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对话大沈阳 新城镇化与市场回归
作者:     时间: 2014-04-16 23:42:06    来源: [ 观点网 ]

沈阳目前的市场状态来讲，杜宏鹏归纳为：经济总量应该是二线，成交量应该是一线，但是房价是三线。

　　今年两会之后，新一届政府上台呼唤出市场化的概念，同时新型城镇化被各大媒体广泛报道，在这两个新时期的状态，大沈阳房地产市场该如何回归？

　　4月16日，在2014城市观点论坛沈阳行圆桌对话环节中，对于新时期的大沈阳房地产主题讨论，嘉宾各抒己见。

　　对于新时期这一说法，香港联祥集团董事总经理杜宏鹏指出这主要基于两大方面。一个方面是新一届政府上台呼唤出市场化的概念；另一方面是两会后新型城镇化概念被媒体争相报道。

　　而于沈阳目前的市场状态来讲，杜宏鹏归纳为：经济总量应该是二线，成交量应该是一线，但是房价是三线。

　　对此，有分析人士预测沈阳开发商半年后将面临风险。然而，经济学家陈淮先生认为，沈阳房地产一直没有什么特冷特热，整个东北包括省会城市沈阳，过去十年基本就是一个相对平稳的发展趋势，供大于求是一个常态。

　　“说句坦率的话，房地产市场没多大风险，但是开发商的风险会越来越大。风险在于你干不下去、有人能干下去。不是你手里的地和房子不好，是你干不下去了，所以这个市场就在于它不断的优化、选择这些资源的支配者。”他进而强调。

　　不过，美国海斯兰德国际建筑事务所首席建筑师冯莹认为东北跟海南同样具备气侯优势。她指出，“海南是过冬，东北是避暑，实际上就像美国的夏威夷和北欧的阿尔卑斯山脉一样，它都是属于度假的圣地，所以我觉得东北也是很有区域优势的。”

　　而今年以来，无论是具备气候优势的区域还是传统火热的一线城市都有销售表现平淡的情况出现。合富辉煌沈阳公司总经理郑奋从代理公司的角度来看，他坦承，2014年一季度，项目销售与去年同期相比的话的确不尽如人意。

　　“主要是跟我们现在宏观的舆论有关。现在媒体负面的报道，包括利空的一些消息特别多。”郑奋继而表示。

　　此外，中原集团沈阳公司总经理张冰指出，在沈阳这样一个城市，它的机遇是远远大于挑战的。“就现在而言，沈阳房地产价格仍然在省会城市当中排名还是很低的，也就是说它是有机会进入一个上升通道，但是始终没有到一个发展的正确的轨道上来。”

　　事实上，对于美国量化宽松货币的退出是否会影响到房地产企业，陈淮也明确地表示，“如果一定要量化宽松就简单归纳成房价涨跌，那我想那是股评家的事，股评家才能说的干净利落，恐怕我们来回答这个问题没那么简单的。”

　　以下是2014城市观点论坛沈阳行圆桌论坛现场的对话实录：

　　杜宏鹏：今天圆桌论坛的主题，叫做新时期下的大沈阳房地产。那么说到新时期，我感觉主要有两大方向：

　　第一，新一届政府上台呼唤出市场化的概念。所以今天我们第一个主题叫市场化的回归。

　　第二，今年两会回归之后，新型城镇化被各大媒体广泛报道，所以说就在这两个新时期的状态我们来看一看沈阳。

　　陈老师，我感觉沈阳在这两个主题下它非常具有代表性，第一，其实我感觉沈阳是最早实现市场化的一个城市，因为沈阳在前年年底被列为九个1.5线城市之一；而在去年年底，和15个城市被列为一线城市。客观来看，沈阳的经济总量应该是二线，成交量应该是一线，但是房价甚至是三线。

　　这主要在于沈阳的供求关系一直是严重的供大于求，甚至在某些板块上，像全运村、棋盘山目前来说受到的压力非常大。而新型城镇化恰恰给沈阳带来机遇，因为沈阳是环渤海的区位，又是东北振兴的核心城市，同时沈阳周边密集围绕很多重工业城市，所谓营造出沈阳的经济区。

　　那么新型城镇化一方面打造城市群的概念，像京津冀一体化，同时也有另一个概念，以镇为单位打造出过去农村怎么原地落户，打造出新农村的概念。

　　有些人曾经预测，在目前沈阳这种严重市场化，同时新型城镇化又带给沈阳一些机会的状态下，沈阳开发商再过半年左右可能就有一些风险了，所以在目前这样市场状态的前提下，陈淮老师对沈阳有没有一些什么针对性的建议和见解？

　　陈淮：其实我们这个纸上写了一行字，说四月春来沈阳房地产告别寒冷冬天，沈阳房地产一直没有什么特冷特热，整个东北包括省会城市沈阳，过去十年基本就是一个相对平稳的发展趋势，所以刚才你说的供大于求是一个常态。

