　　下面我们有请著名财经专家、财政部财政科研究所贾康先生，金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生，吴中地产集团总裁曾昌宇先生，融创绿城苏州公司副总经理魏万青先生，高和投资执行合伙人苏鑫先生，德信资本董事长陈义枫先生，SKYLINE思凯来国际总经理陆静女士，合富辉煌(中国)上海公司副总经理赵春雷先生。

　　黎振伟：我们来到美丽的苏州，如果苏州的房地产今天都担忧有问题，我想中国就不用做(房地产)了。所以我想这个题目能不能改一下，就是在苏州这种特定的环境下房地产应该如何搞得更好。而不是怎么去降价，怎么去走货。(降价、走货)这个是需要，但不是最重要的，如果苏州都搞不好，那其他地方就不用做了。

　　苏州在它特定的产业、文化发展之下，给房地产带来的机会跟启示是哪些呢？首先问一下贾康所长，苏州的GDP排全国第六，人均GDP是排第二的，人口跟深圳差不多，苏州已经是超越了二线城市，在这种情况下您认为在今后的经济红利下苏州的房地产应该怎样呈现它的特色？

　　贾康：我觉得苏州属于1.5线城市，从现在的产业支撑，注重生态、人文和方方面面的要素，按照现代化为趋向的结合融合来看，应该有很好的题目。如果我们对苏州都悲观的话，就不要想搞(房地产)了。中国在这个发展过程中，不要有剧烈的大起大落，要平稳发展。

　　黎振伟：下面请问李战洪先生一个问题，刚才您的发言当中是讲如何转型。金科是从重庆来到苏州的，我想问李总，从您的模式来看，在苏州这种城市金科地产应该用什么样的模式呢？

　　李战洪：如果说模式，其实全国房地产整体的模式差异都不是很大。如果要说苏州和重庆的区别，我觉得第一个就是从苏州的经济环境、地理环境以及它的企业深度环境来说，它的地位已经决定了。它和其他区域最大的区别，就是和华东其他城市一样，特别听党的话，对政策特别敏感。我觉得以苏州为代表的华东地区是最听党的话的一个城市，对政策的敏感度特别高。

　　提降价其实是炒作，开发商没有人、也没有必要去承担降价的责任。中央政府不愿意降税费，地方政府不愿意降地价，金融行业不愿意降利息，这三大头都不愿意降；老百姓不愿意降房价，一降房价之后自己的资产就贬值了，他们也不开心。四个大头都不愿意降，你开发商降什么东西？所以降价也不是出路。

　　黎振伟：如果一个城市确实没有这个能力支撑市场的话，你不降(价)也不行。在苏州这个城市可能不用降价，因为它有支撑。可是有的城市不想降也不行，比如说鄂尔多斯、温州等等。

　　好了，下一位嘉宾是新城控股集团有限公司的欧阳捷先生，我们这次来的路上都在探讨常州现在的问题。您从常州来到苏州，您怎么比较？它都是在长三角中心区的城市发展，它们之间的差距在哪里呢？

　　欧阳捷：您提的这个问题非常好，第一个我想讲的观点是苏州不用担心，三个月之后，整个市场会恢复。为什么这么说？第一，城镇化进程还远远没有结束。苏州对人口的吸引力是巨大的，苏州的文化底蕴非常丰厚，苏州的民间资本是非常雄厚的。另外我们从供求关系上来讲，苏州也就5万多套库存量，每个月去化一万多套的话也就是四个多月，所以也不存在大的问题。

　　常州是不是鬼城？我们是从常州出来的，常州其实也不是鬼城，只不过我们是现在人的城镇化速度滞后于城的城镇化速度。就是说我们的城镇速度推进得快了点，人的进驻慢了点。其实苏州也有这个问题，但是苏州政府对土地的控制是非常有效率的，所以它们土地的供应量并不多，控制是比较有节奏的，有效率的。所以我觉得苏州市政府在这方面做得非常好。常州市政府以前在这方面可能还经验不够，不像苏州这么有经验。现在常州市政府已经醒悟过来，去年的土地供应量比前年的减少了一半，今年还要再减少三分之一，整个供应量的供求关系调整了之后，这个市场还会恢复过来。我们企业还是要做好自己的事，第一是做好品质，第二是做好自己的管理，第三是做好客户的定位。

　　其实常州的房价没有说的那么严重，我们就是打个95折，所以影响并不是很大。对于苏州的开发企业，包括我们自己在苏州有9个盘，苏州自己的企业也是一样要坚定信心。另外中央也是有底线政策的，底线思维，如果经济出现了下滑，房地产出现了下滑，政府是会做微刺激的。

　　黎振伟：下面我们请问苏鑫苏总，他不是讲楼盘，他是讲城市，因为他是投资者。苏总，从您的角度怎么看苏州商业地产投资的模式？

　　苏鑫：刚才您也提到了鄂尔多斯，我们每年有一个民间组织调研，每年我们都去鄂尔多斯，所以见证了鄂尔多斯整个从泡沫到崩盘。现在的结果是什么呢？道德水平高的人基本上跳楼自杀了，道德水平差的人都跑了。(一套房的)房价从100万元跌到50万元就会出现一种现象，就是说怎么还这个钱呀？因为这100万不是他们自己的。

　　我们投苏州就是因为苏州是1.5线城市，没有城市的发展还有什么城镇化呢？城镇化是被动形成的过程，1.5线城市当然是有需求的，尽管现在苏州房地产市场供应依然很大，三年五年能不能消化掉？最终还是要看城市的量级，看它的经济发展。

