　　张华：这是今天非常精彩大会的最后一个环节，大家已经很辛苦了，不过好在刚才郑展先生的一个玩的理论把大家的兴奋点又挑起来了。今天的对话主题是体验，体验都是应对着电商来的，其实没有电商的时候，永远都是在讲体验的，只不过由于电商的冲击，大家把体验这件事就格外的强调起来，以区别于虚拟空间无法获得真实体验、真实记忆的两者的差异。现在我们也发现零售的比例在逐渐下降，餐饮、娱乐、休闲在城市综合体的比例在上升，这些具体的数据也显示了消费结构的变化。我想在座的各位在他们各自的领域里面都研究得非常好，儿童馆如何体验，度假酒店如何体验，餐饮如何体验等等。他们都是在本行业里非常优秀的成功者。今天我们围绕着一个商业地产运营的话题来谈。刚才很多朋友讲，我们的商业地产是商业搭台、店家唱戏，戏唱好了，大家才能全赢，戏唱不好，大家全完蛋。

　　首先我想从曾总开始，您是做酒店方面的，您是精选酒店和法拉帝这两个品牌中国的总管，现在在很多地方，政府推出的土地是要求做酒店的，除了刚才您讲的度假类的酒店，其它类型的酒店，您在全国的布局、战略还有什么考虑？

　　曾颜：谢谢张先生。今天这个主题好像与我没什么太多的关系，电商时代与酒店这一块没有什么太多的必然关系，从体验的角度来讲，我们这个行业还是有很多需要去体验的东西，无论是我们做度假产品还是做商务酒店的产品，我觉得还是有很多可以讲的。但是今天不是一个酒店业的大会，是一个商业地产的大会，我想应该把更多的时间留给其他的嘉宾。我简单讲一点，我们在做商务酒店的过程当中，我们也是把亲身体验的经历放在很重要的位置上，包括法拉帝集团在中国的布局里面，我们就有一个体验之旅，刚刚我提到的无论是抚仙湖的酒店，还是成都的酒店，紧接着我们会中国的几大道教名山做一个道教的体验之旅，都可能会做一些小而精的酒店布局，同样会在一些有文化底蕴的中心城市做商务酒店的体验之旅，我们可能更多的是一种中国传统文化的享受和体验之旅。

　　张华：电商再厉害，即便是网上订房价、网上团购，他也得到实体店里面去住酒店、去吃饭、去玩。刚才大家已经非常兴奋的分享了郑先生玩的哲学。我想问问“玩家”，从您一开始经营儿童体验馆，到最后变成了一个开发商，刚才前面还有人讲院线，就是说把电影院旁边如何做出很多的副的产品，就是配合这个电影院，还要卖其它别的东西，好比台湾的诚品书店，它除了卖书，周围还卖跟书没关系的服装等等。您这个玩得更远，最后都走向地产开发。您的这个儿童主题体验馆，您希望是在一个独立的地方来建设，还是说更希望在一个综合体里面，还是说以这个综合体再发展一点，变成一个主题公园，像迪斯尼乐园这样？我想听听您的发展战略的想法。

　　郑展：感谢主持人，其实体验馆它也是一个商业店，我们更希望在购物中心里面，当然我们现在也有独立的店。为什么讲我们更希望在购物中心里面呢？首先，单独的楼很难有大的停车位，他的交通动线、物业配套方面跟购物中心没法比。第二，商业人流方面，因为来我们这里的孩子都是跟着家长一起来的，我们现在的数据是1：1.47，就是一个小孩子，1.47个家长，这么多家长来了，他如果没有消费，这对我们来讲，应该是价值没有最大化，所以我们还是希望把他放到购物中心里面来。当然提到电商的问题，其实我们自己在选址的时候，我们会看很多的数据，我们会做调研，但是最终归结一点，假设这个购物中心经营状况不好，会不会拖累我们，我们最终会遇到这一点，就是说假设不会有问题，那我们就会去做这个项目，如果我们担心会有这个问题，我们可能就不会去做这个项目。我们曾经遇到过购物中心的萧条期，现在看来，没有太大的影响，当然一开始我们心里还是有点担忧的。为什么没有太大的影响？第一，我们是一个指向性消费的产品，第二，他要在线下来体验，还有一点，他的消费时间比较长，来我们体验馆游玩的小孩子和家长，他的平均逗留时间是6.3个小时，这是一个非常好的数据。所以我们在选址的时候，我们还是希望在购物中心里面。当然，非常好的单独的地方我们也会考虑。