　　第二个所谓的深度市场化，实际上市场化没有什么深度，只有充分和不充分，我们现在还很不充分，比如土地和资金这两种房地产依赖程度最高的要素还远远没有市场化。

　　最后你说供大于求就是我们开发商再过半年就有风险，事实上，过去十年和再过半年开发商从来没有没风险的时候。风险总是有的，说句坦率的话，房地产市场没多大风险，但是开发商的风险会越来越大。

　　因为开发商手里的资产三种资产，一种叫土地、一种叫在建项目、一种叫现金。它和工业项目不一样，工业项目有一个很大的风险，比如鞍山钢铁，或者我们的煤炭，或者是机械制造，这些大量的成本大量的投入在装备上，这个装备是会很快的无形贬值的。

　　你买一千万吨炼油，千万吨级的乙烯装置，技术一进步你这个设备无形就损耗了，这个资产无形贬值、技术进步带来的风险特别大，而房地产手里这三种资产不会因为技术进步而贬值，所以不具备这个风险。

　　那么风险在于你干不下去、有人能干下去。不是你手里的地和房子不好，是你干不下去了，所以这个市场就在于它不断的优化、选择这些资源的支配者。说句不好听话，媳妇跟你过不下去了，不等于没人娶她，是你活不下去了。

　　所以我们要考虑这个市场的优化选择机制，我想这个风险今后会越来越大，不等于我们这个市场就很快的没有房子卖了，这个是没有的。

　　我特别想说明一点，之前新城欧阳捷说了影响房价的几个规律，比如说经济增长，这个经济增长在发达国家市场是第一位而且几乎是主要的，因为它买房子主要是更新，五十年一更新，那么经济景气的时候很多人提前更新，经济不景气人们推迟更新。

　　对中国来说，在城镇化条件下这个条件同样存在，但是不那么显著，他第一位的需求不是因为更新，而是因为往城里搬。

　　第二，人口。人口的增长，我刚才说到二三线以及沈阳周边城镇，有一个极为简单的指标，就是这个城市的常住人口与户籍人口之间的关系。我们简单说这个城市有多少人，不一定能说明多大问题。

　　例如北上广深的人口是三部分组成，我们的指标取是常住人口，常住人口包括户籍人口，也包括出租半年以上没有户籍的人口，但还有一部分流动人口，北京常年有600万流动人口，城市的基础设施、公共厕所、交通运输承载的是2000万加600万人。

　　也就是说，北上广深它们的特点是，常住人口和流动人口没多大区别，而沈阳来说长期来说供大于求，只是供大于求的量有大有小而已，它还有一个非常重要的因素，就是基础设施和城市建设。

　　房价的很多因素在中国现在的过程中不是简单的供和求的对比，也不是给你建这所房子的开发商花多少钱，而是你窗户以外的人有没有继续花钱。

　　简单说，在你这个楼盘外头每多种一棵树你的房价就要涨一些，地铁通到哪，你们这个小区的价格坐地涨一千块钱，这些医疗、教育、商业资源的配套，给你建这所房子的开发商没花钱，一定是有人花了钱的，这个外部成本的不断投入就使房价一路上升，所以供大于求不等于房价就是不涨的，房地产经济学还是有它很有趣的方面。

　　第二方面，例如鞍山、铁岭和沈阳有一个最重要的区别就是，沈阳房子盖得越多核心区越贵，而在中等规模城市不存在这个问题。

　　刚才我们举到沈阳周边的城市，都不用开私家车，在城市中心找个圆点，骑个摩托车，20分钟可以到城市任何一个地方。而像沈阳这样的城市，房子越盖它就越涨，所以大城市和特大城市房价的规律和中等城市规律是不一样的。

　　咱们一再讨论的，大家都在说我们的房子多了卖不出去，一段时间的供不应求是正常的。

　　杜宏鹏：那就这个话题，我接着想问一问来自于开发代表莫嵘先生，莫总怎么看待目前新型城镇化沈阳面临的机遇？同时我也知道，金道地产莫总这边不仅做住宅开发，现在也在涉猎一些工业地产，甚至网络化等等，都有哪些思考？

　　莫嵘：我觉得对于中国来说，这么大的市场，现在谁都做房地产，那么这个时候房价会不会跌，我认为没饭吃的时候房价还是会跌的，所以论房价的时候可能更多的是和客户来讨论，那经济学家可能不讨论房价。

　　互联网的因素会不会有，可能有一天我们会发现小米会不自然不自然的进入到这个行业，不管这些会不会出现，过一段时间大家就会看到究竟是怎样。

　　杜宏鹏：冯莹女士进入沈阳，也在做沈阳一些项目的建筑设计，同时在环渤海也有好多项目，我想从建筑设计的角度能不能也给我们分享一下对于沈阳位于整个环渤海，或者整个区位发展的机会和优势？

