上海中心招租承压 地标级超高层建筑的难题
时间: 2014-06-06 02:45:35    来源: [ 观点网 ]

有熟知上海写字楼市场的专业人士认为，上述观点可能存在一定的误读，现阶段推进相对较慢可能更主要是源于招租策略的需要和制约。

　　观点网 俄罗斯和乌克兰的两位冒险者曾攀上上海中心大厦楼顶，在云雾之中鸟瞰陆家嘴这片水泥森林。如今，这座高达632米的中国最高建筑正面临着寻找租户的艰巨任务。

　　近日，有海外媒体报道指，在经济减速的大环境下，即将成为中国最高建筑的上海中心大厦(ShanghaiTower)招商承压，因而该楼的国企开发商选择了仲量联行和世邦魏理仕作为联合租赁经纪人。

　　该报道认为，中国的国有开发商通常不会聘请外部经纪公司，而是依靠公司内部员工来推广、出租场地。从而推测上海中心大厦之所以会一反常态，选择两家境外背景的服务商作为租赁代理，反映出其尽可能广撒网以获得国际租客的意愿。

　　不过，有熟知上海写字楼市场的专业人士认为，上述观点可能存在一定的误读，现阶段推进相对较慢可能更主要是源于招租策略的需要和制约。

　　第一高楼的难题

　　此前，上海中心大厦发言人朱亚萍在接受媒体采访时曾透露，目前正在进行一些租赁谈判，该大厦希望吸引到的是来自银行和金融行业、高端制造和服务行业的租户。

　　然而，截至目前，上海中心除了已公开的观复博物馆、诚品书店等意向租户外，尚未有经确认的招商及招租信息。

　　但在中国商业地产研究中心总经理、RET睿意德高级助理董事陈曦看来，这并不意味着这类地标级超高层招商前景的黯淡。

　　他指出，当前上海的写字楼市场正处于相对最为良性的发展阶段。

　　“一方面是新增供应量连续几年走低，使得核心商务区的租金及入驻率处于历史高位；另一方面，在自贸区概念推动下的政策红利与信心预期，使得城市经济及第三产业保持了高速发展。”

　　陈曦续称，相信随着租赁代理公司的正式确定，招商及招租进展将有所加速。

　　至于海外媒体提到的，中国国有开发商通常不会聘请外部经纪公司这一观点，他并不认同。

　　“在过往的案例中，国企与国际背景的顾问或代理公司深度合作屡见不鲜，例如陆开发、绿地、上海城建等等。目前上海大多数甲级办公物业，无论开发商背景，基本都会选择聘请外部经纪公司。”

　　他认为，从项目本身而言，上海中心的目标客户中相当一部分将锁定在优质的境外金融、境外现代服务业与其他世界500强企业，而针对于该类客户，具备境外背景的租赁代理方，无疑在全球客户资源，及标准化的操作手法上，较国内公司更具优势。

　　地标商业招租压力

　　然而，除了上述在招租策略方面的考量外，上海中心大厦的确面临着潜在的招租压力。

　　据陈曦介绍，首先，该项目自身相对较大的办公体量集中释放，势必经历一个相对较长的消化期。

　　资料显示，这座位于上海市浦东小陆家嘴核心区Z3地块的摩天楼，由地上121层主楼、5层裙楼和5层地下室组成，其主体建筑结构高度为580米，总高度632米，总建筑面积57.6万平方米。

　　从去化周期而言，作为超过20万平方米的办公体量，在24-30个月内达到理想的出租水平是合理且必要的。

　　其次，上海中心大厦于2008年11月开始动工，主楼结构已在去年8月实现封顶，预计明年正式对外营业。而其入市之时，将恰逢上海写字楼的历史供应高位，外围区域的竞争势必分流部分潜在客户。

　　陈曦认为：“像上海中心这样的写字楼，要实现70%去化率，需要近3年时间。上市前期受去化压力影响将采用更为务实价格策略，这将抑制甲级写字楼租金持续看涨态势，亦不排除在区域范围内呈现租金小幅回落可能性。”

　　“除此之外，由于受到项目建筑结构的影响，办公区不宜实现中小面积的分割，存在同质化与缺乏灵活性的障碍。”

　　不过上海中心大厦位于上海陆家嘴金融区，据世邦魏理仕提供的数据显示，该区的空置率为1.2%，低于7%的上海平均空置率。

　　与此同时，仲量联行在一份研究报告中亦提到，位于陆家嘴的上海中心以及位于竹园世纪大道的两个项目将在未来3年内竣工交付，在这之后浦东区域的办公楼新增供应将极为有限。

　　“来自金融服务业强劲的需求，意味着浦东中央商务区甲级办公楼市场将在未来中长期继续呈现供应相对紧张的状况。因此，浦东办公楼市场已经完全脱离了全球金融危机时供应过剩的状况，陆家嘴办公楼将被逐步吸纳完毕。”


（发稿：李雯露    审校：杨晓敏）
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