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直播实录：2014城市观点论坛沈阳行（二）
作者:     时间: 2014-04-16 11:03:25    来源: [ 观点网 ]

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。十年期间，"城市观点论坛中国行"先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　今天，城市观点论坛第三次来到东北名城沈阳，与此前不同的是，房地产行业发展回归到通过市场进行调节的景象，不同区域、不同城市、不同企业开始出现分化的表现。在这样的背景下，沈阳的房地产行业会出现何种变化？沈阳楼市的机会又将在哪里？在新型城镇化的浪潮中，房地产企业又可以寻找到什么样的机遇？可能遇见哪些挑战？

　　为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨"市场的回归"，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮行进与发展注入新的力量。

　　4月16日上午，由观点新媒体主办的2014城市观点论坛沈阳行。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014城市观点论坛沈阳行

　　直播：2014城市观点论坛沈阳行(一)

　　主持人：这一环节就到这里了，谢谢两位嘉宾。接下来，进行的是我们专题演讲及互动提问环节的第二个话题，变革中的房地产。

　　有请本场两位演讲嘉宾到台上入座，有请房多多网络科技有限公司联合创始人、COO曾熙先生，以及新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生。

　　首先，我们请第一位演讲嘉宾，房多多网络科技有限公司联合创始人、COO曾熙先生，他演讲的题目是：电商时代房地产行业的O2O路径。

　　曾熙：非常感谢观点和我们本地的媒体组织的这次活动。

　　我本人是第一次来沈阳，我公司其实在沈阳已经落地了有超过三个月了。其实今天给大家带过来的，就是关于房地产和互联网的一些结合。其实在刚刚陈淮的主旨演讲当中，最后一个观点已经提出来了，互联网是房地产未来发展很重要的引擎。所以，今天我带过来一些观点供大家做一些参考。

　　其实在互联网大行其道的今天，我认为房地产行业是互联网化程度最低的一个行业。最近，万科、中海在逐渐的推进互联网化，从中也能看出来我们的开发商已经在这个领域逐渐的去思考一些问题。那为什么会发展这么慢呢？其实我认为跟这个行业的附加程度有关系，所以房多多我们一直探索的是在这个行业当中，关于电商这一个领域的事情，所以我今天给大家演讲的题目是电商时代房地产行业的O2O路径。

　　我今天带来的观点其实跟我的团队也有关系，做好房地产的电商，其实我认为需要三大基因：

　　第一，互联网创新；第二，房地产营销经验；第三，大数据。我们这个团队是个跨界的组合，才能做好这件事。

　　第二个观点，电商在改变我们的生活。

　　其实各位从目前这张图上，再到马云惊动大事件，再到阿里巴巴现在马上要在美国上市，传统电商其实已经大行其道了，它的本质是什么呢？本质是要精准、要优惠，去中介化，让老百姓能够享受更多的实惠。

　　但是，房地产行业来讲，其实我们现在也在说电商，其实我理解的在房地产行业就是储备客户，做团购，其实这跟电商没有关系，做电商四件事必须要做：一是线上的流量，比方说我们有淘宝、天猫、京东，有大量的商品在网上呈现。第二是要有线下的物流，这部分我们看到京东它的物流系统，在2012年我跟京东，他们2012年就投了200亿去做第三方物流，包括马元在做菜鸟网络，这当中当然还需要平台工具和交易工具。那么在房地产行业，我们真正到电商时代了吗？其实答案是否定的，因为我们没有看到在房地产领域有这样四大平台的企业出现。

　　那么接下来我们要做什么，才能够让房地产行业进入到电商时代呢？我们认为，首先在线上部分要进行创新，线上部分我们要从传统的门户时代进入F2.0时代，F2.0就是基于用户和卖家的交互在这个平台上实现。怎么样实现呢？我们来看一下互联网工具，搜索引擎，实际上咱们在座的有很多的是开发商或者我们的销售领域的同行，搜索引擎其实是互联网上网民最大的入口，在中国现在有4.7亿的搜索引擎的用户，但是我们发展商广告其实很难触及到搜索引擎。搜索引擎在过去几年里面，目前已经占到互联网广告接近60%的市场，也就是说在整个互联网界有60%的资源是聚集在这个市场。那在房地产来说，我们在用到这些资源的基本上是0。

　　整个互联网生态圈里面，我想没有任何关于房地产相关的垂直行业互联网公司出现，这也是在2.0时代我们认为应该有的机会。

　　除了搜索引擎以外，还有一个最新概念就叫DSP，就是需求方平台，也就是大数据平台。在美国，DSP每年广告收益在340亿，但是在中国现在它的领头还不到。如何运用大数据，在未来的商业行为当中一定是很有价值。

　　还有一个RTB技术。实时根据大数据的追踪客户，实时锁定客户，让广告跟着客户走，这个在中国目前来说还处于基本空白。

　　RTB的实时竞价，就是让每一次广告的出现都是为客户的行为而出现的。

　　在线上的部分我们首先要解决的是传播的问题，搜索引擎加DSP，加RTB应该是目前互联网营销线上应该走的路径。

　　我们每个开发商可以自己推送信息在互联网上，可以自己维护，这个都是可以在未来互联可以交互实现的。

　　这个概念它可以把所有的搜索引擎、门户网站、行业网站，包括现在移动互联网的这些产品，或者这些流量，都融合在一个投放平台上，通过这个投放平台我们可以实现传播得更有、更精准。那这样的一些技术开发，这是在互联网现在的当古歌的研发技术稳定，引导全球的技术研发，在这个领域其实我们可以做很多的事情。

　　所以，我们认为线上的1.0正在过去，2.0正在到来。我们互联网的营销其实是一个系统化的过程，它不是一个在网站上把一个广告位放一个月那么简单，那样的效率是非常低下的，那无异于在十年前我们在线下买一个高炮，现在我们要转换渠道，实际现在的互联网也是一样的。

