　　首先问第一位嘉宾，我们尊贵的朱中一会长，您之前是在建设部工作的，您是管理行业的，当我们要健康管理这个行业的时候，怎么科学决策，这是一个大的问题，我记得上次您在博鳌论坛谈到，我们没有很好的统计数据，我们的商业、房地产现在都处于一个大家不太清楚的情况下。那么我们怎么去制定商业地产发展的规划？我们怎么指导行业的发展跟国家的要求做到更好呢？怎么样能够使得商业地产健康发展？我们现在很多的基础发展是不够的，我们还在很急速的发展，但是我们连最起码的统计数据都没有，这个问题怎么解决？

　　朱中一：讲商业地产这一块，前两年国家发布了一个贸易十二五规划，在这个规划里面讲了几个比较重要的点：积极推进商业网点规划制定和实施，在城区鼓励改造提升传统的商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。这就是刚才王小广教授讲到的。然后支持具有地方特色的商业街提档升级、规范发展，在郊区引导专业市场及物流配送中心集聚发展。在社区加强商业设施建设和业态配套，严格商业网点用途管理，发展社区商业中心，提升社区综合服务功能。

　　作为国家来说，它有个规划，关键是咱们怎么样按照规划来办。现在在城市政府，没有制定城市商业网点规划，作为国家来说，住宅地产调控以前有三句话：总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。这三句话它是指导房地产业发展的三句话，咱们不要认为这三句话仅仅是对住宅的，对于商业地产同样有一个总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的问题，这一点大家必须要明白。我们现在讲的商业地产过剩的问题，就是一些城市对于综合体非常热，综合体的量有点多，但是社区商业网点他是不做的，这一点必须引起重视。咱们搞商业地产的人一定要重视这个问题，有些综合体越盖越大，越盖越高。如果把小区的商业网点配套做好的话，我觉得这个结构是基本合理的。

　　黎振伟：下面请问第二位嘉宾王小广教授，我注意到王小广教授在2003年提出了泡沫，他一直很理性的探讨商业的发展，以及中国经济的发展。2003年提泡沫，结果10年下来，泡沫没有破，现在的投资开发也非常兴旺，您怎么看您10年前提出的这个泡沫，特别是对商业地产方面？

　　王小广：中国的房地产实际上走的是一个不归路，它是一错再错的，从一开始就有问题。我经常说，你安了一个超级发动机，但是没有刹车，所以中国的房地产不知道怎么解决。我们有很多机会，房地产不应该走这样的路，但是我们却这样走了10年，这是任志强推动的？是我推动的？其实我们大家都知道，这是政府推动的，是我们的宽松货币政策推动的，是我们的货币模式有严重的问题，所以它还会持续几年，但是它总会有一个收场的时候。我认为纠偏的时候，2003年是一次机会，2008年又是一次，今年经济又下来了，实际上又是一次，但是我看仍然没有纠正，所以我认为这是一个不归路，最后对城镇化的影响是非常负面的。你这些人就进不了城，你没有需求，你的商业地产哪有空间呢？这个事情到现在还是一个严重问题，仍然没有解决，不是理论错了，而是我们的选择有偏差，没有被纠正。

　　黎振伟：您刚才提到了很多乐观的东西，但我认为还有很多不乐观的东西，如果我们解决不了发展的模式，还有朱会长讲的政府的建议，但是这些建议没有用，制度没有建立，到了下面不执行，又变成了一个简单的发展房地产。

　　王小广：没有一个国家是靠搞房地产搞出现代化的，因为它不能支持国家竞争力的提高。

　　黎振伟：我们等待王教授的研究，怎么来解决这个问题。下一位嘉宾是中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。我们今天很强调城镇化，城镇化很重要的一个问题不是建住宅，而是要解决生活的完善，让人们能够留在城市生活。但是我们又看到一个现象，我们城镇化发展最大的问题是我们的城镇不专业，他们甚至连最起码的专业规划都没有，而政府领导都是任其发展，他们希望开发更多的商业、房地产。最需要的没做，不该做的做了。我们应该怎么让城镇化的商业发展更加专业，有一个健康的推动？您作为行业人士，有什么好的建议？

　　蔡云：从2008年开始，我们开始研究中国的商业地产，我看到今天给我的题目是“后限购时期的商业地产的发展”，刚才我跟朱会长在下面也探讨了这个问题，实际上我从来没有认为商业地产是一个孤立的产业形态出现，而且商业地产的这种发展，我觉得基于两种原因，一种原因是随着我们国家的经济发展，随着城镇化的发展，城市化的发展，社会需求商业地产的形态的出现，这是一种。另外一种，随着我们国家住宅产业的发展，大量的居住小区的上市，对生活配套服务也提出了更高的要求，不仅仅是住宅、居住就可以了，更重要的是全体系的服务，这是第二个原因，第三个原因，随着人们的生活水平的提高，人们对美好生活的向往，他们渴望出现与吃喝玩娱购游于一体的商业综合体的出现，这三个原因是构成商业地产发展的根本原因，它不是孤立的。