　　冯莹：深耕是指传统行业的各个细节需要深耕，开拓是指以产业转型来带动房地产整体开发，李克强总理也指出，海南的发展已进入黄金期，其实东北与海南同样具备气侯优势，海南是过冬，然后东北避暑，实际上就像美国的夏威夷和北欧的阿尔卑斯山脉一样，它都是属于度假的圣地，所以我觉得东北也是很有区域优势的。

　　那么在目前传统行业供应量提升的时期，我认为只有从重工业基地转型才能形成新的格局，从而才能提升总体经济水平。只有经济水平提升了以后，那么传统的房地产才有新的利润空间。

　　目前，据我所知首创奥莱的布局北边就有葫芦岛，北边有万宁，中间还有昆山，那么万达在西双版纳也打造了旅游度假区，东北的长白山包括延渤海的海边还是有很多机会的，我希望大家能够关注海斯兰德在沈阳的发展。

　　杜宏鹏：有人说房地产好的时候营销公司很辛苦，房地产竞争压力大的时候营销公司仍然很辛苦，上一轮是08年时候感受特别明显，当时营销方式创新方式非常多，那么今天一样面临着全新的挑战，当然也是机遇，我想首先有请郑奋先生来跟大家讲一讲目前在现在的楼市状态下，我们有哪些新的有效的营销思考和策略？

　　郑奋：刚才主持人杜总提了关于我们哪一些营销渠道和营销方法，其实我们战斗在第一线这种感觉还是非常多的，无论是地产的严冬也好，还是地产往上走的这样一种热潮也好，战斗在第一线还是能够感同身受的。

　　应该说，2014年一季度，从我们代理的这些项目的销售情况来看，的确相对于去年来说，同期相比的话是表现得不尽如人意，我想这里面有几个原因：

　　第一，跟我们现在宏观的舆论有关。现在媒体负面的报道，包括利空的一些消息特别多，所以说对这个行业很多客户，甚至是从事这个行业的一些从业者大家都会产生一些质疑，这个房地产今后何去何从、房价会不会降。

　　那么从我个人的观点来讲，我觉得沈阳房地产市场的发展不会出现大起大落，因为沈阳房地产的需求一直以来都是非常旺盛的，也是非常稳健的，一直以来都是保持着健康、向上、稳定的发展态势。

　　那么在这样一个环境，营销人有哪些更高的要求呢？

　　第一，从一些传统的营销渠道，演变到一些传统营销渠道的组合，现在是十八般武艺样样井筒，各种类型的营销我们都需要把它的资源引进进来。比如我们看到一些新媒体房地产电商，我们合富旗下也有电商开展这样的内容。

　　第二，在这样的形势下，对于我们营销人来说，就需要对我们的工作提出更高的要求，比如我们对市场的熟悉、对市场的把握、对客户的要求，对客户更高品质的要求，我想这些要求我们对市场吃得更透、对客户把握得更准，同时我们的工作需要做得更加细致，比以前的付出还需要更多。

　　杜宏鹏：最后一个话题问一下来自中原集团的张冰女士，中原是来沈阳最早的，所以我想听听中原在目前市场状态下，有什么样的一些独到的思路和想法、策略？

　　张冰：作为沈阳中原员工编号为第一的一位员工，从2002年开始一直奋战到2014年，也就是说整整十二年的时间，那沈阳中原对于整个沈阳的房地产市场发展见证了它的高峰，也经历过它的低谷，那我想对于任何一家企业来讲，这个成长的过程，这个阵痛都是必然的，也是不可或缺的。

　　但无论怎样，以我个人对于沈阳房地产的了解，对于当下房地产政策、经济发展的一些看法，那么在沈阳这样一个城市，它的机遇是远远大于挑战的。

　　因为整个沈阳在东北的战略地位，从它历史的发展，在一些重要的时期对于整个国家的贡献，包括到现在对于沈阳也是有一些政策性的支持，包括我们的李总理上任之后，那么其实对于沈阳也是有一些倾斜性的政策的。

　　但我个人又觉得，沈阳是一个运气不太好的城市，到每一轮房地产市场有起势的时候，总会有一些政策及时的压下来，那么其实我们很多地产同行都是有感受，其实就现在而言，沈阳房地产价格仍然在省会城市当中排名还是很低的，也就是说它是有机会进入一个上升通道，但是始终没有到一个发展的正确的轨道上来。

 

