首创业绩会：没降价需求 全年280亿元目标不变
时间: 2014-08-13 04:50:23    来源: [ 观点网 ]

下半年更多的货源会在北京、上海、天津推出，整个均价是比较高的，且这些项目都是刚需，所以并没有看到降价的需求。

　　观点网 “上半年首创完成67亿元的签约金额，大概占全年23.9%左右。今年下半年将会完成220亿元签约，实现全年280亿目标不变。”首创置业总裁唐军颇有自信地表示，“我们对下半年任务完成已经做了充分的货源准备和销售准备。”

　　据唐军透露，今年上半年完成签约比较低的原因主要是受供货周期安排的影响，期内可供货源比较少。而下半年首创一共安排350亿元的可销售货源。

　　“在这些货源中，如果按照60%的去化率计算就会实现全年280亿的销售目标。”唐军进一步强调。

　　同时，唐军表示，今年下半年350亿的货源构成中75%是刚需产品，60%集中在北京和天津，是首创最核心的市场。

　　另外，除来自货源地段的信心以外，唐军还指出，从外部环境来看，首创也在积极推进线上、线下的营销和全民营销，来扩大销售率和销售速度。

　　而针对首创项目所处城市尚未放松限购一事，首创置业董事长刘晓光认为，相信限购取消以后，这个面还会扩大，可能限贷政策也会放宽，中国政策将越来越市场化。

　　“这个阶段的中国地产形势应该是进入一个周期性状态，未来中国地产还是有很好的前景，仍然是一个基础的大产业。”虽只字片语，却不减刘晓光对于下半年房地产市场的乐观预期。

　　值得一提的是，首创在海外澳大利亚布局的项目也于近期公开发售。据首创置业总经理冯瑜坚介绍，目前该项目已实现九成的去化率，整体签约金额大概在7亿人民币。

　　“事实上，首创在海外拓展并不是一下子撒开网做，公司会针对特定的区域，根据自己的资源优势来发展海外业务。也还在进一步继续观察美国和英国的发展机会。”冯瑜坚继续透露。

　　最后，面对下行市场环境中各大房企降价的压力，冯瑜坚认为，在他的预测来讲，首创的整体均价会上升，因为下半年更多的货源会在北京、上海、天津推出。

　　“而且这些项目都是刚需，我们并没有看到有降价的需求，按照公司计划的价格就能够实现销售，所以没有降价的压力。而且市场已经在回暖，首创只有五个投资区域，包括有一些城市限购的松动，还有银行贷款的支持。”冯瑜坚在业绩会现场强调。

　　以下为首创置业股份有限公司2014年中业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：首创有没有相应的措施以及信心达到全年的目标？另外公司预计下半年中央对于调控政策的趋向是怎样的？

　　唐军：今年上半年首创完成67亿元的签约金额，大概占全年23.9%左右。今年下半年将会完成220亿元签约，实现全年280亿目标不变。今年上半年完成签约比较低的原因主要是受供货周期安排的影响，今年上半年可供货源比较少。

　　今年下半年首创一共安排350亿元的可销售货源，在这些货源中，如果按照60%的去化率计算就会实现全年280亿的销售目标。同时，今年下半年350亿的货源构成中75%是刚需产品，60%集中在北京和天津，是我们最核心的市场。

　　另外，今年下半年有一些货源在九月、十月、十一月，甚至十二月推出，相当大的一部分是去年年底，今年年初在北京、天津、成都、上海、重庆拿的刚需产品，这些产品在推向市场以后去化速度会比较快。所以，我们对今年下半年任务完成已经做了充分货源的准备和销售准备。

　　市场在下滑，包括政府越来越提倡用市场的手段，市场的方法来调控这个市场。银行的首次、首改按揭贷款方面也正在加大鼓励力度，包括有一些城市在限购方面进行放松。所以，从外部环境来看，为首创完成下半年任务也提供了很好的保障。

　　最后，在首创置业的营销体系、市场推广方面也加大了渠道营销，积极推进线上、线下的营销和全民营销，来扩大我们的销售率和销售速度。基于这几个方面，我们有信心在今年完成280亿元的金额。

　　刘晓光：关于现在有一些城市放开限购，事实上这个面还在扩大，中国政策也越来越市场化。

　　第二，部分城市放开限购后，可能限贷政策也会放宽。另外，将来中国的户籍制度会逐步改革，人口进入城市以后，户籍制度的落实也会加强，这几个因素构成了下一个房地产市场的发展。

