袁孝楠：各位来宾，各位新老朋友，大家好！

　　我从事商业设计工作30年，从事跟商业有关的活动40年，我17岁就开始做开发商，然后做建筑师。其实大家在讲商业地产，对建筑师来讲，商业是一个行为，地产是一个名词，包含在商业里面的有四个：购物者、零售商、开发商和投资商，大家各有所需，购物者希望能够买到有价值的东西，零售商希望把他的东西卖出去，开发商希望有赢得的利润，投资商希望能有他的回报。

　　什么叫经典？它就是金科玉律，不管我们怎么样做，不管我们用什么样的商业包装，里面有不变的东西，这个不变的东西就是商业里面最重要的神，中国有商业已经几千年了，我并不把它当做一个特别了不起的东西。

　　我把这几十年做的东西重新融合一下，进行了整理，第一个，它是要有场所感，这是一个空间。很多的开发商就说我的商场要有多漂亮，其实我们在做商业，最重要的是用它的虚、它的空间，所以我们一定要有场所感。而且在整个场所里面，它是聚集人气的，所有实的东西都只看得到，而不能运用的，场所感是非常重要的，因为这会给人留下一个比较深刻的记忆。这个项目是我们在上海的大明国际中心，在闸北，这个项目做完以后，改变了整个闸北区的形象。它并不追求建筑上的一些标志化的东西，但是它树立了一种新的商业行为，也就是人的生活方式。

　　第二个，我很喜欢用“哇”，当一个人到了一个很新奇的地方，很不自主地会说“哇”，所以我把它叫“哇”因素。人们常常到一些地方，我们经常说哪里有可以聚集的地方，或者拍照的地方，因此我们需要这些蛮重要的地方，引起人家的注意，而且成为这个地区主要的、引以为傲的区域。像我们在做的几个曲目，一个是天津大悦城，它是一个下沉广场，而且连接着地铁。我们当初在做的时候，业主说要做什么，我们就用了天津的市花——月季花，把它做成一个花的形式，当人从地铁出来的时候，他可以感觉到整个空间的震撼力，还有这种溜冰场，也是一样的光感。这是沈阳万象城，我们做的一个冬季花园，把五星级酒店跟购物中心结合起来，有另外一个空间的效果。还有统一梦时代购物中心，它的整个建筑体非常的震撼。这是在科威特的360度购物中心，它这个项目我之所以喜欢，它是世界第一个绿色认证的购物中心，因为购物中心是最难做到的，而我们在这个项目里也做到了。

　　第三是主力店铺。其实主力店在国内被误导了好多年，从1997年在台湾的工商综合区的发展失败，那一批人从台湾到了中国，然后灌输了很多所谓的主力店的思想，就把所谓的超市、量贩店放到了主力店的内容。其实我们做商业来讲，这些都是精品店的杀手，其实主力店是要吸引人到那个地方，然后能够让一些精品店得到利润的地方。现在慢慢开始有一些电影院、音乐厅、餐厅、溜冰场，这些都可以成为一个主力店。主力店跟品牌店是两回事，有时候品牌店对商业业态没有任何的帮助。主力店能够带动整个的活动，比如说溜冰场、电影院。

　　第四是动线。大家都知道，做购物中心要动线合理，要顺畅。其实在动线里面，我们主要的想法是说如何引导人流，能够经过我们希望他走的地方，不管是水平的还是垂直的。在座的有很多商业方面的专家，知道我们今天要去招商的时候，我们是如何证明你的店面有多少人每天能够经过，它相对的说明了这个地点的优点跟缺点，跟它的租金有相当大的关系，所以人流动线是非常重要的。动线无外乎是两个，第一个是可视达性，人在逛街的时候，不仅是能够走得很顺、上电梯很顺，同时他的眼睛，最好是能够看到楼上的一些商品跟楼下的商品。