　　接下来讲一下OF线下的东西。有了互联网让信息更加对称，所以我们中间的代理环节会越来越少，这样就可以让线下的资源能够更高效的转起来，所以我们看到了一个线下的入口，所以房多多我们在探索一个如何在线下找到客户服务的入口。其实淘宝在京东有物流公司，那么在房地产公司其实我们看到的是经纪人，经纪人手上掌握了大量客户资源，也是一个深入到千家万户的这样一个群体，在未来的一个时间里面我们要希望通过经纪人这个入口，然后结合一些工具，这是在美国的一些工具，我们去美国看，美国有相当多的基于经纪人交付和服务的一些工具，我相信在未来都可以实现。

　　当然，其实在中国怎么做呢？其实中国目前来讲，信息管理系统和移动互联网，这一定是未来我们拓展渠道、拓展服务平台真正有价值的东西。其实信息多还是少，像刘强东说的，京东真正强大的是后台，比如经纪人或者我们的销售人员的实时APP，这些动作是我们做的一些产品，就是说移动就是效率，在互联网未来一定是移动化的世界。

　　另外一个，其实除了移动，我们讲当大的资源来的时候，当形成平台的时候，连接才是最关键的因素。我们上周有团队在培训做交流，跟张小龙也做了沟通，张小龙说微信真正改变世界的是让每个人和世界的连接方式发生了改变。其实关键词不是改变世界，而是连接。

　　其实互联网的本质，是让每个人的连接发生改变，我们的业主、我们的经纪人、我们的购房者都在连接上发生改变。这个需要一个机制。

　　所以，基于上面的观点，我们认为什么叫房地产时代的电商？什么叫O2O？我觉得做电商一定是接近交易，如果淘宝放弃交易、京东放弃交易那就不是电商。这个里面，我们认为其实是有四个维度一定要去做，一个是传播要高效的通达，第二需要线下一对一的经纪人或者说一对一的客户能够通过物流，线上是我们传统行业是物流，其实房地产是客流，如何实现客流的转移；第三是一套强大的系统；第四是一套平台的信用规则。

　　通过这四种规则，来解决我们真正的电商以交易为目标的这样一个服务平台。

　　所以，房多多因为我们创业两年，做房多多这家公司，其实我们也是在维持原来电商的基本模型的情况下，做了很多相应的一些工作。主要是在线下部分，我们把物流给变成了客流，所以我们在每一个模块其实都有相应的一些工具和平台来做这件事情。

　　最后，借这个机会，因为观点搭了这个平台，那对房多多来说，我们到这里来给大家做一些宣传，其实也是希望能够让大家更多的认识到我们。那么，这个公司我们创业三年，我们九个校友，三年我们在全国引进了36个城市，然后我们也跟中海、万科做了很多的合作。所以，我最后想表达的是，就是在房地产的电商其实还是萌芽阶段，房多多是一个探索者，然后我们提出来的一些思想也希望能够推动这个行业的发展，和大家一起去见证互联网带来房地产行业的改变，见证互联网对于这个世界、对于我们每个人的改变。

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢曾熙先生。

　　接下来，有请欧阳捷先生为我们带来演讲，他演讲的题目是：市场之手变革期，房企生存的要素。有请！

　　欧阳捷：这个题目是主办方出给我的，因为现在市场形势变化多端，所以怎么去做大家可能想法各有不同。

　　为什么这么讲？因为现在行政调控的动作已经渐渐淡出，行政之手已经被控制，所以我们要回归到市场的本质，去研究如何去应对市场。

　　那么市场的本质是什么呢？这是市场的一条基本规律，所以我们关注的真正的东西就是两条：第一条，我们的供应；第二条，我们的价格。

　　今年房地产博鳌论坛，亚洲博鳌论坛的房地产论坛哑火了，为什么？因为大家不希望去过多的关注房价，一关注房价涉及到民生政府会很难受，所以它就要去调控房价，导致了政府的过度干预，导致了宏观调控错失，也导致了市场的扭曲。所以在这种情况下，政府也提出了要求，所以我们现在看到房价，看房地产这个报道相对来讲会淡化了很多。

　　但是，这个淡化不意味着这个问题就没有。所以我们看，现在市场的城市分化已经非常严重，今年一季度我们看到，市场的整个销售没有出现小阳春，我们也看到很多企业的销售不尽如人意，除了我们一些标杆企业把去年的存货积累到今年，几乎这个大的标杆企业都没有完成他们预定的一季度的情况，一季度的完成额都比去年有所降低。

　　那么为什么会出现这种情况？恰恰我们可以看到，去年一年到现在为止，新一届政府上台之后没有出现新的调控政策，但市场上却朝着中央希望的方向在发展，这又意味着什么，所以我们要去研究为什么会出现这个问题。所以，我想在这跟大家分享五个问题的看法，影响房价的核心因素有五条：

　　第一条，经济增长。因为经济增长决定了收入，收入的预期决定了你未来的购房；第二条，供求关系；第三条，货币金融。以前我们货币超发的时候，钱多，所以钱不值钱，钱多了之后一切对应钱的所有物质都是要值钱的；等钱少的时候所有东西都不值钱了，只有钱最值钱。所以货币本身也是一种供求关系。

　　再来提几个问题：

　　第一，房地产会不会崩盘？我们讲，经济不崩盘房地产也不会崩盘。经济形势好，房地产不会差，经济形势不好房地产也不能差。这是我一个基本判断。

　　为什么？我们可以看到，房地产占国民经济的比重，这个大家不用说了。第二，房地产土地出让金占地方财政的比重，这个大家可能也很清楚，去年土地出让金的比重占到了48%，而2001年土地出让金占地方财政出让的比重只有19.7%。那么与此同时，涉及房地产行业的相关税收还有2万亿，占到了整个地方财政收入6.89万亿的30%。换句话说，整个房地产占到了地方财政收入的60%以上。如果房地产形势不好了，经济怎么会好得了。

