地价直逼房价 方兴“地王惯性”或暗存风险
作者: 李雯露、见习编辑 张常旺     时间: 2014-01-28 22:20:37    来源: [ 观点网 ]

方兴大宁地块4.76万/平方米的楼板价意味着未来产品的售价要在7万/平方米以上，未来难以支撑这样的价格水平。

　　观点网 李雯露、见习编辑 张常旺 备受关注的“上海闸北大宁准地王”终于在马年春节来临前夕如愿“出嫁”。

　　1月28日，方兴地产经过100多轮竞价，最终以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价达47609元/平米。至此，该地块也毫无悬念地刷新了上海宅地总价地王纪录。

　　101亿创上海宅地地王

　　资料显示，闸北区大宁路街道325街坊地块，东至平型关路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路。出让面积为9.64万平方米，规划用途为普通商品住房，起始楼板价2.25万元/平方米。

　　此外，该地块净地交付，中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于总住宅面积的20%，共计4.24万平方米。

　　事实上，该大宁地块未拍先热，在这之前更有消息称124家企业欲参与申请竞买。而从现场情况来看，共有招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地集团等15家企业参与了现场竞拍。

　　众多知名房企的参与无疑使得此次“夺地大战”看点连连。最终，方兴地产经过28分钟、140轮激烈竞价，力克“劲敌”，以101亿元如愿摘得闸北区大宁路街道325街坊地块。经测算，该地块溢价111.59%，楼板价高达47609元/平方米。

　　101亿元的成交价毫无悬念地刷新了上海宅地地王总价。此前纪录保持者为2009年拍出的徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号，当时成交价格为72.45亿元。

　　而据了解，今天(1月28日)从47.82亿元开始竞拍，到最终夺得该地块，方兴地产的举牌未有过间断。

　　针对此次闸北大宁地块的获取，方兴地产相关负责人回应媒体时说，详细的项目规划目前仍在进行中，方兴地产将沿袭金茂系产品线，将此项目打造成上海又一个精品标杆项目，这也标志着“金茂府”品牌首次落子上海。

　　而对于该“闸北大宁地王”令人咋舌的高溢价，有业内人士指出，拍出如此高的溢价，一方面是上海市内纯住宅类优质地块稀缺，另一方面是开发商对未来上海房地产形势预期乐观。

　　方兴“地王惯性”或存风险

　　事实上，方兴地产创造“地王”的例子并不少见，而其在楼市里的亮相也时常以地王的身份出现。

　　回顾2009年6月30日，在与万科、SOHO中国、远洋、保利、中信、首开、华润等多家房企进行97轮的激烈竞价后，方兴地产以40.6亿的价格将北京广渠门15号地块收入囊中，楼面地价从起始的5800元/平方米提升到14500元/平方米。方兴也凭借此“地王之战”一炮而红。

　　而在2012年12月26日，方兴地产全资附属公司威旺置业与上港集团联合体，以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块，楼面地价23330元/平方米，溢价21.11%。

　　近57亿的成交价刷新了上海当年土拍的最高总价记录，也刷新了2012年全国土地总价纪录。

　　对此，有上海业内人士指出，拿地王是方兴的一贯作风，“他们会把一些地的价格抬高，寄望于市场走高后实现项目解套，而这样的做法是存有风险的”。

　　该上海业内人士分析，方兴大宁地块4.76万/平方米的成交楼板价已经略显偏高，对在售房源价格有直接的冲击。据其介绍，当前该区域周边新房的价格在4到5万之间，二手房房价在3至4万。

　　大宁板块在售住宅价格数据显示，位于大宁核心地带的慧芝湖花园去年最后一批房源开盘售价为4万元/平方米，离大宁中心有一定距离的上海滩大宁城售价3.8万元/平方米，而方兴地块紧邻的明园森林都市目前的售价为3.5万元/平方米。周边板块标杆项目方面，虹口内环板块的瑞虹新城售价5.5万元/平方米。

　　“方兴大宁地块4.76万/平方米的楼板价意味着未来产品的售价要在7万/平方米以上，而该地块实际上处于大宁整个居住区的外围，从未来的城市规划和区域基础现状来看，都难以支撑这样的价格水平。”该业内人士指出。

　　“未来上海房价上升的速度要维持在20%到30%，才能确保这个项目在开发一到两年之后实现一个基本的收益保障。但是从目前的市场背景来讲，还无法支撑这么高的房价上行速度。并且2014年上海政策风险比较集中，房价上行速度有可能放慢。”该人士补充道。

　　而从当前上海市场情况来看，主推中高端产品的方兴还将面临着营销方面的压力。据业内人士介绍，从市场的销售回笼资金来看，当前上海中高端产品的去化一直不是特别快，为此，该项目开发起来会面临着比较大的营销压力。

　　他还透露，“方兴上海项目2012年并不是走得特别好，回笼资金大概10来个亿，而2013年相对优化一些，但是也不足以说能够很快速把资金盘出来”。



（审校：刘满桃）
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