　　张华：刚才有人说没有电影院的院线的购物中心就可能不是好的购物中心了，我想您的儿童游乐馆是一个很吸纳人流量的体验的地方，是不是也是非常受购物中心欢迎呢？

　　郑展：这两年确实是比较受追捧，我觉得可能有这样几个原因，第一，儿童的业态现在比较受重视了，前两年不太受重视，包括前两年我们去看物业的时候，业主都说你这么大的面积我们给不了，更别说提什么苛刻的要求。第二，家庭消费群体替代了原有的女性消费群体。既然消费群体发生了变化，他的消费需求和诉求一定会发生变化。现在在购物中心里面，带着孩子去的比例非常高，如果不把孩子的问题解决好，他们停留时间都会很困难，解决孩子的问题只有一个，把玩的问题解决好，当然是要有意义的，最好是有教育意义的玩。

　　张华：我们通常在设计综合体的时候都有一个名词，叫做目的性消费，目的性消费，很多的情况下指的就是餐饮。零售的业态可能一开始都好不了，但是大家为了吃饭，一个品牌的饭店，或者一个很好的字号就能够吸引人专程到那个地方去，同时也带来了人流，来促成商业中心的共赢，我想到我们很多人都吃过李连贵熏肉大饼，今天我们见到幕后的真人，在您的餐饮品牌里面，我们商业里面有一个购物中心，就是一个封闭的MALL，还有街区式的商业，像您这样一个品牌在街区里面经营好，还是在MALL里面经营好，还是都差不多？

　　温亚龙：看到大会的安排，我觉得我们是封底，封面好看，封底有嚼头。我是来自中国东北，长白山下的吉林省四平市，我们那里是一个皇后的小城，曾经出过三个皇后，我们那里已是千里冰封、万里雪飘，但它孕育着春天。我从广州白云机场下飞机之后，直至刚才上台，一股暖流涌上心头，观点给了我们春天，我感到很好。说到今天这个话题和主持人问的事情，电商的兴起对传统商业的冲击，这个问题我可以很粗浅的答一答，它对中国的传统商业只是补充和完善，无论几年后还有什么商，再几年后还有什么商，它依然是中国传统商业的补充和完善，这是我回答的第一点。

　　第二，非常感谢陈诗涛女士和观点给了我们李连贵这次机会，和各位地产的大佬们以及其他各界的精英们相识相交，今后要相处。李连贵熏肉大饼到今天已经存在了105年05天，它的存在足以说明，中国商业，特别是传统的商业的生命力。参加2013年观点商业年会，观点供咱吃、供咱喝、供咱住，你拿点啥贡献这个会议以及回馈观点呢？因为我们这个企业是股份制公司，是从今年1月6号由国有企业转化而来的，我本人的股份占73.25%，借此今天会议之机，为了答谢会议主办方和各位参会的地产大佬，以及同仁，以及各界精英，我将拿出我的股份67.2%送给观点，送给各位大佬。有人说，是不是你现在经营得不好了，所以你要把股份送人？这又涉及到主持人问的问题了，我就揉在里面一起说，李连贵创立于1908年11月22日，到今天正好是105年05天，我们去年的销售额是4.5个亿，今年的销售额还有一个多月没统计，预计将达到5个亿。我们在全国有251家连锁店，在四平市有15家直营店，邓小平在1959年9月23号吃过我们的饼，上我们那儿去过，著名的表演艺术家赵本山也到我们那儿去过，吃过饼，我和他见过面，因为邓小平去的时候我岁数小，我才10岁，没见着他，他也没见过我，但是我们受益匪浅，从此李连贵名扬中华大地，在四平它是很出名的，到了四平如果没吃李连贵，就说明你没到过四平。中国大陆的首富王健林先生在中央台做节目的时候提过李连贵，他说好吃，我多次给他写信，想给他做饼，写了很多封，一直看到他变成中国第一富。我这个事要持续下去，一定要王健林先生亲自尝尝我给他做的饼。同时王健林还说过，万达广场是吃出来的，我感觉他这个话有道理。上午有同志说了，一个城市收入的40%用在吃，我做餐饮几十年，我是深有体会的，哪个朋友如果对李连贵有兴趣，对我这67.2%的股份有兴趣，请与我联系，到四平的路费、吃、住、玩我都管，不用你花钱。