　　当然，我们现在看到，今年1—2月份整个经济是往下坡走的，但是我们也看到好的形势，采购经营指数在往上走、就业形势在往好的方向走，所以我们感觉，这个经济形势在一季度可能受到春节的影响，受到国际形势就是QE退出经济不确定性的影响可能性比较大，在后续经济形势的预期逐渐明朗之后，我们觉得未来市场会逐步趋稳。

　　那么，大家很关注的是限购的问题。但是我们看限购的问题很多城市在做调研，那么限购到底会不会放开？其实我觉得限购放开不放开不重要，全国只有46个城市限购，沈阳还是二环内限购，所以还是部分区域限购，所以限购放开还是不放开不重要。可能一线城市、二线城市暂时还会有些控制，但是有些城市会有差别的退出。

　　最根本的问题是限贷，个人贷现在银行也在控制，企业开发贷也在控制，真正如果说限贷的问题解决了、放开了，老百姓手上有钱了，房子才能买。大家都知道的，个贷成本上升之后，导致我们的利率，老百姓借一百万贷款所还的利息要多出很多。所以这才是真正的核心。

　　第二个问题，二线城市会不会很危险？我们看到二线城市其实在分化，房多人少的城市市场是冷的，房少人多的城市还在往上爬坡，这个我们可以看到很多城市的情况是不一样的。从二线城市常住人口可以看，成都每年增长，过去十年是33万，但是最近两年增长只有18万，当然沈阳大连大家都很清楚我就不说了。

　　所以六五期间我们可以看到，在整个六五期间我们通过人口普查可以发现，成都、武汉、郑州它的人口聚集效应非常激烈，而像南京、无锡、常州，最近大家听到常州的有些楼盘在打折，因为它的供应量太大。但是我告诉大家，房屋供应量大其实不重要，重要的是今后怎么办，现在常州市政府已经有了措施，去年新增的土地供应量已经锐减了二分之一，今年在去年的基础上要减少供应三分之一。那么，通过三到五年就平衡了，所以大家不必担心。

　　所以，我们对行业的判断还有一点，从住宅市场我们更看重的是商业。商业的城市供大于求的趋势非常严重，刚才我们高先生讲到了沈阳的商业，沈阳的商业供应量大得很，沈阳商业的供应量是现在目前的库存已经开业的综合体的面积达到了2605万方，而未来还可以供应的是1585万方。这意味着什么？意味着沈阳的居民常住人口，在沈阳市人均可以拥有综合体的商业面积一个卫生间，所以供应量其实是非常大的，所以我们个别地方超过了一千万平方米的供应量，在这几年当中青岛、济南都是远远领先的，当然天津、西安、沈阳、大连也是遥遥领先的。

　　所以二线城市的供需分析我们可以看到很多大城市的缩影，这些问题可能会影响到我们未来对市场的判断。所以我们可以看到，常住人口和商业存量面积通过这个分析可以看到商业的销售均价，包括青岛、济南、天津、这些城市它销售的均价其实是呈持平，甚至是小幅微调的状况。而且我们可以看到，人均商业面积过高的程度，租金涨幅都是非常低的，成都的涨幅不到1%。

　　第三，房地产会不会失学？真正的杀手锏是限贷。不论房地产开发贷还是对个贷也好，我们的利率是处在上升阶段，特别是宝宝基金的冲击使得利率在进一步提升，进一步提升最后都转嫁到了购房人手上。

　　前一段时间90后马佳佳说90后不买房，租房成本可能会低于预期收益，这么看今后可能对我们购房会产生一定的冲击。

　　经济结构调整、产业结构过剩产能的调整，这一方面其实还是要继续推进，所以从央行的角度来看，货币政策原则上来看基本上不会太放松，可能我们更多的还要去看QE的退出会对市场产生的一种变化。

　　流动性天井还体现在另外一个方面，今年的外资在房地产的投入比去年大幅降低47%，所以造成我们整个资金链是偏紧的。但是，这种紧张的程度更多的体现在小型企业，对大型房企可能受到的影响目前来没有看到，小型房企现在拿到银行的钱现在已经变得越来越困难。

　　第四个问题，沈阳房价会不会降？我们可以看看几个东西，从房地产投资与土地出让金的关系可以看到，基本上我们土地出让金占到当年房地产投资总额的接近50%，这仅仅是土地出让金。当然，我们今年的土地出让金不一定算在今年的房地产投资里面，也可能它会有递延，但是如果放在一个长周期来看基本这个规律没什么大的变化。房地产除了建安成本还有土地出让金，国外的土地可以是零地价，因为土地是私有的，他经济不好的时候可以把土地贱卖掉，他可以跑了，中国的土地是政府的，经济形势不好、政府没钱了怎么办，账期，今年不还明年还，所以土地价格它不愁。

　　如果我们送房买服务假设成立的话，我们看看我们在座的各位有多少是可以不交服务费的，我们没有哪一家企业可以拍着胸脯讲我的物业费可以送到百分之百。

　　最后一个问题，什么样的房子还会涨？东北大米好，这是品牌认知度。第一是区域认知度，打造新的标杆可以获得巨大的土地收益，以及税费。第二是品牌认知度，品牌认知度也非常重要，现在我们有很多企业不看重品牌认知度，但是品牌认知度其实是一点点在爬坡，靠你的产品、靠你的服务、靠你的品质一点点积累起来的，所以这种情况下我们一旦把企业的品牌做不好，砸起来很容易。

　　所以最后的结论，上山容易，下山不易。

　　未来的行业大趋势，我们讲两点：一，房地产百强企业市场份额将达到50%，去年达到30.7%，这个趋势还在扩大，而2009年只有26%。二，小企业的跑步潮会此起彼伏。未来房地产企业一线城市一百家房企，二线城市50家房企业，三线城市如果20家房企，四线城市5家房企就够了。

