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“从管理和资源整合上看，在上海等一二线城市发展会更简单、更高效和更有结果。”

　　“三四线能做，在一二线城市就很简单，三四线城市的难度绝对比一二线城市难度更大。”在2013年度业绩会上，宝龙集团总裁许华芳如是表示。

　　2013年，宝龙共完成93.7亿的销售额，超过年初定下的80亿目标。许华芳称，管理层对该成绩较为满意。

　　“一方面加大了刚需产品的结构，产品方面本身就有所变化；二是一二线城市比历年增长很多，这是最主要原因之一。”

　　对一二线城市战略，许华芳介绍称，通过近几年的摸索，了解到“其实一线城市是低风险，中回报的格局。只是说门槛比较高”。

　　他指出，对已经上市且有一定规模的企业，门槛高的问题能够克服。而且从管理和资源整合上看，在上海等一二线城市会更简单、更高效和更有结果。

　　在土地拓展方面，许华芳介绍，今年将更聚焦，特别是聚焦在上海，希望在上海投放更多的资源和资金。其次是坚持低成本战略，不会去参与所谓的地王，高单价、回报率不高的项目不会去碰。

　　在追求做大规模的同时，也考虑市场风险和波动。宝龙从去年开始已经有合作，鼓励项目合作模式，未来会加大合作模式的发展。

　　谈及去年负债率上升的问题，许华芳称，公司整体负债率还是控制得比较好，负债率为64%，在行业中也是可接受的。

　　据许华芳介绍，负债提高的最主要原因在于新增的持有性物业以及去年取得的11块土地。“从公司的角度来讲，这个指标和数据都是能够接受的。”

　　以下为宝龙集团2013年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：宝龙合约销售增长四成原因是什么？今年销售目标是120亿，通过什么方式来达到这个目标？

　　许华芳：去年93.7亿的业绩公司管理层还是比较满意的，还比预定目标增长20%，整体数据还是不错的。

　　为什么能够增长？一方面我们加大了刚需产品的结构，产品方面本身就有所变化；第二是去年销售额里面，一二线城市比历年增长很多，这是最主要原因之一。

　　今年120亿的目标有几个方面的保证。第一，货源比较充足；第二，今年单单上海销售规模能够占到30%，再加上杭州、厦门、天津这三个城市占了40%，这四个城市加起来就占了我们70%的销售量。无论从城市，还是从产品上来讲都是比较有把握和竞争力。我们管理层很有信心，应该会超额完成我们的销售目标。

　　一二线城市战略，公司管理层特别是主席在上市时做了一个重要决策——总部搬迁到上海。去上海之前我们对一线城市了解没那么深刻，总觉得地价很高，可能利润不一定高。但是到了上海，通过这几年的摸索和了解，其实一线城市是低风险，中回报的格局。只是说门槛比较高，每个项目总价比较高。

　　但是对于已经上市有一定规模的企业，这个问题则能够克服。在过去的两年中，宝龙在北京、上海布局了七个项目，并且还会不断加大在上海的比重，主要原因是看好上海。

　　还有个原因，从管理和资源整合度来讲，在上海会更简单、更高效、更有结果。去年我们在上海第一个社区MALL开业，效果是超乎想象的，出租率100%，开业率95%，客流量和生意都远超预计，所以有信心在上海做得更好。

　　有很多投资者经常开玩笑说我们以前经常做三四线，到一线城市会做吗？在三四线能做，一二线城市就很简单，三四线城市的难度绝对比一二线城市更大，这是我们的体会。

　　现场提问：去年负债提升是什么原因？今年如何改善负债水平？

　　许华芳：从负债来讲，公司整体负债率还是控制得比较好，负债率为64%，在行业中也是可接受的。负债提高的最主要原因在于新增持有性物业以及去年取得的11块土地。从公司的角度来讲，这个指标和数据都是能够接受的。

　　上海项目发展模式和其他城市没有什么不一样，大体上模型还是接近的，但是在产品线上有所不同。我们有三个产品线，在上海产品线主推社区综合体，在外环，地铁上盖，辐射20到25万人的大社区模式，这是上海的主打模式。现在我们7个项目里面有5个都是这种模式，是主打产品。