　　另外一个，随着我们国家的经济发展，特别是十八大提出新型城镇化的建设，对整个市场经济发展提出了更高的要求，更多的商业地产的形态进入了二三线城市，甚至更远一些的城市。也说明市场有这种需求，但是市场的这个需求当中，我们需要引导开发商怎么做呢？一个是产业政策的配套，再一个是我们做一个新区，更重要的是产业的聚集、人口的聚集和消费理念的升级，这样才能构成一个完整的商业地产的体系。所以我们也一再警示开发企业，在投资商业地产的时候，这跟原来的住宅的概念是不一样的，它需要投资、运营、收益这样完整的过程去体现商业地产。我们房地产协会有责任提醒开发企业，提醒投资商认真地、审慎地对待这个市场，只有把这个市场立体的、全方位的、复合型的看待，才能做到立于竞争中的不败之地，才能使我们的企业充满活力。

　　黎振伟：我觉得可能除了开发商，还要提醒地方政府，他们需要制定好的游戏规则，制定好的商业发展规划，否则光我们开发商注意，政府不注意的话，这还是有问题的。

　　前面三位是行业的领导、专家、教授，下面三位是来自企业的，这些企业都很有特点，我试图从他们企业的发展探讨一些有参考的问题。首先是深圳卓越集团商业经营管理公司的总经理张尚学先生，我们在深圳跟卓越有合作，卓越一直以一线城市CBD作为你们的发展目标，但是CBD的空间是有限的，现在也逼着你要往二三线城市发展，那么卓越的发展是否要走出一线城市？或者说不是一直坚持CBD呢？如果有转变，那么怎么面对这些问题？如果不转变，又面对怎么拿地的问题，请张总讲讲。卓越在深圳做了很多优秀的商业项目。

　　张尚学：我在概念上做一个提醒的强化，其实卓越最先是做住宅的，我们的第一个项目是在深圳南山的蔚蓝海岸，是一个纯住宅项目，并且这个面积非常大，在深圳也是具有一定的标杆作用的企业，这是一个将近10万人的社区，分了7期开发。主持人刚才说卓越一直在做城市CBD，这是在视觉的感官上的，因为我们在深圳的CBD确实有很多物业，包括卓越世纪中心、卓越大厦等等，接下来还有大都会项目，所以给大家的感觉是卓越是做商务综合体的企业。其实我们的战略是货如轮转、商住并举。我们在全国有12个分公司，主要还是在一线城市跟省会城市发展，在二三线城市，目前我们暂时还没有进入，我们在北京、上海、杭州、武汉等等城市都有布局，我们是商住并举的企业。

　　今天主要是谈商业地产，作为我本人来讲，对中国的零售商业，我还是有很深感受的，我在大学的时候，我学的是商业企业管理，那时候接触了两个概念，对我的印象很深，一个是零售企业管理，一个是批发企业，当然那时候是社会主义的教学体系下的教材。在商业这一块，最先的中国的百货公司就相当于现在欧美的百货公司，买手型的百货公司，后来转型到台、日式的百货公司，就是我不把购、销管到那么深，我只管专柜、管形象，后来发展到购物中心，到现在发展到商业地产，这个脉络是这样发展起来的，我还是有一些感受。另外一个角度，我们谈到商业地产，为什么叫商业地产，这个地产一定是用于商业经营的。我认为商业地产的核心就是它的经营价值，我们做商业地产开发和经营的人，都不能回避这个问题。

　　那么我们目前面临的问题是什么？卓越在做商业地产的过程中有很多的体会，我认为一个是政府层面的问题，刚才有一位嘉宾说到，在政府的层面，要有一个政府层面的商业规划，在网点、体量方面都要有规划，现在在我们获取土地的过程中，在商业指标的配比这一块，我们有时候是不得已的，有些比例配得偏大，当然政府有它的考虑，从就业、未来的经营的角度的考虑。从另外一个角度来讲，卓越这个企业的发展，它有两个方面，一个是企业的发展过程中，另外一个是在战略层面，从我们来讲，我们是一个商住并举的定位，在具体的策略方面，我们有一个观念，因地制宜、因时而易。因地制宜怎么理解呢？任何一个商业的项目，或者任何一个综合型的项目，它不可能适合做某一个类型的商业的概念，我可能会根据这个地块的规模、周边的人口的密集度、未来发展的趋势去做相应的商业的产品。另外，为什么叫因时而易呢？就是不同的阶段，商业地产的发展它是有不同的阶段性的，这跟时代的发展有很强的相关性。作为我们自己来讲，因为我们是一个商住并举的企业，我们在住宅的销售这一块占的比例还是比较大的，我们也会根据土地获取的情况和项目的情况，在商业方面做适合我们自己的产品。当然，我们最终还是要为我们的客户做到最好的服务，做好大体量的商业和综合体的商业，服务于我们自己的客户之外，还要做好来到这里的消费者。我们现在的定位是很高的，有国际性的商业项目，还有区域性的项目，比如说我们的卓越城。还有做社区的商业项目。今天借这个机会，和大家做一些交流，非常感谢大家，感谢主持人。