　　所以，抓牢市场之手我们看企业生存之道只有两句：一个是布局，一个是模式。

　　模式。你要根据你的企业的特质去看，第一我们讲文化，你必须从文化的角度去看，我们必须坚守文化，所以新城在住宅方面我们叫让生活变得简单，新城在商业上我们叫让城市变得美好。新城去年已经排到全国18位，这是一个很吉利的数字，但是我们看我们未来还必须要往更快的方向去发展，必须跑到行业的前列，因为未来行业集中度会越来越高。

　　对于新城来讲，可能我们的经验可以给大家一点启示，就是说新城必须要考虑我们自己的核心竞争优势，在目前形势下我觉得高周转依然是市场的主要模式。那么在这种模式下，你必须要选择这种高增长的市场，在这种情况下你才能比别人跑得更快，跑赢大势。那么新城也有一些策略，三年投资策略，开工速度要快，比如一个商业综合体开工三个月，开盘六个月，开业22个月。速度快你还要保证品质，所以我们有各种各样保证品质的措施。

　　最后有两个趋势的判断：第一，二线城市的房价整体上还会继续上涨，只要城市生长没有停滞人口聚集就没有停止。第二，未来五年跑路潮一定会此起彼伏，希望大家一定能够特别的警惕。

　　谢谢大家！

　　主持人：谢谢欧阳先生给我们带来的演讲。接下来又到了本场专题演讲的提问时间了。针对刚才两位嘉宾的演讲，以及我们的主题：变革中的房地产，来进行提问。

　　在这里我们有两个问题想问一下我们的台上两位嘉宾，首先我们想问一下曾总，目前很多房企在沈阳都节俭了推广的费用，那么电商应该在整个推广中扮演什么样的角色？

　　曾熙：电商在过去很长一段时间里面都认为是一种转换营销费用的方式，为什么也是万科在过去很长一段时间里面不做电商的原因，我们认为在未来的发展阶段，电商真正的价值还是解决交易，跟电商的合作一定是要帮助发展商在线上能够实现信息的快速互达和推广，在线下能带来大量的客户形成成交，所以像我们现在在合作电商的项目，其实我们刚刚跟欧阳总也在说我们在个别城市也有合作，其实我们给到甲方的是，我们希望我们能够在合作的初期就承诺我能带来多少成交、带来多少来人，然后广告效应能达到什么程度，如果我做不到这样，那我愿意为这个结果去买单，这是我觉得电商未来的发展途径，就是无限接近交易、以效果付费，只有通过效果付费才能解决电商真正存在的价值，所以我认为这是下一个阶段电商所要发展的很核心的一个路径。

　　那要做到这一点，其实我刚刚也讲到了几个核心的环节，大家可以看。如果做电商没有效果承诺，它不叫电商；第二个特征，如果做电商没有一套互联网系统，它其实也不叫电商。所谓电商是互联网化的电商，如果你连系统都没有那你不叫电商。第三，如果做电商，其实它不能够保证在甲方的营销过程中最终实现销售目标，同时承诺销售战国，这也不叫电商。所以我认为，在这几个环节，在接下来我觉得在未来的一年是整个电商行业的分水岭。我相信就像刚才欧阳总说房企一样，大潮来的时候是百花齐放，当这个市场真正进入成熟的时候，一定是那些真正创造价值的企业才能在这个行业当中生存。

　　主持人：接下来我们要问一下欧阳总，如果新城要进入到我们沈阳的话，你认为沈阳的市场最有吸引力的是什么？还有就是，可能会让您怯步或者担忧的又是什么？

　　欧阳捷：沈阳我觉得它的住房虽然供应量偏大，但是每年只是多了400万方，这个不可怕。所以我觉得，住宅市场可能还是机会。因为只要是新型城镇化推出，政府有办法让人进入到城市，只要人进入到城市他可以享受城市的福利就会留下。

　　那么很简单一个办法，就是放开户口，那么人就进来了。所以住宅市场我觉得还是有机会的。

　　但是对于商业来讲，我们是非常担忧的，所以我们看到商业的体量在沈阳可能已经达到4000多万方。沈阳的4000多万方还仅仅是商业综合体的，如果我们再把临街商铺、社区商业全部算进去，这个数量可能是比较恐怕。如果要在这个地方去做，那做到什么程度？怎么去做？这个可能是我们比较担心的。

　　所以我想，新城有一句话叫专业创造价值。在引入一个市场之前，我们必须要对这个市场有充分的调研，真正摸透这个市场，真正摸透沈阳市民他们所关注和关心的，他们需求的核心价值点在哪、敏感点在哪、他们愿意为什么东西买单。

　　我们做的百年住宅，百年住宅它包括可变空间的概念，我们一个年轻人进入这个城市，他靠父母的支持和自己的积蓄买了一个一百平方米的房子，那么在他一个人的时候他可以使用40平方米、60平方米出租，当他两个人的时候他可以使用60平方米、40平方米出租，前面的时候他可以以租还贷，等到他有小孩的时候把父母接来可以把100平方米全部收回来，等到他的小孩长大以后父母不在了他可以出租40平方米以房养老，这是百年住宅的核心概念之一。

　　所以对于我们来讲，专业才能创造价值，所以我们必须要对市场有充分的信心和了解，我们才能够在这个市场当中立足。今后未来的市场分化会越来越严峻，所以我觉得对于我们房地产开发企业来讲，真的是一个考验的时候到了。

　　主持人：谢谢两位。亲爱的各位来宾，我们今天上午的演讲和互动提问到这里就算是告一段落了。让我们再一次感谢为我们奉献精彩内容的几位嘉宾，谢谢。

　　那接下来，我们将进入沈阳行论坛的重点环节之一，城市观点论坛中国行盛京圆桌，本次沈阳圆桌的主题是新时期的大沈阳房地产。在这个主题之下，本次圆桌讨论有两个分议题，分别是环渤海区位到东北粘性战略优势，和楼市中国有效策略的有效考量。

