蔡云：很高兴今天有这么一个机会跟大家在一起再次探讨有关商业地产的问题，上午的会更偏重于宏观一些，下午的会可能更偏重于市场的政策跟微观的政策。

　　亲爱的同行们，自从中国房地产业协会成立商业地产专业委员会，我们研究商业地产也将近有6年时间，商业地产成为我们这个行业，特别是最近一段时间越来越老生常谈的问题。房地产调控从房地产诞生那一天起，房地产调控就是伴随着这个产业而来的，多少房地产调控催生着房地产市场发生变革，随着我们的经济发展、市场的发展，特别是我们需求的不断发展，房地产业从它诞生到今天，发生了翻天覆地的变化。我们今天坐在这里，再次探讨有关中国商业地产问题，我想是非常合时宜的，特别是在商业地产的继续发展过程中，它的细分可能会出现旅游地产、养老地产、产业地产等等，说明我们这个行业更加成熟、稳健的发展。

　　既然我们下午谈的问题非常专业，那么我们先撇开调控来谈商业地产，我们试一试从房地产这个产业细分市场出来的商业地产，商业地产这样登上了历史的舞台。最早的是老的百货公司，在解放初期的时候，以各个城市的百货大楼成为百货业的诞生，我们可以看到，最早的百货大楼，郑州百货大楼、桂林百货大楼，等等这些百货大楼都是当时商业的代表，这是我们在计划经济时期的代表体现。随着改革开放以后，房地产行业进入了投资领域，在房地产行业当中出现了小区配套底商，在这时候，我们的投资主体由原来的政府投资主导建设百货大楼，包括一商、二商等等企业公司的出现，都是政府主导的商业形态。到了改革开放以后，特别是房地产行业在市场上进行了商业地产投资，当时不叫商业地产，当时我们叫小区底商，当时在小区底商当中，我们的房地产企业第一次以投资主体的形式进入了商业地产。从这时候开始，我们投资主体发生了巨大的变化。随着2001年万达第一个在长春沃尔玛开办的商业综合体，我们看到这个图，万达的商业综合体不叫什么综合体，只是一个沃尔玛的购物广场，到今天我们所在的地方，广州白云机场的万达广场、大悦城、整个现代化的购物中心，商业地产终于以房地产投资行业的姿态站上了历史舞台，成为商业地产的主宰。这是一个大概的发展历程。

　　随着房地产市场的发展，今天上午我在论坛上说了，我从来没有认为商业地产是孤立出现的，就是因为商业地产的发展有不同的原因，是复合型的发展，比如说在我们国家经济的发展，特别是新型城镇化的发展，包括房地产大量住宅地产的上市，催生了人们对美好生活的愿望，对消费的升级，导致出现了商业地产的发展。我们可以看到国家统计局的数字，今年1—6月份，我国商业地产的商业营业性用房同比增长了8.3%，办公楼增长得更多一些，这也表明我们国家的经济发展水平和经济实力的提升，办公楼增长了31.7%，商业地产在近几年的发展是非常迅猛的。

　　接下来我想说一下现在商业地产发展的现状。首先我们知道，随着城市化进程的加快，特别是新型城镇化的提出，商业地产当中开发建设的主流产品是商业地产。我们知道一个城市要打造一个名片，要进行城市升级、消费水平的提升，肯定是由商业地产、由地标性的建筑来拉动这个区域，或者整个消费的发展，所以商业地产发展是城市发展的主流，这是我们的现状。另外，在城市发展当中，城市综合体成为商业发展的主要形态，大家知道随着产业的聚集、人口的导向，特别是整个土地集约化的使用和利用，城市的更新换代，综合体以它最完美的、最科学、最合理的形态出现在城市当中，我们知道在城市当中最富美的城市天际线就是城市综合体。商业地产在增强城市的综合实力，完善城市功能上起到了一定的作用，包括国外，第一个城市综合体诞生是在法国，在城市经济发展过程中，城市综合体都起到了很大的拉动作用，城市综合体构成的人性化的系统，包括合理的消费的系统，有着集约发展的多重任务，因此它成为城市的发展，特别是城市商业地产发展的主要形态。现在的商业地产主要集聚在一线城市，随着经济的发展，特别是强调新型城镇化的建设，一二线城市、三四线城市，甚至个别大企业把它的商业地产触角伸到了五线城市，商业地产在集中放量的时候，它在各级城市中都有很大的发展，城市经济发展不光是在一线城市，在中小城市也得到了长足发展，我们这里且不谈它的多与少、集中与分散的问题，我们只是讲这么一个城市的整体现状。