　　不同城市的城市价值不一样，城市的上升体制和下降体制比较快，所以发展也比较快。一般人们愿意从小城市到中等城市、大城市，从配套比较差的地方到比较好的地方。

　　从政策来讲，今年是比较宽松的市场环境，我们相信限购取消以后，这个量还会扩大，将来在贷款方面也会有新的动作。这个阶段的中国地产形势应该是进入一个周期性状态，未来中国地产还是有很好的前景，仍然是一个基础的大产业。

　　现场提问：管理层好，请问你们预计今年下半年房企还会有哪些大的转型动作？

　　刘晓光：实际上首创置业转型做得比较早，像奥特莱斯。大家看到北京房山的奥特莱斯住宅从1.6万元/平方米卖到了2.7万元/平方米，而且带动了周边的住宅。

　　第二个是地铁上盖的发展也很快。当然，还有一些其他的业务与地产的结合。整个首创置业的转型应该分不同产业的价值点和地产住宅价值的结合，从这一点来看我们已经在转型了。而且转型过程中与新经济结合，还有在海外市场开拓，这都是转型的表现。

　　在竞争比较激烈的情况下，谁的商业模式新，谁能够把结构调整得快，谁能够把模式转变得快，建立一种新型的发展模型，谁就能够发展。

　　现场提问：公司上半年的净利比去年上升了18%，如果扣除商业物业的估值，核心住宅物业的这部分净利是多少？另外，一线城市的限购依然没有放松。而公司的项目主要是在北京、上海、天津、成都、重庆等地，将来在以上地域的业务比例会不会进行调整？

　　罗俊(财务总监)：2014年上半年公司实现的净利是6.6亿元，当中基本没有物业重估的增值，这一块属于公司正常的利润。

　　唐军：关于公司业务重点的城市，首创仍然是按照公司的战略，聚焦在京津沪、重庆、成都这五大城市，当然也会关注一些很活跃的市场，或者说销售量非常大的城市。

　　尽管一线城市的限购不会马上取消，但是反过来说这些城市的市场是最好的，也是最多人向往的地方，也是最稳定，最庞大的地方。我们在这些城市仍然是集中聚焦在刚需产品上，聚焦在地铁沿线上盖物业。按照这样的发展，长期来看也是可持续发展的。

　　对一个公司来说，聚焦这些大的城市可以形成首创置业基本发展业务基础。依托这些核心城市的发展，兼顾一些比较好的二线城市，也会越来越多辅助地铁上盖的综合体，包括奥莱加住宅小镇的商业模式。

　　同时，我们还会有土地开发一、二级联动的模式，这就构成了首创置业独特的，具有优势的地产综合运营优势。

　　现场提问：未来集团会不会再加大海外市场的比重？之前首创在香港买壳的原因是什么？

　　冯瑜坚：关于海外投资的问题，首创置业去海外有两个方面。第一，从全球资产配置角度来讲，目前海外的资产，包括海外的项目投资还是不错的机遇。

　　第二，首创置业发展20多年，有超过10万个在中国大陆的中高端客户，这些客户有越来越强的海外置业需求。比如说自己的移民，孩子教育，还是客户自己的投资需求，对海外资产的需求都是越来越多样化。也就是说，在这些基础上，首创应该加大去海外拓展的步伐。

　　但是，首创在海外拓展并不是一下子撒开网做，公司会在重点区域，包括针对公司自己业务上的优势去做。

　　比如说首创法国项目是基于公司在国内可以引进很多企业去那里做物流，做教育，做产业园。在澳大利亚是基于很多人在澳大利亚置业的需求，做的是住宅项目。首创会针对特定的区域，根据自己的资源优势来发展海外业务。

　　首创买的壳“钜大国际”，其要依托首创集团的房地产资源和业务去发展，将来的发展方向也是房地产。至于分工，因为现在很多工作都在进展中，公司会按照正常的计划进行，如果有重大的进展会进行披露。

　　现场提问：公司中期利润率上升了6.8个百分点的原因是什么？下半年主要的货源是毛利率较低的刚需产品，会不会使今年毛利率的水平下降？另外，除了澳大利亚之外，公司有没有考虑其他区域的海外项目？

　　罗俊：2014年上半年的净利率比去年同期增长了7个百分点，主要的原因是公司通过股权转让的方式进行了资产的销售，所以造成在净利率的上升，没有体现在毛利率方面，但是最终体现在销售净利率中。