　　首先有请圆桌主持，来自香港联祥集团董事总经理杜宏鹏先生。同时有请参与本次讨论的嘉宾上台，他们是著名经济学家陈淮先生，沈阳金道房地产开发有限公司总经理莫嵘先生，美国海斯兰德国际建筑事务所首席建筑师冯莹女士，合富辉煌沈阳公司总经理郑奋先生，中远集团沈阳公司总经理张冰女士。

　　杜宏鹏：今天沈阳的天气不错，春意盎然，我想也让我们这两年来一直压抑很大的地产从业人员能够暂时舒缓一下紧张的压力，带着轻松的心情和市场一同回归2014城市观点论坛。

　　那么，今天台上坐的都是老朋友了，包括中国经济学界以及地产界的权威专家陈淮老师，其实陈老师每次来沈阳我都是亲自来聆听，同时今天台上还有来自于沈阳开发行业的代表，同时还有来自于开发行业的供应商，包括建筑设计行业的冯莹女士，以及来自于营销行业的代表。那么我想，今天我们会从宏观、种观、微观一同，可以说充分的来分析一下今天圆桌论坛的主题，叫做新时期下的大沈阳房地产。

　　那么说到新时期，我们说一下这个新时期我感觉主要两大方向：

　　第一，新一届政府上台呼唤出市场化的概念。所以今天我们第一个主题叫市场化的回归。

　　第二，今年两会回归之后，其实新型城镇化被各大媒体广泛报道，我今年春天在北京参加一个论坛，跟欧阳捷先生也一同参加了，当时感觉所有的话题都围绕着新型城镇化，所以说就在这两个新时期的状态我们看一看沈阳。

　　陈老师，沈阳我感觉在这两个主题下它非常具有代表性，第一沈阳其实我感觉是最早实现市场化的一个城市，因为沈阳在前年年底被列为九个1.5线城市之一；在去年年底，和15个城市被成为一线城市。而沈阳客观来看的话，经济总量来看应该是二线，成交量应该是一线，但是房价甚至是三线，那么主要在于沈阳的供求关系一直是严重的供大于求，甚至在某些板块上，像全运村、棋盘山板块目前来说受到的压力非常大。而新型城镇化给沈阳恰恰带来机遇，因为沈阳是环渤海的区位，又是东北振兴的核心城市，同时沈阳周边有很多重工业城市密集的围绕在沈阳周边，所谓营造出沈阳的经济区。那么新型城镇化一方面打造城市群的概念，像京津冀一体化，同时也有一个概念，以镇为单位打造出过去农村怎么原地落户，打造出新农村的概念。

　　第一个概念抛给陈淮老师，我想在目前沈阳这种严重市场化的状态下，同时新型城镇化又带给沈阳一些机会，那么有些人曾经预测，沈阳开发商再过半年左右可能就有一些风险了，所以这样的前提下，我想陈老师能够给沈阳这个城市和一些开发商，给我们一些建议和对策，看一看在目前的市场状态下，陈淮老师对沈阳有没有一些什么针对性的建议和见解？

　　陈淮：其实我们这个纸上写了一行字，说四月春来沈阳房地产告别寒冷冬天，沈阳房地产一直没有什么特冷特热，东北整个包括省会城市沈阳，过去十年基本就是一个相对平稳的发展趋势，所以刚才你说供大于求，供大于求是一个常态。

　　第二个你说深度的市场化，市场化没有什么深度，只有充分和不充分，我们现在还很不充分，比如土地和资金这两种房地产依赖程度最高的要素还远远没有市场化。

　　最后你说供大于求就是我们开发商再过半年就有风险，过去十年和再过半年开发商从来没有没风险的时候，风险总是有的，说句坦率的话，房地产市场没多大风险，但是开发商的风险会越来越大，因为开发商手里的资产三种资产，一种叫土地、一种叫在建项目、一种叫现金。它和工业项目不一样，工业项目有一个很大的风险，比如鞍山钢铁，或者我们的煤炭，或者是机械制造，这些大量的成本大量的投入在装备上，这个装备是会很快的无形贬值的，你买一千万吨炼油，千万吨级的乙烯装置，技术一进步你这个设备无形就损耗了，就是这个资产无形贬值技术进步带来的风险特别大，而房地产手里这三种资产不会因为技术进步，不具备这个风险，那么风险在于你干不下去、有人能干下去。不是你手里的地和房子不好，是你干不下去了，所以这个市场就在于它不断的优化、选择这些资源的支配者。说句不好听话，媳妇跟你过不下去了，不等于没人娶她，是你活不下去了。

　　所以我们要考虑这个市场的优化选择机制，我想这个风险今后会越来越大，不等于我们这个市场就很快的没有房子卖了，这个是没有的。

　　我特别想说明一点，刚才我们欧阳总说了影响房价的几个规律，比如说经济增长，这个经济增长在发达国家市场是第一位而且几乎是主要的，因为它买房子主要是更新，五十年一更新，那么经济景气的时候很多人提前更新，经济不景气人们推迟更新。对中国来说，在城镇化条件下这个条件同样存在，但是不那么显著，他第一位的需求不是因为更新，而是因为往城里搬。

　　第二，人口。人口的增长，我刚才说到二三线以及沈阳周边城镇，有一个极为简单的指标，就是这个城市的常住人口与户籍人口之间的关系。刚才欧总也反复讲到成都，我们简单说这个城市有多少人，不一定能说明多大问题，但是它和北上广深，北上广深的人口是三部分组成，我们的指标取是常住人口，常住人口包括户籍人口，也包括出租半年以上没有户籍的人口，但还有一部分流动人口，北京常年有600万流动人口，城市的基础设施、公共厕所、交通运输承载的是2000万加600万人，如果一个城市它的常住人口和户籍人口之比相对小，那么这个城市它由于人口所限比较低。而北上广深它们的特点是，常住人口和流动人口没多大区别，沈阳来说长期来说供大于求，只是供大于求的量有大有小而已，它还有一个非常重要的因素，就是基础设施和城市建设，房价的很多因素在中国现在的过程中不是简单的供和求的对比，也不是给你建这所房子的开发商花多少钱，而是你窗户以外的人有没有继续花钱。简单说，在你这个楼盘外头每多种一棵树你的房价就要涨一些，地铁通到哪，你们这个小区的价格坐地涨一千、块钱，这些医疗、教育、商业资源的配套，给你建这所房子的开发商没花钱，一定是有人花了钱的，这个外部成本的不断投入就使房价一路上升，所以供大于求不等于房价就是不涨的，房地产经济学还是有它很有趣的方面。