　　商业地产的现状大家有目共睹，特别是在座的同行们，我们亲自操盘了很多的商业地产项目。在这个过程中，我们应该静下心来考虑一下商业地产究竟存在什么问题，这些问题怎么去应对，应对以后我们怎样展望这个市场，我觉得这是今天我们要讨论的更深层次的问题。首先，目前的市场是集中放量，1—7月，商业营业性用房投资是5000多亿，在整个的投资过程当中，同比增加8.3%，其中现房销售增长了-2.2%，期房增长14.7%，说明我们的商业地产目前主要还是在开发的过程当中。在这个过程中，就出现了个别地区总量过剩的问题，刚才朱会长也讲了，房地产的发展也存在着两极分化，力求做到一个总量合理、结构平衡的问题。在今年的市场发展，我们可以看到，京沪两地的营业用房是量价齐升，同时投资量增长也非常快。北京市的房地产是供求两旺的，可以预见我们在短期内，特别是中国经济不断向好发展的过程中，随着市场发展得更加完善，我想商业营业性用房会继续得到利好消息。但是随着投资量增加，市场供应量增加，这种潜在的过剩的局面肯定会出现的，这就造成了商业环境的不稳定，我们现在谈到商业地产投资的问题，特别是投入量的问题，以成都、沈阳、武汉、贵阳最为明显，成都的天府新区从去年开始大概是有100个城市综合体同时上市，这样就面临着一个市场的接纳问题。同样，沈阳在2010年就提出金廊消费去，它有500万平方米的面积，这些城市现在的竞争非常激烈，导致市场狭窄，这只是我们同业的竞争，还不包括市场的规划问题，这是当前市场存在的问题。

　　市场存在的这个问题是由什么而来的？我们都是业内人士，我们在判断这个市场，发现这个市场出现问题的时候，我们要深究市场出现的问题，它究竟怎么导致这个现象。我们深究了市场的问题之后，可以看到未来的发展方向。首先商业地产还处于开发的初级阶段，包括我们商业地产的开发模式、开发功能，以及产品设计的落后局面，是当前商业地产开发的普遍情况。我看到今天会场来了一个是三磊设计的张总，我昨天还说到商业地产的设计问题，我们的开发企业在跟设计公司进行沟通的时候，我们没有一个清晰的定位，我们在跟商业地产设计企业沟通的时候，我们拿不出一套完整、成熟的想法。我上个月跟张总在一起交流，他说他们从美国引进了一个专门做商业地产开发的合伙人。随着市场的成熟，我们的行业会越来越成熟，在这个过程中会涌现出一批优秀的商业地产设计者，带领我们行业共同在设计、规划上走出一条新路。接下来还有一个致命的问题就是运营管理水平与市场相距甚远。我们知道在商业地产开发过程当中，有很多房地产企业是被迫进行商业地产开发的。在这个过程中，他沿袭的老是的住宅开发思路去做商业地产，我们的住宅是盖了以后卖，卖了以后拿收益，但是商业地产它是靠长期运营，从运营中获取收益的全过程的产业链的形式。在这个过程中，老的物业管理公司的形式不适应这个发展，更新的是资产的增值和保值。在目前这个市场上，我们仅仅限于管理，谁和管理是低水平的，可能就是维持一下购物中心的租金、日常的卫生管理等等，是物业管理的概念。但是真正市场需要的是对物业的增值和保值的作用。这离我们现在所要求的管理是相距甚远的。

　　接下来我再说说融资的情况。在市场的发展过程中，开发企业过去的资金来源就是两种，一种是自有资金，一种是银行贷款，随着商业地产的发展，自有资金和银行贷款不足以支撑商业地产整个项目的完整的构建过程，更重要的商业地产是需要我们在运营当中获得它的增值和保值收益。在这个过程当中，商业地产原有的投资、融资模式都不适应了，在这种情况下，我们更多的希望在整个商业地产运营当中，需要开发资金的前置，同时需要有开发资金的退出机制，需要更多的房地产信托基金，这样才能使我们的行业得到长久的发展。我想随着经济的发展，一个是房地产信托基金，还有一个是商业抵押贷款，这两个是非常重要的，一个是股权性质的证券产品，随着政策的逐渐明朗，我想房地产信托基金在我们国家是越来越近了。另一个就是商业抵押贷款，这样保证了产品的证券化，这也是我们做商业地产很重要的点。

　　当前商业地产领域的同质化非常严重。由于商场都是一面铺开的，它的竞争非常激烈，同样的商品进入不同的商业，这也会是有一个问题。另外一个是电商冲击，它现在对实体店产生了很多的影响。当然体验式消费可以使商业地产有比较好的发展，但是

　　还有就是商业地产人才短缺问题，房地产的人做商业地产是非常少的，我们还需要复合型的人才。

　　下面谈谈我们对市场的展望，随着人们生活水平的提高，大家对高端商业的需求越来越多，多层次、多类型、多模式的商业地产成为今后发展的主要特征，不再单一的购物中心，不再单一的写字楼，而是多层次的，有文化驱动力的商业地产，可能是我们的重要发展方向。高素质的运营管理也是可持续发展的根本手段，我们行业需要复合型的人才进入这个行业。

　　随着我们国家的商业地产的发展，随着经济的发展，我们还很大的一块空间运营、维持商业地产的发展，随着商业地产的健康发展，可能会带领房地产行业的正常、健康、稳定的持续发展。今天由于时间关系，我就不一一展开了，谢谢大家。

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