资金不足与“高门槛” 杭州主城土拍平淡收场
时间: 2014-09-11 02:09:07    来源: [ 观点网 ]

除了房企回笼资金不足外，较高的楼面起始价或许也是本次土地拍卖平淡收场的原因之一。

　　观点网 自3月起宅地断供半年之后，9月10日，杭州主城区土地市场迎来下半年首次现场竞价，并吸引了绿地、浙江建业、德信、雨润等多家开发商参与，其中不乏外来房企大鳄身影。

　　是次除了主城区城东新城彭埠单元和拱墅大关单元将分别出让2宗纯住宅用地和1宗商住用地以外，同时出让的还有杭州经济技术开发区的1宗商业用地，4宗地块出让总面积15.27万平方米(约229亩)，可建面积约44万平方米，合计吸金39.09亿元。

　　具体来看，上述4宗地分别为江干区的2宗住宅用地、拱墅区的1宗商住用地及杭州经济技术开发区的1宗商业用地。

　　竞拍结果显示，经济技术开发区的商业地块及江干区的22、23号住宅地块均为一次报价，直接成交，溢价率分别为0.16%、0.16%和0.24%；而拱墅区的商住地块则在绿城与北京英蓝27轮博弈后，由北京英蓝以总价15.75亿元收入囊中，溢价率达12%。

　　主城宅地花落外来房企

　　是次土拍前，业内相关人士曾透露，(江干区彭埠单元)两宗地块已有外来大鳄勾地，看好东站核心区未来前景。

　　而从竞拍结果来看，彭埠单元R21-11、R21-10-1地块最终分别由德信地产、江苏地华(雨润旗下地产公司)竞得，成交总价分别12.72亿元(折合楼面价10620元/平方米)、4.19亿元(折合楼面价10721元/平方米)。

　　据悉，彭埠单元R21-10-1地块位于杭州城东新城花园区块，出让总面积21701平方米，地上建筑面积39061.8平方米，容积率1.8，而花园区块为城东新城规划7大住宅片区中最大片区。

　　其实对于专注布局三四线城市的雨润来说，2002年涉足地产业务以来，项目已遍布南京、苏州、上海、安庆、黄山、吉林等地，而此次城东拿地是该集团首进杭州。

　　拍卖结束后，雨润地产杭州总经理姚文洲在接受媒体采访时表示，目前是个不错的拿地时机，雨润有心有力，价格又合适，于是决定此时进入杭州市场。

　　据一位专业人士表示，雨润其实一直打算进杭州，在杭州周边的临安已有布局；去年就已经在杭州看地了，只是没找到合适的时机。

　　另悉，今年年初雨润已成立了大华东区域，并将总部设在杭州。“该公司计划在杭州拿两三宗地，串联杭州周边城市的土地后，预计将累计拿地七八宗。”

　　而此次唯一出现激烈竞价的拱墅区大关单元商住地块，经过27轮竞价，最终由另一外来房企--北京英蓝置业有限公司以15.75亿元竞得，折合楼面价13315元/平方米。该地块出让面积43810平方米，容积率2.7，地上建筑面积为118287平方米。

　　资料显示，北京英蓝置业为海星国际有限公司在国内房地板块的业务核心，总部设于香港，现于北京、天津、青岛、珠海等地均有新开发计划。

　　其中，由北京英蓝完成开发并自持的位于北京金融街7号的英蓝国际金融中心项目，吸引了高盛、摩根大通等43家国际顶级金融机构入驻。

　　平淡收场或因“高门槛”

　　作为主城区时隔半年的首次宅地出让，此次土拍平淡收场，没有地王，没有冷门，没有高潮。4宗土地的拍卖总起始价为37.36亿元，平均溢价率仅为3.14%。

　　对此，雨润地产杭州总经理姚文洲认为，不少房企还处于普遍观望中；此外，很多房企也因为今年的(楼市)行情而在拿地上“心有余而力不足”。

　　策源研究机构研究员顾晓立接受观点新媒体采访时则表示，虽然杭州限购已全面取消，但土地市场不可能立马就回暖，这需要一个过程；而且由于杭州上半年楼市成交低迷，一些开发商也没钱去买地。

　　除了房企回笼资金不足外，较高的楼面起始价或许也是本次土地拍卖平淡收场的原因之一。

　　在大关单元B1/B2/R21-C01地块(21号地块)争夺战中，先报价的绿地本势在必得，但当楼面价高达13315元/平方米时，绿地最终放弃。

　　顾晓立指出，竞拍开始前参与报价的公司较少，为维持土地市场的稳定，保证后面的土地不至于低价贱卖，在楼市依旧不温不火时，杭州市政府还是为上述4宗地块设置了相对“高门槛”的楼面起始价。

　　资料显示，4宗地块起拍楼面价分别为杭政储出[2014]20号地块(下沙商地)4071元/平方米，21号地块11920元/平方米，22号地块10620元/平方米，23号地块10721元/平方米。浙江业内人士刘晨光坦言，“即便底价拿到土地，这也是一个吃力的价格。”

　　目前，城东新城核心区平均楼面价为11419元/平方米。二季度后，以德信东望为例，多个楼盘实施降价走量方略，最近一个月该区域成交均价约18000元/平方米。

　　另据介绍，目前杭州城东区域的楼盘竞争已非常激烈，开发商在这个楼面价上能拓展的利润空间有限。

　　数据显示，杭州城东新城核心区(彭埠单元和天成单元)从2011年起已累计推出宅地13宗，涉及体量116万方，其中仅滨江曙光之城项目现已售罄，其余楼盘均处于销售期，其中不乏多宗地块尚未进入销售环节。??

　　而此次所拍地块除了价格门槛高以外，另一“高门槛”则是拱墅区大关单元地块高比例的商业商务规划要求。据悉，该地块出让面积43810平方米，其中，住宅占比40%，商业商务占比60%。

　　相关业内人士则表示，该宗地块的商业占比过大，需要有商业运作经验的开发商才敢下手。

　　上述地块出现在《主城区2014年第一期推介手册》中，滨临京杭运河和大兜路历史街区，西望香积寺及富义仓，项目周边商住氛围浓厚。


（发稿：见习编辑 付庆荣    审校：刘满桃）
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