　　第二方面，我们在上一轮论坛就讲到，主持人说鞍山和铁岭和沈阳还有区别，它有一个最重要的区别，沈阳房子盖得越多核心区越贵，而在中等规模城市不存在这个问题。刚才我们举到沈阳周边的城市，你都不用开私家车，在城市中心找个圆点，骑个摩托车，20分钟可以到城市任何一个地方。像沈阳这样的城市，越盖它就越胀，所以大城市和特大城市房价的规律和中等城市规律是不一样的。

　　咱们一再讨论的，大家都在说我们的房子多了卖不出去，一段时间的供不应求是正常的。

　　杜宏鹏：那就这个话题，我接着想问一问来自于开发代表莫嵘先生，莫总怎么看待目前新型城镇化沈阳面临的机遇？同时我也知道，金道地产莫总这边不仅做住宅开发，现在也在涉猎一些工业地产，甚至网络化等等，都有哪些思考？

　　莫嵘：首先，非常感谢观点杂志的出品人陈总，因为我们是老朋友，她说以前在南方说一说，现在到北方来说一说，我说来沈阳时间短，所以对沈阳的一些情况肯定没有本地的很多同行水平高，所以我推荐杜总，他是沈阳第一名嘴，我觉得城镇化的题目太大，我也不是陈教授，陈教授在宏观层面掌握更好，有发言权。我觉得我只能从自身个人的感受来说两句，我觉得对于中国来说，这么大的市场，现在谁都做房地产，那么这个时候可能大家，刚才有记者问我房价会不会跌，我说没饭吃的时候房价还是会跌的，所以论房价的时候可能更多的是和客户来讨论，那经济学家可能不讨论房价。互联网的因素会不会有，可能有一天我们会发现小米会不自然不自然的进入到这个行业，不管这些会不会出现，过一段时间大家就会看到究竟是怎样。

　　杜宏鹏：冯莹女士进入沈阳，也在做沈阳一些项目的建筑设计，同时在环渤海也有好多项目，我想从建筑设计的角度能不能也给我们分享一下对于沈阳位于整个环渤海，或者整个区位发展的机会和优势？

　　冯莹：深耕是指传统行业的各个细节需要深耕，开拓是指以产业转型来带动房地产整体开发，李克强总理在博鳌亚洲论坛上指出，海南的发展已进入黄金期，其实东北与海南同样具备气侯优势，海南是过冬，然后东北避暑，实际上就像美国的夏威夷和北欧的阿尔卑斯山脉一样，它都是属于度假的圣地，所以我觉得东北也是很有区域优势的。

　　那么在目前传统行业供应量提升的时期，我认为只有从重工业基地转型才能形成新的格局，从而才能提升总体经济水平。只有经济水平提升了以后，那么传统的房地产才有新的利润空间。目前，据我所知首创奥莱的布局北边就有葫芦岛，北边有万宁，中间还有昆山，那么万达在西双版纳也打造了旅游度假区，东北的长白山包括延渤海的海边还是有很多机会的，我希望大家能够关注海斯兰德在沈阳的发展。

　　杜宏鹏：说来说去，其实今天台上还有两位应该说是第一线的我们的同行，也是营销公司代表，那么其实有人说房地产好的时候营销公司很辛苦，房地产竞争压力大的时候营销公司仍然很辛苦，上一轮是08年时候感受特别明显，当时营销方式创新方式非常多，那么今天一样面临着全新的挑战，当然也是机遇，我想首先有请郑奋先生来跟大家讲一讲目前在现在的楼市状态下，我们有哪些新的有效的营销思考和策略？

　　郑奋：大家好，首先感谢主办单位能够给到一个机会，跟老前辈还有这么多的地产界资深同行做交流。我是合富辉煌沈阳公司的总经理郑奋，刚才主持人杜总提了关于我们哪一些营销渠道和营销方法，其实我们战斗在第一线这种感觉还是非常多的，无论是地产的严冬也好，还是地产往上走的这样一种热潮也好，战斗在第一线还是能够感同身受的。应该说，2014年一季度，从我们代理的这些项目的销售情况来看，的确相对于去年来说，同期相比的话是表现得不尽如人意，我想这里面有几个原因：

　　第一，跟我们现在宏观的舆论有关。现在媒体负面的报道，包括利空的一些消息特别多，所以说对这个行业很多客户，甚至是从事这个行业的一些从业者大家都会产生一些质疑，这个房地产今后何去何从、房价会不会降。那么从我个人的观点来讲，我觉得沈阳房地产市场的发展不会出现大起大落，因为沈阳房地产的需求一直以来都是非常旺盛的，也是非常稳健的，一直以来都是保持着健康、向上、稳定的发展态势。

　　那么在这样一个环境，营销人有哪些更高的要求呢？

　　第一，从一些传统的营销渠道，演变到一些传统营销渠道的组合，现在是十八般武艺样样井筒，各种类型的营销我们都需要把它的资源引进进来。比如我们看到一些新媒体房地产电商，我们合富旗下也有电商开展这样的内容。

　　第二，在这样的形势下，对于我们营销人来说，就需要对我们的工作提出更高的要求，比如我们对市场的熟悉、对市场的把握、对客户的要求，对客户更高品质的要求，我想这些要求我们对市场吃得更透、对客户把握得更准，同时我们的工作需要做得更加细致，比以前的付出还需要更多。

