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“无可否认，高档商场受内地政策影响较大，买奢侈品的人少了很多，所以短线来说这对我们是有影响的。”

　　“2013年恒隆的业绩是不错的。冬天来到了，还没有看到什么时候春天到来。春天什么时候来？如果你问我，遗憾地对各位讲，我今天也不知道。”

　　1月23日，恒隆地产有限公司在香港召开2013年业绩发布会，集团主席陈启宗在活动现场表示，难以预测国内经济何时回暖，内地政策对公司短线发展很不利。

　　“内地政策是近乎贪污的事情都赶尽杀绝，长远来说，这是好事。但无可否认，高档商场受影响较大，因为买奢侈品的人少了很多，所以短线来说这对我们是有影响的。”

　　另据恒隆地产董事总经理陈南禄介绍，公司租金收入有一半来自内地，而内地当中有八成租金收入来自上海，主要由于上海为内地一线城市，发展较成熟，而区内客人的消费能力强，带来庞大租金收入。

　　谈及近几年在国内迅猛发展的电子商务，陈启宗表示，电商对恒隆的影响比较小。“当一个经济体越来越发达，销售网络越来越完整、完备的时候，就不会需要那么多电商。”

　　他认为，国内一线城市对于电商的需求远不及二三线城市，与此同时，奢侈品等高档产品受电商影响较小。

　　以下为恒隆地产2013年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：恒隆在国内有非常多的项目，您更看好内地市场还是香港市场？

　　管理层：这个问题很简单。我们看好香港，不过这个环境中有十几家公司竞争，不容易找到“笋业”；而在国内市场，我们基本是在高档商业地产领域中发展。

　　在这方面做得好的、可以走到世界级的没有多少家，几乎都以香港公司为主。所以我们会将更多时间、精力、资金摆在内地，这样发展会更好。而且，如果再在香港买地的话，大家都不会怎么开心的了。

　　除非楼市大跌，不然我们都不会买，所以别希望我回香港买地吧。在国内较多拿地主要是策略问题，并不是年年都买。

　　2005到2013年，这9年期间买了8、9块地，不过我们买的地面积比较大，比如2013年2月份买的地就有300万平方呎，这还不包括停车场。不过，风险与回报是有利于我们发展的，所以我们要去做。

　　再加上香港是一个很小的地方，只有1100多平方公里，700万人，内地有960万平方公里，13亿多人口。这么大的市场，如果我们香港人不去分一杯羹，这是对不起香港人的。

　　现场提问：如何评价恒隆地产2013年全年业绩表现？对于内地经济放缓，您怎么看？

　　管理层：2013年的业绩是不错的。

　　冬天来到了，还没有看到什么时候春天到来。春天什么时候来？如果你问我，遗憾地对各位讲，我今天也不知道。内地有内地的政策，香港有香港的政策，内地的政策对于我们短线是很不利的。

　　香港政策大家都很熟悉，但是内地政策是近乎贪污的事情都赶尽杀绝，长远来说，我认为这是好事。如果靠不正当生意维护一个经济体的发展不是好事，所以长痛不如短痛，最好就是早一点将一些不是那么好的成分从社会中剔除，包括所有的贪污腐败等。

　　以往这两年左右，政府在这方面的力度是相当大的。

　　不过，无可否认的是，高档商场受影响较大，因为买奢侈品的人少了很多，所以短线来说这对我们是有影响的。然而，不可忽视的是，我们只有大概一半的商场是五星级的，卖一些非常高档的产品，而另外一半则是卖一般的老百姓用品。

　　比如上海恒隆广场就是卖高档的东西，而在沈阳的皇城恒隆广场就很一般化了，所以实际上我们在两方面都有。尽管短线来看对我们有影响，但长远看来则是好事，治理了贪污腐败的事情，经济才能够有正常的发展，我们这些在内地投资长线的商人才能从中分一杯羹。

　　现场提问：内地业务有多少在上海？

　　管理层：整间公司经常性租金收入超过一半是来自中国内地，其中仅八成物业是上海恒隆广场的收入，当然体积也是一个成熟性的考虑。内地有很多的增幅，我们觉得租金增长会继续。上海的项目做了十几年了，相当成熟，而且上海的购买力非常强。

　　因而我们在上海的两个项目租金收入都非常好，而其他的项目全部都是两、三年而已，已经开业的几家平均年龄是两年，还未成熟，并且在二线城市，需要一段时间慢慢培养。第一次在上海之外开业的是沈阳恒隆广场，已经营了3年左右。

　　3年前，公司一般性租金收入是40亿松一点点，今天我们公布的数字里可以看见有很好的增长。租金能够反映我们成熟的程度，相信未来五年、七年的增幅，二线城市应该会快过一线城市很多。