　　张华：我发现东北人全部都有赵本山的本事，还好我们是最后一波人，所以我不太管这个时间的提示。接下来我想提问摩提工房的汪志刚先生，昨天我还上网查了一下摩提工房的加盟要求，对选址有一系列的规定。我感到摩提工房一系列的产品和购物空间和城市综合体的体验式空间是非常有关系的，它把选址作为一个很重要的条件放在这儿。请汪先生再给我们具体的描述一下。

　　汪志刚：摩提工房目前为止在中国地区已经有800家店，这是一个不小的数字，我们集团旗下有9个品牌，最出名的就是泡芙和摩提工房这两个品牌，另外还有7个品牌也在运作当中，有在市的品牌，也有已经快上升到主打品牌的一些品牌。目前在中国的160个城市有我们的店，包括拉萨都已经有我们的店，在东南亚，马来西亚、新加坡、越南、香港、澳门也已经有我们的店了，最近我们在谈德国和波兰，我们还是持续准备要走出去。说到这些店，其实我们在160个城市，我们大概在200多个商场里面有我们的店。我们一个商场大概有两三家店，中国的商业地产到目前为止大概有三四千家，我们觉得我们的空间还很大，如果等到我们这样的企业把这三四千家好的商场都占了的话，我们的体量会比现在大很多。

　　说到今天讨论的主题，电商对我们的冲击，其实我们这个品牌从开第一家店到现在，一直坚持走商业地产的路线，我们到现在为止没有走一家街铺的店，我们统计下来，商业地产对客人的捕捉率远远高于街铺上客人跟我们的互动，我们把自己叫做小而美、快时尚，对我们这样的轻餐饮来说，我们在商场里面单独一个品牌可能就是二三十平米，对这样的小而美的企业来说，对它的能见度和接近性这种数字的考量是非常重要的。因为我们本身就是一种冲动性的消费，客人走过去，可能就是因为闻到了你这个香味，闻到了那种烤面包的味道，或者说闻到了巧克力的味道而进来的。电商当然是一个很好的发展路线，我们也已经在走一些小小的电商的渠道，但是我们始终认为传统的商业地产的路线是我们不能放弃的路线，就像我刚才说的，全国还有3000多个商场等着我们进去，而这样的一个渠道，我觉得是目前为止对我们来说远远重要于电商发展的路线。等到哪一天你从电子商务，从淘宝上，或者你从一号店再买一个泡沫，或者买一个摩提的时候，你能闻到那个香味的时候，可能我们线下的这些企业就碰到危机感了，但是我想这种技术在这几年还不是那么容易做到的。对餐饮业来说，感官的体验是非常重要的，很多人还是要有那种味觉、嗅觉，这些东西在网上是体验不到的，这也是为什么万达集团清出了很多零售、服装，而要引入更多的餐饮业，我相信他们这一招是非常明智的，包括前一阵子我参加新世界百货的一个讨论会，新世界百货是一个传统百货，它最近也做了一个很大的调整，它也调整了很多的传统零售和服装业，而引入了很多的餐饮业。有一个反面的例子，上海有一个818广场，我记得是在7年前，它在南京西路，是一个很好的位置，这个商场当时招了很多服装、零售，但是它没有招一家餐饮在它的一楼，到现在为止，那个商场在那里还是不冷不热的，在它的周围，吴江路附近、南京路，包括梅龙镇，恒隆那么贵的东西都比它好，大家都知道在一楼、二楼要放一些轻餐饮，放一些咖啡。作为商铺来说，我也可以给在座的一些商业地产的大佬一些建议，如果真的你要买奢侈品，你要买一个LV的包，难道他不会到5楼去买吗？我们敢不敢做这样的尝试？我只是在这样想。国外一定都是把一些轻餐饮放在一楼的，国内现在也有一些这样的尝试，我们在北京、上海的一些比较好的商场，他们把我们放在通往地铁的主入口，对我们的生意和对商场的生意都是很有帮助的。我一直认为得餐饮者得天下，如果我们的传统商业和电商要继续博弈的话，我们对一些快时尚的餐饮真的要加大重视，商业地产要包括我们这些餐饮共同前进。

　　张华：我觉得轻餐饮在我们的MALL里面，是最玩腔调的，就是它很有调性，同时大家还能坐下来休息一下，不光有美景、美色，还有美味飘出来。这是轻餐饮和城市商业综合体必须互动、密不可分的一个因缘。