　　杜宏鹏：最后一个话题问一下来自中远集团的张冰女士，中原是来沈阳最早的，所以我想听听中原在目前市场状态下，有什么样的一些独到的思路和想法、策略？

　　张冰：大家好，我是香港中原沈阳分公司的总经理张冰。今天很高兴，各位新闻媒体的朋友、各位地产同行、以及专家教授对当下市场我们如何来面对挑战、机遇的分享，那刚才杜总也有介绍，中原是一家蛮特殊的企业，它1978年成立于香港，之后在整个亚太区中国大陆成立40多家分公司，它的地产代理三级市场的发展在整个业界同行当中是第一位的，那我也非常荣幸，作为沈阳中原员工编号为第一的一位员工，从2002年开始一直奋战到2014年，也就是说整整十二年的时间，那沈阳中原对于整个沈阳的房地产市场发展见证了它的高峰，也经历过它的低谷，那我想对于任何一家企业来讲，这个成长的过程，这个阵痛都是必然的，也是不可或缺的。但无论怎样，以我个人对于沈阳房地产的了解，对于当下房地产政策、经济发展的一些看法，那么在沈阳这样一个城市，它的机遇是远远大于挑战的。

　　因为整个沈阳在东北的战略地位，从它历史的发展，在一些重要的时期对于整个国家的贡献，包括到现在对于沈阳也是有一些政策性的支持，包括我们的李总理上任之后，那么其实对于沈阳也是有一些倾斜性的政策的。但我个人又觉得，沈阳是一个运气不太好的城市，到每一轮房地产市场有起势的时候，总会有一些政策及时的压下来，那么其实我们很多地产同行都是有感受，其实就现在而言，沈阳房地产价格仍然在省会城市当中排名还是很低的，也就是说它是有机会进入一个上升通道，但是始终没有到一个发展的正确的轨道上来。那其实，今天这样一个共襄享盛举的大会，我想无论是新闻媒体也好，还是我们各位专家也好，还是我们地产同行也好，在这样一个大的经济形势下，无论是开发商，无论是代理公司，无论是新闻媒体，需要我们真正的携起手来，那么大家不光是竞争，要有更多的竞合，有更多的分享、更多方式方法的联合，才有可能在市场上占有我们自己的一席地位。那么，沈阳中原愿意和各位我们成为永远的朋友，大家一起来开拓沈阳这样一个市场。

　　谢谢大家！

　　杜宏鹏：我想最后再问陈淮老师一个问题，这个问题主要是我自己想问的，就是美国量化宽松货币的退出，会不会对中国的货币产生影响？会不会进而影响到房地产行业？因为刚才说到了五大影响因素中有一个最主要的就是货币问题，所以说针对这个问题我想问一问陈淮老师。

　　陈淮：这个问题恐怕不是三两分钟能说清的。我们简单说，2014年作为党中央国务院考虑的在经济层面短期要考虑的问题，就是你提的这个问题。

　　我在回答你问题之前再插一句，我们一定把宏观调控和房地产问题分开。宏观调控是短期的，今天天冷降温多穿一件衣服，这叫宏观调控政策。房地产问题一定是长期的，比如中国老百姓都有所居的问题，比如我们的城镇化建设推进问题、城乡一体的问题、基础设施完善的问题，这一定是长期的，别指望用短期的政策就能解决长期的问题。同样，也别把短期政策的影响，就认为这是中国的房地产市场崩盘或者没发展，这不会的。

　　至于你说到美国量化宽松货币政策，说起来是一个很复杂的事，一个是因为美国经济现在强劲复苏。首先注意，我说的是强劲复苏，2013年美国道琼斯纳斯达克标准普尔三大指数，在一年内50次创历史新高，也就是说美国的微观经济体、微观层面已经全面站稳脚跟，它的资产总量、技术研发、市场开拓以及业绩回报都全面提升股市才有这样的反映。但是，它的政府日子非常难过，就业和财政两大问题几乎没有缓解，就像我们沈阳去年可以说房地产问题还是一个相当乐观的2013年，但是我们周边的那些重化工业基本是一个苦日子，美国是这么一种情况。

　　第二个最重要的原因，是因为它欠中国的钱还不上了。

　　第三个问题，进入21世纪之后世界竞争是三大竞争，一个是饭的竞争，中国要源源不断把行业引进中国来。第二资源之争，石油、天然气。第三是货币定价权竞争，我们正在和西方国家打一场仗，就是谁决定人民币和美元的币制，是美元的量化宽松，还是中国的人民币区域性国际化问题，以及在这个掌握主动权过程中是非常激烈的，所以不是我们今天能够说清楚的。

　　去年末的中央经济工作会有个有趣的地方，每年的中央经济工作会要在总结今年运行基础上，对次年的主要运行风险提出一个趋势性的判断，比如08年末就说保增长是主要的，出手要快、出拳要重，2011年末说我们房地产过热，2012年末说经济下行的风险和物价上行的风险，当然这些判断有对有错，但它总有一个判断，2013年经济工作会议有趣的地方是没有对2014年我们经济过热还是过慢，通胀还是通缩，哪个是主要的没提，没提的原因就是因为大国货币政策的方向不定，所以你说美国量化宽松就一定会退，它是一下就退还是徐徐退，它不一定，美国到现在还在执行它从世界金融危机之前2007年就开始实行的叫最低利率政策，它基准利率0.25%，退不退是不好判断的。

　　去年我们说经济下行的风险与物价上行的风险，但实际上你说对了一半，去年的确有经济下行的风险，当然如李克强总理两会说的困难比我们想象得大，结果比我们想象得好，但是去年物价上行的风险并没来，今年就有这么个问题了，我们到一季度，今天公布的数据，一季度的平均增长速度7.4%，比大家预期得好，但是只要满足我们主要矛盾还不够，一个是就业，一个是金融风险相对小一些，第三是中央要地方财政不能出现负增长、基本平衡，第四是包括我们周边的钢铁、石油、化工、水泥这些行业走出全行业亏损，还不够，所以我说这个问题复杂就在这。