　　这次政府出台了一个对商业地产的限制，我觉得还是比较英明的，弄一个门槛，你自己决定，你有钱就投，没有钱就离远点。做商业地产可以再细分，商业地产的最终是消费者，消费者各方面的意识和理念发生了重大变化，这个时候就会有很多的机会，但是简单地复制别人成功的经验还是有问题的。我觉得还是非常看好1.5线城市的商业地产，如果我要投商业地产，这个时候一定要找一些长钱，这是必须的。另外要研究一下消费者的需求，如果我们能够把产品研究得很好，把消费者也研究得很好，其实是没有问题的。

　　黎振伟：其实苏州再好，如果在某类物业短期内投入很多市场也消费不了，因为苏州毕竟不是一线城市。

　　下面请问的嘉宾是来自吴中地产集团的总裁曾昌宇——您是老牌苏州企业，我看到您的企业也是有很多老牌的物业公司，你们要做的是面对苏州城市大发展，你们怎么看苏州这种物业的发展，怎么把握它的机会和控制这个力度呢？

　　曾昌宇：苏州确实已经成为大佬云集之地，我们作为本土的一家22年的企业，实际上压力很大。今天我们可能更多地讨论在这样一个时点，在苏州这样一个地域，它所面临的问题。实际上目前这种状态下苏州的问题并不突出，2008年的时候我们出现了28个月的存货量，这些问题还是会有很多思考。我们各大开发商上上周跟八家银行的行长做了一些交流，对于资金的这样一种状态大家还是表现比较担心的。尽管刚才苏总讲到关于限制商业地产的一个政策，这个从行业来讲可能是一个不错的政策。但从目前来看，所有商业贷款都出现了停贷，所有外地人到苏州来买房子都停贷，所以对资金的持有还是表现比较担忧的。当然这是近期的，从远期和长期来看，苏州都没有问题。

　　从一线的大鳄来讲，我们可能会注重错位，一是为一般购房者带来性价比高的产品，二是为改善型或者是中型产品购房者带来好的产品。我们推出了三重服务体系，我们集团的教育服务体系，目前是江苏的第一家中美合作办学的机构——北美高中——也就是在苏州读高中拿到美国的文凭，同时也可以到美国的北卡尔兰大学读我们吴中的高中。还有就是医疗体系，这是基于我们的健康服务方面；第三个就是生活服务。这几大体系作为本土企业，包括在去年10月在香港上市的中国融汇也可以做金融服务。可能我们会成为一个真正的服务商，我们希望成为一个真正的、综合性的城市服务商。

　　黎振伟：下一位嘉宾是融创绿城的魏万青先生，这次你们在苏州做了一个很独特的东西。你们怎么选择在苏州做最好的项目，不担心资金积压吗？不担心销售周期长为你们带来压力吗？

　　魏万青：桃花源这个地是2009年拿的地王，目前来看是苏州园区最好的板块。当时做设计的时候我们光做方案就有400多套，最初是想做法式的，最后把这个推翻了，觉得这么好的一个地方，最后还是选择做中式的园林。从工序上，材料选择和供应商上都有很多的局限，当时也是下决心要把这个做成最好的作品，留给这个城市。实际上这个项目做出来以后，包括去年开放的时候，来自地产界的，包括客户来了以后确实是非常地认可。去年可能两个月就卖了大约12个亿左右。今年4月份我们这个项目已经卖了26套，一套是2千万左右，最高是值5个亿一套的，这个可能是在5月份要发布。这个产品我相信在中国真的不会再有了，独一无二的一个产品。

　　黎振伟：下一位是合富辉煌的赵春雷赵总，我们来苏州卖房子，面对今天的环境，您觉得采取什么样的策略给开发商？

　　赵春雷：首先作为营销机构，服务商的要求是开发商的一个需求。开发商有很多做法，有资金导向型的，有快速回笼的，我们是针对开发商的需求来制定我们的策略。我分别在管苏州和上海两地，它们虽然距离并不是很远，其实我觉得这两地的差距实际是很大的。

　　黎振伟：下面有请德信资本的陈总，您怎么看苏州这个城市？

　　陈义枫：我们是来自深圳的一家专业公司，整体来看，现在中国的地产从长周期来看是稳健的，很多长期因素并没大的变化，所以是有支撑的。一年到一年半的时间内可能是一个弱的、冷的困难期，这是一个小周期。这个周期的难度也不是那么大，我们认为这是一个小的幅度。这个并不是下跌的幅度，可能是不涨，或者说微涨，不一定会跌。从楼价看，我们短期内看淡，但不看跌。这个周期就决定了今后房地产的机会不在趋势下，趋势很难给你带来大的机会，当然也不会有那么大的风险。第二个是我们认为结构化的差异很大，首先就是区域的结构化。苏州这个区域究竟怎么样呢？我们认为苏州是一个比较好的区域，产业基础非常好。它可以用时间来消化存量，而且消化的速度会比较快。由于过去两三年可能集中供应比较大，可能需要消化那么一小阵子，但是苏州是能够从容应对这些存量的。我认为在大的结构化差异中，苏州属于好的那些区域。

　　未来一两年的周期可能楼价不会那么悲观，但是去化的速度要警惕，它的流动性可能面临挑战和威胁。我觉得未来两年的弱周期集中体现在流动性风险。开发商怎么办呢？一个是要有充分的思想准备，要储备过冬的棉袄。另外可以往金融这个方向靠一靠，可以跟反周期的业态合作，我们就是政策越紧做得越多。

　　我们总体是谨慎乐观的。

（审校：刘满桃）