　　除此之外，都是租务的一种常见情况，刚刚开的场，租户组合和租金收入还没有完全理想化，要经过调整，以适应当地市民的要求和爱好，这是每个商场必经的阶段。

　　比如，沈阳恒隆广场是当地最早的商业项目之一，济南的恒隆广场绝对是当地第一个大型的商场。刚刚开始的时候不可能完全摸透市场，会有一些尝试的成分。

　　所以在刚刚开业的两三年内，一定会有人赚得钱包鼓鼓的，也一定会有一些人做不了生意，所以两、三年就会有一个淘汰的过程。有一些地方两三年之后要换租客，那时就会出现一个空档期，但奇怪的是虽然有空档期，整体商场的销售额却在上升。

　　面积小了反而做的生意额大了。证明什么呢？证明我们保留着做到生意的客人，而做不到生意的人，不用我们赶，他们都想走。

　　现场提问：您都说不知道内地经济什么时候回暖，恒隆广场何时会再扩张？建恒隆广场需要什么样的条件？

　　管理层：每个商场都有独特的地方，每个城市也有各自的特点，所以每个场都是不同的，很难一概而论。

　　但总的原则就是有人可以做到生意，有人做不到生意；哪一类货可以卖得很好，哪一类货卖得不好。当然每个城市的口味会慢慢改变，这会跟着时间，跟着世界潮流来走。

　　比如，沈阳恒隆广场刚开始定的价格很高，最后发现不适合，后来有所降低，结果我们发现降低之后营业额相当好。所以不是一定高档的才适合，而要看当地的情况。

　　现场提问：国内互联网购物越来越厉害，电商对于恒隆会有什么影响？

　　管理层：这在香港叫什么？是不是也是电商，叫电子商务？我曾经跟传媒朋友说过，以往几年我们都注意这方面，我们请专家来授课，专家用了3次课来跟我们讲电商是怎么回事，最近一次是几个月前，在宝安那边给我们授课。

　　无可否认，电商会将一部分老百姓的消费划过去，到今天为止，全国大概10%左右的消费是用电子商务，而这个势头还会增加。但是有几方面大家没有注意到，比如电商在一线城市的发展不如二线，二线就不如三线。为什么呢？因为一线城市已经有很完整的销售网络。

　　例如香港，为什么香港电商没有很发达呢？因为我们本身的商贸做得很好，这样的环境里不需要那么多电商。同样在国内一线城市上海、深圳、北京、广州，有大把的商场，要买任何东西，进去就可以买到。

　　而在二三线城市电子商务发展非常快，特别是三线城市，要买一个大东西需要去省会城市，所以这些地方的电商特别发达。当一个经济体越来越发达，销售网络越来越完整、完备的时候，就不会需要那么多电商。

　　再举另外一个例子。有一些产品特别受电商影响，比如电子产品，数码相机、手机等。但另外一些东西不容易被电商取代，比如新鲜的瓜果蔬菜。还有一种就是高档的产品，例如奢侈品，这些东西是要看过、摸过、感觉过才会产生消费。我们的策略是以高档的商场为主，较奢侈的产品是我们商场里的主力，所以电商对于我们的影响会比较小。

　　现场提问：恒隆在内地发展，竞争相对来说没有香港那么激烈，从软实力来说，恒隆管理得很好，您觉得这样的优势可以维持多久？

　　管理层：其实你有一句话我不是很同意，我们的硬件已经做得很足了。就是硬件容易出问题，如果没有一个最好、最优秀的硬件，软件是行不通、走不顺的，必须在一个最优越的硬件的前提下做好软件，这样相配起来才可以马上功成。内地很多企业学得最不好的是什么？就是硬件。

　　为什么香港的企业在这方面做得好？因为我们有很多年的经验，错了很多，也学了很多。所以我在说软件的时候，并不表示硬件不重要，反而硬件是先决条件，项目地点、尺寸、建筑，这些都是硬件。

　　我曾经提出过一个新名词——“地产遗传学”，每个地产项目都有遗传基因，它的地点、大小、建筑规划、设计，形成、承建、建设，这些建了之后就不会变，这就是基因。

　　我们这么多年累积下来的优势之中，最优秀的经验之一就是硬件。硬件对了，现在就是要看软件了。去到一个城市，我们希望可以比较早占到好的市场地位，别人是追不到的。

　　而且我们任何一家公司在中国这个大市场面前都是很小的，所以也会有很多机会。有很多人问，一家新公司有没有机会？绝对有机会的，但是要有好的硬件、软件。(采访/整理：李雯露、杨晓敏）

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