　　美国量化宽松退不退不一定，第二它的确对我们影响大，比如过去我们一直在讲人民币是持续升值的，那么如果美国量化宽松货币政策退出，国际投机资本有预期了，所以一季度人民币贬值速度相当快，那就有可能一部分热钱退出中国市场，退出的不一定是房地产市场，比如它退出了资本市场或者其他市场，房地产市场的一部分并非是投机资本的热钱就会退出房地产市场，总之你池子里的水少了，所以说可能会对今年经济运行造成风险。

　　最后一条，今年国务院真正的宏观调控，今年高度关注经济运行的问题和经济增速下行。刚才我们欧阳总问到是否会降准等等，我一方面说了谨慎从事，恐怕轻易出手不一定，不会频繁出手。他还讲到限贷才是真问题，我个人看，这个到目前为止，市场名义利率和实际利率的差额不是政策所希望的，政策不希望银行在政策之外对房地产的货币供给上再加码，是银行觉得房地产出现了分化有风险了，所以它的企业行为有收紧的趋势，这个银行企业行为的收紧趋势不是政府希望的，因为政府今年能够在稳增长上指望大的，出口，比如人民币贬值出口是不是就有希望，也不一定，并不敢押宝，内需消费它是平稳增长，投资我们除了房地产也机会没有了宝可押，所以我们如果一定要量化宽松就简单归纳成房价涨跌，那我想那是股评家的事，股评家才能说的干净利落，恐怕没那么简单的我们来回答这个问题。

　　杜宏鹏：毕竟时间有限，我想今天讨论重大的话题肯定是不够充分，所以说我们再次感谢台上嘉宾以及今天等到中午的所有的参会的同仁，那么我们期待明年的下一场，观点论坛我们再次聊这个话题。再次谢谢各位，谢谢！

　　主持人：谢谢台上所有的嘉宾，让我们再一次用热烈的掌声感谢他们。谢谢！

　　在前面的这三个小时中，上台演讲、对话、提问的各位嘉宾，用他们的语言和智慧为我们解读了沈阳楼市的现状，同时也描绘了沈阳楼市的未来。

　　那么，接下来的时间我们要用另一种方式为沈阳的地产企业项目进行盘点和梳理，同时也为我们沈阳寻找2014年的新典范。

　　接下来，要进入一个激动人心的环节了，经过专家团的认真研讨，辽沈晚报和观点论坛将要对沈城最有代表性的房地产开发企业颁发2014沈阳地产荣耀榜的各类奖项。荣耀大奖花落谁家，即将揭晓。第一轮我们要颁发的是2014沈阳地产荣耀榜之最佳刚需住宅。所谓刚需住宅，是满足了消费者居住的刚性需求，对于很多人来说这是他们人生中的第一套住宅，因此意义尤其重要。刚需住宅在很大程度上体现了地产企业的良心与责任，本轮获奖项目分别是：

　　首创光和城、格林豪森地产系列、格林喜鹊花园、万恒府城名邸、克莱枫丹、新加坡城、盛世园田居、威利富海澜湾半岛、沈阳奥园、盾安新一尚品、月星国际城、清河湾、金沙系列、金辉湖畔里、美好愿景。

　　接下来，有请颁奖嘉宾辽沈晚报广告经营中心副总经理单丽敏女士，辽沈晚报房产运营中心冯士平先生。

　　第二轮我们要颁发的是最佳改善型住宅，改善型住宅是人生上台阶的体现，是那些有实力或者有需求的人群的住房需求，房子大了心情好了，未来的人生也更宽广，改善型住宅对于项目的各方面的综合素质要求是极高的，本轮获奖项目分别是：

　　美的城、万锦地产系列、华发首府、霍尔寓所、保利香槟国际、新湖御和园、卓尔沈阳客厅、龙湖系列、万科系列、恒大系列、金地系列、绿地系列、宝能水岸康城、五矿紫晶御府、藏珑1620、世茂五里河、听雨观澜、远洋公馆。

　　有请颁奖嘉宾：新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生、加拿大宝佳国际建筑师事务所驻华首席代表高志先生。

　　第三轮要颁发的是最佳商业地产，商业地产与人们的生活是息息相关、密不可分的，无论是商铺还是写字间，都蕴藏着人们的财富愿望，是奋斗路上的淘金基地。本轮获奖的是：

　　首创自在天地、华强商业金融中心、沈阳奥体万达广场、润恒城、沈阳金谷、五洲国际工业博览城、沈阳金马凯旋家居CBD广场。

　　有请颁奖嘉宾：辽沈晚报广告经营中心总经理胡欣先生。

　　第四轮我们要颁发的是最佳别墅，别墅毋庸多言，是成功人士的休养生息之所，讲究的是自成一派、为我独尊的精神气质，本轮获奖项目分别是：

　　中海城心别墅系、红星威尼斯庄园、沈阳碧桂园、美地庄园、华茂中心央墅。

　　有请颁奖嘉宾：沈阳市房地产开发协会会长、中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱先生。

　　最后一轮我们要颁发的是最佳高端住宅，高端住宅是奉献给城市金字塔上层群体的消费品，住在这里就是一张名片，是品质和身份的象征。本轮获奖项目分别是：

　　御景新世界、华润置地系列、沈阳嘉里中心雅颂居、中粮隆玺世家、星河湾。

　　有请颁奖嘉宾：辽宁报业传媒集团社委、辽沈晚报社社长彭宁先生。

　　再次恭喜所有的获奖项目！

　　随着奖项的颁出，2014城市观点论坛沈阳行，上午的所有环节已经圆满结束了。接下来，有请今天参与演讲及圆桌讨论的嘉宾上台合影留念！

　　再次感谢所有嘉宾的参与。今天我们的论坛到这里就算是告一段落。



（审校：武瑾莹）
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