　　第五是IAGRAM，中文用“图例”我认为也不是太妥当，但是这是我现在唯一想到比较合适的词。我们在做整个商业设计里面，这是很重要的，我们如何考虑到他的主力店跟人流之间的配合。第一种是哑铃式的，它是有两个主力店，把精品店放在中间的部分，由于人之间的流动，可以带来精品店的人流。第二个是混合式的，这种情况在国内比较少，国内和国外的情况有点不一样，国外的百货有很多都是自己的品牌，而且他的体积不会像国内那么大，一般的百货就是1万到1.2万平方米，它有自己的特色，所以这里面一般是几个不同的主力店融合成的，在这种情况下，他不仅是有室内集中的模式，还有室外的。还有一种是没有任何主力店的情况，这也是属于在欧美的一种特别的形式，地很便宜、地很大，所以都是一般的停车场，这个里真正的主力店就是停车场，所以把停车场放在中间，然后一些商场围在旁边。如果说我们有奥特莱斯，在国内我看到很多人做奥特莱斯，看不到停车场，这跟我们传统的奥特莱斯有非常大的区别，我不知道它将来会有多成功，这是大家经营奥特莱斯的时候要注意的问题。这是一个跑马道，这个项目有好几种做法，最早就是美国MALL，它中间是一个儿童活动中心，有4个大主力店和一些精品店围绕在一起。另外一种是开放式的商业街，这种模式在国外是非常流行的，在国内也开始在做，它最重要的地方，停车场是它的主力店，它需要车子能够进来，但是他不希望在中间的部分有任何车子可以走，所以我们把主力店放在四个角落，人会在固定的地方走，然后主力店靠近，中间有露天广场、餐饮、店铺，还有一些娱乐的场所。目前有好多开放式的商业模式，大家不妨用这种形态，看看在中国能不能很好的发展。还有一个是垂直型的，我在1993年第一个垂直型的购物中心就是新东安，那时候是新鸿基找我们去做，当时我们真是不会做，我们把主力店放在一层和最上面一层，中间放一些其它的商业，结果失败了，失败的原因是在一楼很多人，二楼很好，三楼基本上完蛋，四楼更惨，五楼也不行，六楼还有一些餐饮，主力店还行，但是中间的都死了。这种项目的问题有几个，因为停车场在底下，他要往上走，就会比较辛苦，我们在做万象城的时候，就把一个主力店的位置改成的停车场，可以带动人往上走。

　　第六是标识。国内现在开始越来越注意了，我们的购物中心要展示一个企业的形象，他可以通过这些信息打造一些路牌、路灯、招牌的东西，甚至屋面、天花的图案，这些让人家随时随地的给你一个连续性的冲击，这个东西对我们来讲也是非常重要。

　　第七是停车。停车场在我做的设计里面是一个很大的挑战。大家跟我谈的时候，是要按照政府规定的，还是按照交通顾问给的，停车事实上是最重要的一个部分，如果停车场没有处理好的话，你也不会来。在沈阳万象城，我们还是沿用了当年深圳万象城的立体停车场。

　　第八是服务，当年我们做深圳万象城的时候，我强调一个，一栋漂亮的房子，如果它的厨房或厕所的下水道不通，那栋房子是没有用的。很多人都会注意购物中心外观多漂亮、多吸引人，其实如何进货、卸货，这是商家非常看重的，你如何考虑到他的方便性，对于开发商来讲，这是很重要的。

　　第九是商业组合。这是国内商业顾问都会给的，只是我自己当做建筑师，我经常面临到最大的一个问题，就是业主只给我40%的精品店，20%的餐饮，然后15%的娱乐，对我们来讲一点用都没有。因为那个东西没有办法让你的这个购物中心变得很特殊。如果每一个商业顾问告诉你都是一样的内容，大家为什么到你的购物中心来？光靠建筑师做一个外形漂亮的东西能成功吗？不可能。所以说很重要的是业主一定要参加，不能光听建筑师的，也不能光听商业顾问的。我认为了解租户的组合之后，市场的顾问、开发商和建筑商一起讨论、一起研究，真正在这个地方创出独特的东西，不是说别人做得多好我就把它拿过来。

　　第十，仅仅是个店铺，就是这么简单。讲了这么多，商业是什么？就是一个店铺，它最重要的是产品。就像我们的餐厅，你设计得再好，你的菜做得不好吃，别人也不会来，所以产品对商家来说是最为重要的。

　　我们当初做深圳万象城的时候，我们刚开始的定位是中低档，然后一步一步往上推，推到了第三年，从CUCCI进来以后，然后LV进来，现在真正达到了它不光是为了品牌，而是人会在里面，在空间、氛围上面，我们把它进行了很好的打造。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。