　　我想再问四海一家的开发总监黄先生，像您这样的一个类型的餐饮，它对城市综合体有什么要求？因为在座的很多都是发展商，是盖房子的，餐饮是很复杂的，需要进货，营业时间跟零售也不太一样，然后有湿垃圾等等，有很多复杂的东西，同时跟餐饮在商场里面所处的位置也有很大的关系，您有那么多的餐厅在全国开业，您肯定也会有很多的体会，或者是很好的一些建议给大家分享。

　　黄树成：谢谢主持人，也谢谢观点，我是四海一家的全国开发总监，我叫黄树成。四海一家是一个大型的餐饮品牌，目前有四海一家、四海一品、一帆渔家和四贵宝四个品牌，每个品牌都代表不同的餐饮的业态。刚才在座的嘉宾也说到，有些是轻餐饮，有些是大型的餐饮，我们这边每个餐饮都是代表了不同的餐饮业态。目前我们往全国开拓的是四海一家自助餐这个业态，我们的总部在番禺，四海一家的总店是一个大规模的餐饮，总面积是2万多平方米，包含自助餐的业态，也包含宴会的业态，还有商务宴请。现在往全国综合体里面开的自助餐是四海一家的自助餐业态，规模大概是4000到5000平方米，餐位数可能在1000多左右。目前在重庆、成都、南京、武汉、南宁、深圳有分店，未来还会在青岛开店，我们的目标是省会城市、一线城市，比较核心的城市，地标性的建筑物里面，一个城市开一家，不会太大。目前我们除了重庆是开在和重庆市政府合作的大剧院里面，其他的都是开在综合体里面的，首先是综合体的面积比较大，也可以满足到车位的要求，同时综合体里面有很多业态，很多资源可以共享，并且我们也能够更好地充分发挥四海一家这个品牌的吸客能力，以及对综合体的帮助，所以目前来说，四海一家自助餐的业态在全国的shopping mall和综合体中还是很受欢迎的。

　　对于主持人提到的这个问题，包括它的功能定位也好，业态的布局也好，它放在什么位置，因为我们这种餐饮的业态，它更多的是贡献了一个品牌的号召力和人流的动线，相比于其它的奢侈品，或者是有些百货、零售，那个租金的贡献度就相对会弱一点，所以我们也不会要求你一定要放在高层，或者是比较显眼的位置。还有一个问题，我们的消费肯定是目的性很强的消费。举个例子，我们南宁的四海一家是开在南宁的万象城，来四海一家吃饭之前，他们是要提前做好准备，而且要穿戴好，男的要穿好西装，女的可能要穿晚装，他的目的性很强，你只要知道在万象城就可以了，然后到了万象城以后，它的指引很清晰，你在几楼都无所谓。从车流动线、人流动线的可达性方面，能够给到我最好的便利是最好的，因为我的体量比较大，我的中心厨房每天的货运量也很大，假如物流通道不能满足我，如果隔得很远，上楼以后还要通过很长的走道才能运送到，那我每天的工作量会增加很多。直接把货梯开到我的后厨去，那是最理想的，所以物流通道对我来说是很重要的。至于人流的动线，那个可达性，如果比较难找那当然也不行，楼层无所谓，离的距离稍微远一点也无所谓，对可达性就比较重视。当然对于开发商的租金的考虑，他参与业态的布局，怎么把人流吸引过来，他会有一些考虑的，我这个人流是有效的人流，他能够来到四海一家吃自助餐，他肯定还有时间慢慢去逛其它店，作为开发商，他会把这个人流合理的分布，就不会把人流扎堆。电影院是吸引人流的，我这个大型自助餐也是吸引人流的，堆在一起，其它地方就显得冷清了，肯定我要把人流分布做一些改变。

　　反过来说到今天我们这个话题，餐饮是我们最基本的生活保障，怎么面对现在的电商时代和开发商的体验消费？现在随着人们生活水平的提升，很多家庭的用餐吸引到购物中心来体验这种餐饮的文化，另外，来到餐饮不但是吃饭的，还有很多餐饮文化的融入，来到四海一家不但是享受餐饮，还可以有其它的体验。

　　张华：非常感谢大家能够关注我们这一环节，也非常感谢观点论坛为我们提供这样一个机会，在这样的一个平台下，为我们综合体里边的最终用户，能够共享每一个业态跟综合体的关系，再次感谢大家。

（审校：劳蓉蓉）