　　现场提问：毛利率下降的原因是什么，今年会不会提升？今年房价预计是怎样的？

　　许华芳：毛利率问题管理层也很关注。毛利率下降有几个方面的原因，第一个，行业的趋势也是往下在走；第二个，去年交房比例大部分是2011年低位销售的货源，还有今年商业交房的比例比住宅低得多。我们历年来商业毛利高，这两个因素是最主要的。

　　在2013年93亿里面，毛利率肯定要好一些，但是要回到以前的40%多难度很大，现在什么成本都高了，这是客观的事实。

　　今年货源还是比较充足，我们预计货源是250亿到280亿。不同城市间，我们一线城市会占比30%，二线城市占40%，三四线城市30%，这个结构是比较好的。

　　公司也会努力在上海积极拿地，但是在权衡风险和扩大规模同时，会选择一些项目合作，简单说大项目都找人合作，基本是这样。

　　从今天来看，我们在上海的表现还是比较出色，有7个项目，5个是底价拿的，2个溢价也不高。我们的商业地产在中国还是有特别的优势，现在一直都有和其他企业在谈合作，去年有两个项目都是和别人合作的，未来会陆陆续续主动性寻找合作。

　　现场提问：香港融资环境随着美国QE退出越来越紧，国内对影子银行进行调控，也出现了信托违约，会不会影响信贷环境？

　　许华芳：从融资环境来看，整体而言国内对按揭的规模有所控制。我们现在看到的迹象是，所有资源向大企业集中，向上市企业集中。有理由相信这些小的公司在今年被洗牌，因为现在已经开始规模经济。

　　我们同行交流的时候开玩笑说，再过两年，行业前50强能做，商业地产前5强能做，区域龙头能做。

　　我们公司很简单，定两条线，第一个是行业要保持在50强内，商业地产保持在5强内，在专业方面，规模上都保持一定的竞争优势，这是公司的基本想法。

　　融资方面对我们这种企业还是比较松的，从去年的融资表现都可以看得出来。我们公司现在的信托是1.5亿，占不到1%。

　　现场提问：利息成本降低，带来利息成本的节省，这个趋势是向上还是向下？现金流状况是怎样的？土地成本占比又是多少？

　　许华芳：2012年信托是十几亿，2013年是1.5亿。在成本方面，去年提出调结构，降成本，这两点财务团队都做得非常出色。按照理论来讲，现在短债比例才20%，因为有一个是资产内保外贷，是循环贷款，不用考虑进去，但是在会计准则上还是归为短债。

　　我们去年总平均成本下降了1%，一年能够省1亿多的融资成本。2013年底手上现金有48亿，比去年增加了139%。第二，短债只有40亿，长短债比是很健康的。在土地成本方面，维持低成本的土地储备，土地成本和销售比平均是12%到15%左右，在行业内是比较低的。

　　现场提问：电商业务具体是怎么考虑和布局的？在这方面你们有什么优势和竞争力？

　　许华芳：电商是公司创新的一种精神，做到多大我们也没有想得那么远，更大程度上是觉得，企业总要努力、创新和尝试。

　　我们社区化O2O最大特点是有一个载体，以福州为例，有500个商户，有30万忠诚的常态客户，这两个都是最大的资源。

　　当时的想法很简单，思路是如何帮商铺赚更多的钱，如何提高客户忠诚度和服务满意度。很简单，就帮商户免费搭一个电商平台，免费搭一个物流平台。

　　我们的特点就是因为有这个购物中心，未来走的是大数据和会员制，因为只有三四十万人，不像天猫、京东要分析几亿人，分析这三四十万人的准确率是很高的。

　　电商平台由专门的团队在负责，今年的目标是希望扩大到4到6个项目，模式是一个购物中心一个平台，而不是一个平台走天下。

　　现场提问：政府大力推行城镇化的发展，公司怎样把握这个利好政策？

　　许健康：宝龙这几年一直在三四线的城市投资，去年还组建了一个公司，拿4亿投资了5个项目，会在今年5月份、6月份、7月份开业，去年拿的地都会在这个期间销售。

　　根据中国的城市发展，一二线城市已经发展到受限的状况，环境破坏、交通问题等给城市带来很大的负担。所以经济要发展，城市还要发展，所以就转向城镇进行发展。

　　宝龙延续以前的发展模式，专门成立一家公司，按照以前的理念做得更快、更好。

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