　　第二，从目前来看，房地产市场整体毛利率是处于下行的趋势。但是对于首创置业来说，有一级土地开发转让的收入，毛利率会非常高。另外，首创也会加大存量资产转让的方式提升公司的净利率。还有，首创未来也会在公司的核心地段综合体业务方面会不断提升毛利率。

　　从2014年整体来看，毛利率会出现一定的下滑，但是对公司来说一方面会通过一级开发，加大与基金的合作，通过新资产的模式收取管理费，提升毛利率。另一方面，通过公司整体规模的扩大，带来公司整体利润的增长。

　　冯瑜坚：关于海外拓展，首创会在重点区域进行拓展，这些重点区域会有公司自己选择的标准。第一，城市的交易量要够大，市场规模要够大，新增人口要多，包括新增移民。因为光是本地的需求不足以支撑大的发展。

　　另外，针对中国客户所偏好的一些地方，比如说移民政策是不是宽松，楼市环境条件是不是好，这些因素综合起来进行判断。比如说首创已经选择了澳大利亚项目，也还在继续观察美国和英国的发展机会，这些市场的量够大，而且是全球性的市场，所以，也在进一步观察当中。

　　现场提问：公司的负债率上升到了77%，原因是什么？首创觉得比较正常的负债率在什么样的水平？另外，国外项目的毛利率是什么样的水平？

　　罗俊：净资产负债率从去年的59%上升到今年6月30号的77%，这个负债率水平对公司来说是一个正常的范围。资产负债率水平的上升主要是2014年公司根据去年制定的战略，在核心城市加大了土地投资力度。

　　在2014年上半年土地款支付达到80亿元，由于阶段性的土地投资原因，造成2014年6月30日负债率有一定的提升，但是在80%之内都是一个合理正常的负债率水平。

　　冯瑜坚：海外项目和国内项目有很大的区别，从静态利润率角度来讲海外是比较高的，但是海外项目周期比较长。

　　综合来看，IRR(内部收益率)水平应该讲还是比较有竞争力，初步测算来讲都有20%的水平。所以首创在全球发展方面，一方面看收益水平；另一方面，从策略上来讲也是需要花些时间，不断去拓展，并不是从收益角度做完一单交易就不做了，而是一个长期投资过程。

　　现场提问：下半年你们的买地策略是继续加大，还是会控制一下？

　　唐军：还会有。

　　现场提问：现在公司的毛利率不到23%，在下半年会不会跌破20%？公司在海外投资的IRR可以达到20%，如果低于20%，公司是否还会继续考虑投资？

　　罗俊：上半年的毛利率是23%，对于一线城市，二线城市的毛利率水平都比较高，有一些三四线城市毛利率比较低。另外，公司在今年上半年通过股权转让的方式实现了净利润增长，但是没有在毛利率水平中进行体现，我们预计在2014年毛利率不会出现跌破20%的情况。

　　冯瑜坚：刚才说的海外项目不是毛利率的概念，是IRR的概念，IRR是动态资金回报率的标准，首创在全球主要是看IRR的水平。在海外随着公司在项目、规模、包括融资渠道上有更多的拓展，可以用更便宜的钱；杠杆如果进一步加大，这些都会有提升的空间。

　　现场提问：能不能透露澳大利亚项目的销售情况？整体的均价是什么样的水平？海外项目的IRR 20%的水平是不是作为未来公司去海外投资的参考？

　　冯瑜坚：澳大利亚的这个住宅项目一共分为两期，第二期大概200套，已经在7月份发售。签约率不错，收到了将近5000份的预约，目前90%都已经签约了。均价大概是在1.1万到1.2万澳元每平方米。整体签约金额，如果换成人民币是7亿左右。

　　首创在海外投资的回报水平是主要的参考指标，但是不是唯一的。因为项目具体的性质不一样，有一些是住宅，更偏向周转快的，有一些项目是持有型的。我们也在探索，甚至有一些办公楼项目，它的标准都不是一样的。

　　如果说一个区域很有长期发展前景，首创也会有战略性地考虑。投资回报是主要的指标，但是不是唯一的指标。

　　现场提问：下半年公司会不会对项目进行降价？

　　冯瑜坚：在我的预测来讲，首创的整体均价会上升，因为下半年更多的货源会在北京、上海、天津推出，整个均价是比较高的，而且这些项目都是刚需，所以我们并没有看到有降价的需求，按照公司计划的价格就能够实现，所以没有降价的压力。

　　而且市场已经在回暖，首创只有五个投资区域，包括有一些城市限购的松动，还有银行贷款的支持，我想降价的压力不大。


（发稿：见习编辑 何缘    审校：刘满桃）
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