　　杜宏鹏：我想最后再问陈淮老师一个问题，美国量化宽松货币的退出，会不会对中国的货币产生影响？会不会进而影响到房地产行业？

　　陈淮：这个问题恐怕不是三两分钟能说清的。我们简单说，2014年作为党中央国务院考虑的在经济层面短期要考虑的问题，就是你提的这个问题。

　　我在回答你问题之前再插一句，我们一定把宏观调控和房地产问题分开。宏观调控是短期的，今天天冷降温多穿一件衣服，这叫宏观调控政策。房地产问题一定是长期的，比如中国老百姓都有所居的问题，比如我们的城镇化建设推进问题、城乡一体的问题、基础设施完善的问题。

　　别指望用短期的政策就能解决长期的问题。同样，也别把短期政策的影响，就认为这是中国的房地产市场崩盘或者没发展，这不会的。

　　至于你说到美国量化宽松货币政策，说起来是一个很复杂的事，一个是因为美国经济现在强劲复苏。首先注意，我说的是强劲复苏，2013年美国道琼斯纳斯达克标准普尔三大指数，在一年内50次创历史新高，也就是说美国的微观经济体、微观层面已经全面站稳脚跟，它的资产总量、技术研发、市场开拓以及业绩回报都全面提升股市才有这样的反映。

　　但是，它的政府日子非常难过，就业和财政两大问题几乎没有缓解，就像我们沈阳去年可以说房地产问题还是一个相当乐观的2013年，但是我们周边的那些重化工业基本是一个苦日子，美国是这么一种情况。

　　第二个最重要的原因，是因为它欠中国的钱还不上了。

　　第三个问题，进入21世纪之后世界竞争是三大竞争，一个是饭的竞争，中国要源源不断把行业引进中国来。第二资源之争，石油、天然气。

　　第三是货币定价权竞争，我们正在和西方国家打一场仗，就是谁决定人民币和美元的币制，是美元的量化宽松，还是中国的人民币区域性国际化问题，以及在这个掌握主动权过程中是非常激烈的，所以不是我们今天能够说清楚的。

　　去年末的中央经济工作会有个有趣的地方，每年的中央经济工作会要在总结今年运行基础上，对次年的主要运行风险提出一个趋势性的判断，比如08年末就说保增长是主要的，出手要快、出拳要重，2011年末说我们房地产过热，2012年末说经济下行的风险和物价上行的风险，当然这些判断有对有错，但它总有一个判断。

　　2013年经济工作会议有趣的地方是没有对2014年我们经济过热还是过慢，通胀还是通缩，哪个是主要的没提，没提的原因就是因为大国货币政策的方向不定。

　　所以你说美国量化宽松是否就一定会退，是一下就退还是徐徐退，都不一定的，美国到现在还在执行它从世界金融危机之前2007年就开始实行的叫最低利率政策，基准利率0.25%，所以退不退是不好判断的。

　　去年我们说经济下行的风险与物价上行的风险，但实际上你说对了一半，去年的确有经济下行的风险，当然如李克强总理两会说的困难比我们想象得大，结果比我们想象得好，但是去年物价上行的风险并没来，今年就有这么个问题了。

　　我们一季度公布的平均增长速度7.4%，比大家预期得好，但是只要满足我们主要矛盾还不够，一个是就业，一个是金融风险相对小一些。第三是中央要地方财政不能出现负增长、基本平衡。第四是包括我们周边的钢铁、石油、化工、水泥这些行业走出全行业亏损，还不够，所以我说这个问题复杂就在这。

　　美国量化宽松退不退不一定，但它的确对我们影响大，比如过去我们一直在讲人民币是持续升值的，那么如果美国量化宽松货币政策退出，国际投机资本有预期了，所以一季度人民币贬值速度相当快，那就有可能一部分热钱退出中国市场，退出的不一定是房地产市场，比如它退出了资本市场或者其他市场，房地产市场的一部分并非是投机资本的热钱就会退出房地产市场，总之你池子里的水少了，所以说可能会对今年经济运行造成风险。

　　最后一条，今年国务院真正的宏观调控，今年高度关注经济运行的问题和经济增速下行。关于是否会降准等等，我一方面说了谨慎从事，恐怕轻易出手不一定，不会频繁出手。

　　关于限贷的问题，我个人觉得，这个到目前为止，市场名义利率和实际利率的差额不是政策所希望的，政策不希望银行在政策之外对房地产的货币供给上再加码，是银行觉得房地产出现了分化有风险了，所以它的企业行为有收紧的趋势，这个银行企业行为的收紧趋势不是政府希望的。

　　因为政府今年能够在稳增长上指望大的，比如人民币贬值出口是不是就有希望，也不一定，并不敢押宝，内需消费它是平稳增长，投资我们除了房地产也机会没有了宝可押。

　　所以我们如果一定要量化宽松就简单归纳成房价涨跌，那我想那是股评家的事，股评家才能说的干净利落，恐怕我们来回答这个问题没那么简单的。



（审校：杨晓敏）
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