第一太平戴维斯：房企发展与境外融资密不可分
时间: 2014-05-05 00:54:05    来源: [ 观点网 ]

“为什么民企在境外上市以后，像碧桂园、雅居乐发展这么快，这跟境外融资平台有很大的关系”。

　　观点网 作为资金密集型行业，房地产业的发展一直都以资金开路，而在市场不景气的当下，房企拥有一条更广阔的融资渠道则显得尤为重要。

　　在就内地开发商融资问题展开的访问中，第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部董事黄国钧介绍，目前，房企通过银行申请开发贷款融资是比较主要的一个类别，虽然此种融资方式备受青睐，但同时也受到监管层面的颇多限制，因此想获得也并非易事。

　　在该背景下房企通过信托、私募基金向市场融资也成了越来越多企业的选择，尤其是通过境外市场去做融资。

　　“为什么民企在境外上市以后，像碧桂园、雅居乐发展这么快，这跟境外融资平台有很大的关系，境外的融资平台作用很大”。

　　房企的融资选择

　　据黄国钧介绍，目前房企除银行贷款外，可通过信托方式融资，但信托融资成本比银行贷款要高很多。以银行基准利率约6.5%左右，上浮大概20%到50%。但是，就算上浮也比信托要便宜。

　　不过，信托相对要求的条件没有银行那么严谨，通常100万起价就可以买信托，而且回报率比银行存款利率高。

　　“银行贷款的利率一般是在基准利率的基础上上浮20%到50%，而信托是在10%到15%之间。但是有一些特别有优势的企业，比如说万科、保利这些一线龙头地产商，或者带有国资背景的，他们可以获得8%到9%的信托利率”。

　　同时，房企还可通过私募基金融资。信托与私募基金二者的区别在于具体的形式，信托通常都是公开募集的。

　　但私募基金是找特定的客户，“比如说你是1亿身价以上的人我才找你，也就是说私募基金的受众相对局限一些，但是他们募集的资金不小，而且更大。关键是，基金可以等待比较长的时间以取得更高回报”。

　　相对而言，基金的灵活性大一些，彼此间可以沟通交流，成功率也比较大；再者，基金可能回本时间更长一些，信托通常在一到三年左右，基金可能需要更长时间。

　　因为基金的资金来源是一期一期募集的，也可以有了项目再募集，不过通常是募集了一笔资金后再找项目，比如说他先募集了3亿美元或者10亿美元。

　　“举个例子，我们合作的海岸投资，美国和广州两地合作的基金，他们现在在募集地产投资基金，加上前两期就达到10亿美元的规模；还有基汇资本，和摩根斯坦利买李嘉诚广州的西城都荟。他们这种是募集了一笔钱，再去找项目投。他们的对象比较指定，不像信托一样向全社会募集，你有100万就可以投”。

　　除上述融资方式外，房企可通过发可转换债，或者高息债融资。但这些要有上市平台才能做，国内发债要监管和批准，但是境外的好处是市场接受就可以发。

　　黄国钧举例称，例如2012年发行债券利率在12%、13%或者以上的外币(美元或港币)债券，然后再把这些钱以资本金方式投资到国内项目，可以享受人民币升值的好处，而且债券的期限通常可以长达到3到5年。

　　“如果我看好人民币，我的回报就会更大一些，而且他也有提前还款的条件在里面。比如说2012年发债，利率12%，2013年他发现资金市场松动的时候又再发新债。比如说佳兆业在2012年发的债券利率在12.5%左右，到2013年的时候看到松动就马上再发债，最后就变成了6.5%左右的利率。

　　之后，就用募集的钱，比如说6亿美元，用这些钱还掉之前的债券，成本又节省了一半。另外，又把2016年到期的债务延长到2018年，这样资金的灵活度又大了很多，资金成本又低了很多，这是一个方式。所以佳兆业在财务规划上超前，非常值得同行参考”。

　　此外，黄国钧还透露，现在国内保险资金也是主要的融资渠道。相信未来会越来越多的险资进入房地产市场投资或购买物业自用，这也符合国家推进保障制度，让险企收入规模扩大从而释放出更多资金到各类投资。允许保险机构10%的保费收入可以投到房地产的政策已经实施几年，他们主要以委托理财的形式发行；同时，合作开发也是企业一个很好的融资方式。

　　境外融资与商业发展

　　“那些一直局限在A股的房企，现在都冲出去买香港的上市平台，我觉得也可能受国内银根经常不定期收紧的约束，虽然有A股平台，但是融资功能薄弱”。

　　黄国钧表示，基于A股融资受限原因，让国内开发商更积极思考，如去H股寻求上市平台。

　　“为什么民企在境外上市以后，像碧桂园、雅居乐发展这么快，这跟境外融资平台有很大的关系，境外的融资平台作用还是很大的”。

　　不过，黄国钧指出，去境外融资也有一些前提条件，即要在境外有上市平台，或者有海外主体，才能利用境外资金。如果没有境外的主体，境外的银行不会直接贷款给境内项目。

　　一方面是房企自主的选择吸纳资金，但另一方面，境外资金或也在针对企业的实力、企业所有的物业类型灵活的选择投资对象，其中，商业地产或成为境外资金的关注对象。

　　针对境外资本更关注商业地产的说法，黄国钧称，只能说随着中国政府对楼市出台调控政策，境外资金对中国房地产市场的看法在逐渐改变而已。

　　提到商业地产的发展，就不得不提到眼下各大房企效仿凯德的商业运作模式，即将商业打包上市做REITs。

　　黄国钧介绍，目前国内尚在探讨做REITs的条件，因此去境外就成了目前的选择。

　　“如果去境外做REITs首先要搭建境外渠道，同时，财务的效果达到已经在香港交易的REITs里面每年的平均回报，这个一般在5%-7%左右；另外，商业资产体量要做得够大，原则上在香港做REITs的资产不应该低于40个亿”。

　　同时，黄国钧还表示，如果国内能放开做REITs的门槛，让更多具备条件的地产企业发行REITs，能为各方带来诸多好处。

　　“可参考境外的模式，将扣除营运成本之后90%的盈利分派出去，这样一来，一方面高额的分派利息能高过银行存款，可挽留一部分资金不会流到境外去，也为国内投资者增加一条投资渠道；另一方面，REITs这种资产运作模式渐渐成熟后，还可提升中国商业的营运水平”。

　　另据黄国钧介绍，现在受电商的影响，国内商业地产在一些区域有点供应过剩，需要时间去消化，租金有一定的压力。但如果是一线城市的核心区域影响就会小一些；此外，商业还面临同质化现象。但电商也需要落地，所以阿里与银泰的合作可见虚实的结合。

　　“我们有一些客户会投物流，做仓库、仓储，这是电商的带动。为什么华南城被腾讯购买了，就是腾讯看重他的这一点能力”。


（发稿：陈业 见习编辑 何缘    审校：武瑾莹）
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