　　黎振伟：谢谢张总，卓越过去给人看到的都是写字楼做得比较好，下面也看看我们在商业方面有什么新的出彩的地方。

　　下一位嘉宾是金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生，他也是这个集团的首席战略运营官，李总在我们行业一向以敢想、敢说著称，有独到的见解。谈到后限购时代的商业地产，因为我们最近看到的，特别是今年9月份以前，中国的10个地王，8个都是商业地产，而且越拍越高。在这种土地的热潮中，在商业地块的发展中，我们金科地产有怎么样的拿地策略？你们拿地也是很积极的，你们在战略上面对土地越来越贵的情况，怎么样看待下一步发展？

　　李战洪：我用一句话说一下企业，金科现在已经进入了30个城市，有45个项目在运作。

　　说到商业地产，我觉得有一句话对商业地产很受用：生于忧患、死于安乐。我的忧患意识是蛮重的，业内有一句话我们不得不重视，我们也特别关注，我记得2003、2004年的时候，中国第一届商业地产的风云榜就是在广州的东风宾馆做的，当时包括王健林、陈志都在台上。10年前，大家都在问什么叫商业地产，5年以前，大家都在问，谁在做商业地产。今天大家都在说，谁还没做商业地产。5年以后将会出现什么呢？谁还在做商业地产。所以这句话对我们是蛮受用的。我们现在比较关注的是5年以后谁还在做商业地产。我归纳了一下，如果有4个方面不够，你就不要进入商业地产。第一，如果你是挂羊头卖狗肉，就请别进入商业地产。怎么说呢？如果你挂商业的头，卖住宅的肉，就请你不要进入商业地产。如果是这样做，你未来的企业将会进入很难看的地步，死得很惨。第二，如果你是被动式的进入商业地产，也请退出来，别进入。你的企业可能根本不具备做商业地产的能力，包括在人才、专业、开发能力上不具备，由于某一个用地规划指标，它逼着你做商业地产，而且是大型的商业地产，其实你是盯着住宅去的，所以叫被动式的进入，或者机会性的进入，我建议这样的企业不要做商业地产。第三，如果你的企业是高周转，以现金流为导向的企业，也别进入商业地产。商业地产对资本的要求，对你各项能力的整合要求比较高，所以如果你是现金流导向、规模导向、高周转的模式在开发，也别进入商业地产。第四，如果不具备四位一体的整合能力的企业，也别进入商业地产。商业地产投资、开发、运营和消费这四个方面的能力，你如果整合能力不够，你不要进入。如果你这些都没有准备好，你就不要进入商业地产。

　　黎振伟：谢谢李总的这几点忠告。最后一位嘉宾是来自天虹的，现在很多百货商场都不靠经营，都靠收租了，这样肯定不行。我想请问宋瑶明先生，天虹是怎么做的呢？

　　宋瑶明：非常高兴有这个机会跟大家分享。现在有媒体说很多百货公司已经变成二房东，我觉得并不完全是这样的。我觉得我们跟一般的购物中心没有很大的区别，我们是利益共同体的。另外，我们在组合商业项目上是有取舍的，可能有一些我们是赔钱在做，有一些可能是赚钱的。一般的百货商场在一楼可能都会很赚钱，但到了楼上是不赚钱的。我们现在有一个讲法叫平台战略，百货公司应该是一个典型的平台。我们利用这个平台吸引更多的客户，我们来做很多的营销、推广，我们不仅仅是服务于最终的消费者，我们也为这些品牌、配套的项目提供很多的服务。据我所知，也有很多包括服装品牌，他也非常愿意跟百货公司合作，因为跟百货公司合作，一个是会降低它的风险，同时也降低它的成本，这是一个方面。另外一个方面，百货公司本身现在也都在转型，我自己也觉得，购物中心跟大型的百货公司有什么区别呢？可能只是从形态上让人感觉到有些区别，但是很快就会有很多的融合。我们在15年前就定位我们是做购物中心的，只是我们没有那么大张旗鼓地宣传说我们要做中国的第一个购物中心，包括我们自己的业态组合，我们在10年前就提出百货加超市，在加X，X就是指餐饮、娱乐这些部分。我们在十二三年前，在我们的一个社区店就和麦当劳合作，我们把最好的位置给了麦当劳。据我所知，那是麦当劳和肯德基进入零售项目的第一单，因为我们之前跟肯德基谈过，后来跟麦当劳谈，我们的合作非常默契。我觉得百货跟购物中心应该没有太大的区别。

　　黎振伟：谢谢天虹的宋总。每年参加论坛，大家都在谈展望未来充满信心，回到现实还是问题比较多。面对问题，正视问题才能解决问题。今天我们探讨商业地产，我们要一起转变、变革，从政府到专家，到企业，我们一起来完成这个转变。谢谢各位。

　　主持人：谢谢黎振伟先生的精彩主持，也谢谢各位嘉宾的精彩对话。请台上嘉宾留步，工作人员邀请其他嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！

（审校：劳蓉蓉）