上海项目加推 中粮地产一线增长难题
作者: 陈业     时间: 2013-12-18 02:47:00    来源: [ 观点网 ]

中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导。

　　观点网 陈业 继今年10月19日首推300套住宅并热销后，中粮地产位于上海市奉贤区的中粮南桥半岛项目，于12月14日再次加推201套住宅。

　　据相关媒体消息，至此次加推，中粮南桥半岛目前入市货值超过10亿元，若明年如期交房并完成结转，将对中粮地产明年业绩有所提升。

　　不过，对于中粮南桥半岛项目入市货值超10亿元的说法，中粮地产内部相关人士表示，目前暂未统计得出相关数据。

　　值得注意的是，虽然中粮南桥半岛对业绩有一定幅度提振，但相关分析仍认为，中粮地产目前于上海仅两个自有项目、一个托管项目，其于“群雄逐鹿”的上海仍缺乏竞争力。

　　除上海外，纵观中粮地产目前已布局的深圳、成都、北京等地情况，也不难发现中粮地产于已进驻区域，均未形成规模效应，致其销售难有大幅度提升。

　　而据中粮地产内部人士透露，截止目前，中粮地产2013年销售近100亿元。2012年，中粮地产销售签约金额为90.58亿元。

　　上海项目加推入市

　　据了解，中粮南桥半岛项目为中粮地产于2011年以底价10.8亿元所拿。项目由两宗地块组合而成，分别为68425.9平米的奉贤区南桥新城09单元03A-04A、06A-01A区域地块，38756.7平米的奉贤区南桥新城09单元10A-03A(西块)区域地块。

　　项目分三期开发，其中一期已分两次推出，预计2014年下半年加推二期。

　　该项目一期首次入市为今年的10月19日，彼时推出300套房源，总面积3.13万平方米，销售均价约2万元/平方米，截至12月13日，首批入市房源也已基本签约完毕。

　　根据最新消息得知，中粮南桥半岛一期已于12月14日加推，推出房源201套，户型为85平米、95平米、98平米和122平米房源，均价2万元/平方米。而截止目前，此次加推房源也已基本售完。

　　对于项目销售较好的原因，上海德佑地产有限公司高级研究经理陆骑麟认为，一方面与大的市场需求旺盛相关。据其介绍，因目前上海楼市仍处于供大于求的状态，所以项目总价在200万左右的楼盘都卖得不错。

　　另一方面，地段推高房价也是中粮南桥半岛热销的原因之一。于早前11月13日，临近中粮南桥半岛项目的上海奉贤区南桥新城09单元10A-03A(东块)，被恒盛地产控股有限公司联合冉娟装饰公司，以12.45亿元夺得，楼板价去到15229元/平米，项目今后入市价格肯定高过中粮南桥半岛。

　　虽然中粮南桥半岛项目销售情况较为理想，但分析认为，于上海区域，中粮地产目前仅有上海翡翠别墅及中粮南桥半岛两个自有项目，及中粮海景壹号一个托管项目，因此，即便中粮南桥半岛项目销售符合预期，但对整个中粮地产的业绩贡献也颇为有限。

　　据中粮地产2013半年度报告显示，中粮地产上海区域上半年的营收为5285万元；其中，截止报告期末，上海翡翠别墅累计实际投入金额24.65亿元，累计实现净利润8.816亿元；

　　而中粮南桥半岛累计实际投入金额13.26亿元，累计实现净利润-454.68万元。

　　一线规模增长难题

　　与上海区域项目情况相当，中粮地产目前在其它已进驻区域项目也并不多，发展也未形成规模效应，而这在相关分析师看来，也是中粮地产业绩增长趋缓的因素之一。

　　据中粮地产2013年中报显示，截至2013年6月30日，中粮地产在建拟建项目共16个，占地面积(按权益)401.93万平米，规划总建筑面积(按权益)568.25万平米。2013年上半年，中粮地产住宅新开工30.91万平米。

　　16个项目中，北京三个，上海、成都、南京、杭州各两个，深圳、广州、沈阳、天津、长沙各一个项目。

　　对于规模效应的问题，上述中粮地产内部人士也表示，随着调控的逐步深入，房地产行业的利润空间也在逐步收窄，因此，中粮现在也逐渐在走规模化发展的道路，并会在现有城市继续深耕，继续扩大自己的土地储备。

　　而或出于扩土储的需要，自6月底以来，中粮地产在其已进驻的深圳、北京、成都、南京区域均有新增项目，其中不乏地王项目。

　　譬如今年6月27日，中粮地产总价23.4亿元、溢价67.14%获南京上坊宅地，折合楼面地价高达7338元/平方米；7月23日，以23.6亿夺北京朝阳孙河宅地，扣除保障房面积后，楼面价高达48444元/平米，创北京单价地王纪录；随后7月31日，中粮地产再以14.4亿元，夺成都成华区宅地，溢价率58%。

　　在中粮地产积极补充土储的同时，业内对其高价购地却是不大看好。瑞银于早前一份报告中指出，孙河区域可比项目的售价约在45000-60000元/平米，而中粮地产所拿地块在扣除成交条件中包括的3.3万平米配建公租房后，楼面均价达到48444元/平米，由此认为中粮地产这一项目难以实现盈利。

　　此外，瑞银还表示，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出中粮地产把握市场节奏的能力较差。

　　瑞银还指，中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市，这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导，中粮地产既无开发能力优势，又无资金优势，恐难拿到低成本的项目。

　　虽然中粮出于扩规模需要，急于各地补充土地，使得价格方面不占太多优势，但另有相关分析师还是认为，中粮地产于深圳拥有一些工业用地，而在深圳城市更新的大背景下，这些土地可能会通过改变原有属性进行房地产项目开发，这对中粮地产来说，或是一个好的发展机会。

　　但该分析师也表示，因一级开发本身比较慢，资金沉淀比较大，仍要看未来国家对旧改这块的政策优惠力度。

　　另外，就未来中粮地产规模发展的前景，该分析师认为，中粮或有两种机会，其一，未来靠集团注资，提振规模；其次，为国企改革后，通过股权激励，提高中粮地产的运作效率。



（审校：刘满桃）
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