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海航希望能引入一家专业的物流地产商能够助其完成后期运作；而丰树则是想通过亿城投资这个平台，跟海航做一个嫁接。

　　观点网 在剥离房地产业务后，亿城投资向金融投资平台的转型终于迈出实质性的一步。

　　6月23日晚间，亿城投资集团股份有限公司宣布，为进一步推动公司战略转型，公司与上海丰树管理有限公司签署了《合作备忘录》，拟合作投资物流仓储项目，预计在未来3年内投资超过100万平方米物流仓储项目，总规模不低于50亿元；首期拟合作项目为海航集团有限公司内部物流仓库和用地。

　　这也是海航入主后，亿城投资明确转型金融投资平台的首次试水。

　　戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，此次合作的重点在于海航：“海航希望能引入一家专业的物流地产商能够助其完成后期运作；而丰树则是想通过亿城投资这个平台，跟海航做一个嫁接，以利用海航在全国庞大的物流地产资源。”

　　牵手新加坡丰树

　　根据合作备忘录，亿城投资和上海丰树表示，首先考虑对海航集团当前优质物流资产，以及市场上潜在的优质物流资产进行共同投资；同时，还将考虑共同收购市场上拥有稳定现金流、适合收购的物流资产及物流地产开发项目。

　　就具体的合作方式，合作双方同意，亿城投资拟在境内或境外，上海丰树拟在境外，分别设立用于共同投资物流地产的投资主体公司。

　　其中，亿城投资主体公司和丰树投资主体公司拟在香港合资设立多个特殊目的公司，共同投资中国境内的物流地产项目，丰树投资主体公司将在每个特殊目的公司的持股比例不低于50%。

　　与此同时，双方投资的每一个特殊目的公司对应投资一个中国境内的项目公司，每一个项目公司分别持有一个物流地产项目，所有项目均通过项目公司进行日常管理。

　　该合作备忘录还详细说明了合作双方在项目管理中的权利与义务。

　　其中，对海航集团当前物流资产，亿城投资主要负责推荐项目和获取项目，并与海航集团、地方政府以及管理机关进行沟通协调，上海丰树主要负责项目可行性分析、所投资物流地产项目日常运营和退出。

　　而对于待投资资产，亿城投资主要负责拿地、项目前期报建、开发建设等，上海丰树主要负责项目可行性分析、所投资物流地产项目日常运营和退出。

　　分析认为，海航在全国各地拥有庞大的物流地产储地，其现在的主要问题就是如何将这么大的物流资产盘活并运作起来，因此希望引入一家专业的物流地产商助其完成后期运作。

　　“丰树正是想通过亿城投资这个平台，跟海航做一个嫁接，以利用海航在全国庞大的物流地产资源。”苏智渊指出，现在地方政府对物流地产的态度从严从紧，相对外企，国内企业在政府关系上更强，更有可能拿到地。

　　实际上，亿城投资在公告中也指出，依托控股股东海航集团独特的产业背景和政府资源，及上海丰树股东方丰树投资丰富的房地产开发、投资和资本管理经验，亿城投资和上海丰树达成了初步的合作意向。

　　据了解，海航集团于2000年1月经国家工商行政管理局批准组建，产业覆盖航空、物流、金融、旅游、实业、基础设施、装备制造和其他相关产业，总收入逾1000亿元。

　　而上海丰树管理有限公司是新加坡丰树投资(Mapletree Investments)的全资子公司，负责管理中国区项目的开发、管理和运营。

　　事实上，丰树投资更是由新加坡淡马锡控股公司在2000年成立的一家投资公司，在2005年便以物流地产打入中国市场。

　　官方数据显示，截至2014年3月31日，丰树投资在亚洲自有和托管的办公楼、物流、工业、住宅、零售及综合用途物业价值达246亿新元。

　　目前，丰树投资的物流产业分布北京、上海、广州、天津等一二线城市，主要项目包括丰树外高桥保税物流园、广州的丰树美国工业村、丰树北京空港综合保税区物流园等项目。

　　转型后首度试水

　　根据合作备忘录，关于此次合作，亿城投资和上海丰树还提出，所投资物流地产项目优先通过丰树物流信托，即丰树REITs上市退出，项目退出要达到双方认可的租金收益水平。

　　与此同时，根据协议，若丰树投资主体公司拟通过丰树REITs退出其在投资主体公司中的投资，亿城投资主体公司有权以不低于同等交易价格同时退出。

　　但是，若亿城投资主体公司届时不选择退出，未来在转让投资主体公司的股权时，丰树投资主体公司或上海丰树指定的关联公司均有优先购买权。

　　关于此次合作，亿城投资表示，本次双方拟合作对物流仓储项目进行投资，并优先通过金融工具REITs实现退出，符合公司战略转型需要，有利于提升公司的核心竞争力。

　　对此，苏智渊分析道，亿城投资和丰树集团的这种合作模式，正是在海外设立一个资产架构，在国内公司将资产运作完善后并有稳定的现金流之后，公司再将这些资产打包放入未来要上市的REITs资产包，以便未来在公开市场上做发行。

　　既有房地产的开发和运营经验，本身又具备资本运作的能力，这是丰树模式的特点。而在熟悉亿城投资的分析人士看来，这或许也是亿城投资选择丰树作为合作伙伴的重要因素。

　　据悉，丰树投资拥有四只上市的房地产投资信托及五只私募房地产基金，所管理的资金达105亿新元。其中，丰树投资旗下的房地产投资信托，分别是丰树物流信托、丰树工业信托、丰树商业信托和丰树大中华商业信托。

　　而五只私募房地产基金，包括丰树中国机遇基金II、丰树印度中国基金、丰树工业基金、联昌丰树房地产伊斯兰基金2和联昌丰树房地产基金。

　　“无论是用REITs还是用其他金融方式，在海外，通过成熟的金融工具来运作物流地产是最常用的手段。”苏智渊指出，国内企业也希望通过这种方式的嫁接来利用外资金融平台，并尝试金融投资上比较成熟的退出模式。

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