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秦虹：调控政策的核心并未改变
作者: 见习编辑 赵思茵     时间: 2013-09-18 17:32:58    来源: [ 观点网 ]

“从2011年到现在，调控政策始终坚持一致的方向、原则、核心，没有变化，一脉相承。”

　　观点网 见习编辑 赵思茵 8月14日，“改革时代的地产新力量”--2013博鳌房地产论坛在海南开幕，观点新媒体现场采访了住建部政策研究中心主任秦虹女士。

　　过去几个月，关于新型城镇化等热点话题，业内见仁见智。在这些观点中，秦虹以其住建部学者的身份，可以说更引人关注。

　　在城镇化推进过程中不免出现的一些问题，秦虹认为，建设城市不叫城镇化，城镇化都是围绕着人来谈的。城镇化只有一个定义，就是农民进城，农民改变了过去从事的第一产业和自给自足的生活方式，转变为在城市里从事第二、第三产业和以消费商品的方式生活，这种生产方式和生活方式的改变过程才叫城镇化。

　　城镇化对房地产发展有什么影响？秦虹直言：“有需求就有供应，哪里有需求哪里就有投资。这是很正常的，任何一个产业都是有挑战、有机遇、有需求、有供给，没有什么特殊性。”

　　此外，对于还未扩围就已经就引来数度讨论房产税，秦虹的观点是，房产税早就应该开征了，当确立了房地产市场发展的时候，和房地产市场相适应的制度就应该同步建设。

　　秦虹补充说：“房产税是房地产市场发展的一个基础性制度，但房地产市场发展始终缺失这个制度。”

　　在采访过程中，秦虹多次强调，调控政策是相机决策，是根据情况的变化、形式的变化做出决策的政策。现在根据房地产市场的变化，房地产行业本身有调控政策，而货币政策、财政政策，也对房地产市场会产生影响。

　　对于政策表象不明的问题，秦虹说：“从2011年到现在，调控政策始终坚持一致的方向、原则、核心，没有变化，一脉相承，都是要抑制投机和投资性需求，满足合理的住房需求。”

　　秦虹补充：“抑制投机和投资性需求，保护合理的住房需求，这个调控方向始终没有任何改变。”

　　并且，在调控过程中，供与需相结合进行调控是非常重要的。秦虹说：“政策的目的是调整供求关系，供求关系是市场走向的一个决定性因素。”其中，在供给有限的市场条件下，就要优先支持合理的住房需求，比如“十二五”期间建3600万套保障性住房，就是优先解决最困难、最基本的住房需求；而同时，采取限购、限贷等政策控制不合理的需求，其它的主要靠市场配置资源来解决。

　　秦虹还认为，增加供给是实现房地产调控目标的一个非常重要的方面，开发企业没有钱，不去拿地、不去开工，就无法增加供给。

　　对于政策调控的作用，秦虹称“现在在北京、广州有两套房子，可以再买吗？也就是媒体只把房价这一个目标作为调控是不是有效的唯一依据，我认为是非常不全面的。”

　　秦虹认为，中国的房价现在差异很大，有的地方房价在下跌，有的地方房价在上涨，有的地方是不涨不跌，保持平稳，“房价从来都是地域性的，以中国之大，房价是不可能用一个词来回答”。

　　以下是住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士在2013博鳌房地产论坛现场接受观点新媒体专访实录：

　　观点新媒体：最近一直说要开征房产税，现在是不是房产税推行的一个好的契机？

　　秦虹：我认为早就应该开征房产税了，当确立了要建立和发展房地产市场的时候，和房地产市场相适应的制度就应该同步建设。

　　房产税是房地产市场发展的一个基础性制度，但目前房地产市场发展始终缺失这个制度。

　　观点新媒体：如果要进行制度建设，除了房产税这方面，还有其它制度补充吗？

　　秦虹：制度建设的内容很多。

　　第一，要健全法律制度。关于住房住有所居方面的法律的建设现在并不完善，比如，我们目前还没有住宅法，也没有住房保障法，只有房地产开发的有关法律条文，但是保证人人有住房权的这样一些法律，现在还相当的缺失。只有一些政策性的文件，比如说要建保障性住房的通知和规定，这些还都没有上升到法律，我们缺住房法，缺住房保障法，法律制度建设是不完善的。

　　第二、税收制度的建设。税收制度的建设不仅仅是要开征房产税一个税种，有关住房的税费政策应该有系统梳理和整合，这包括到底哪些环节应该征什么税费，应该占的比重有多大，哪些环节应该加重，哪些环节应该减轻。税费制度建设是一个系统的而不是一个单向的事，比如说整个房地产和住房有关的税，在土地环节就收了很多税费，在开发建设环节又收了很多税费，在购买环节又有一些税费，在持有环节现在没有，但是今后应该有税费，这是一个系统的建设，这个系统的建设并不是指哪一个税。

　　比如说房产税，是整个系统里面重要的一环，但是从制度建设上来讲，应该把和住房有关的一些税和费系统地梳理，把缺的补上，把重的减去，这是一个系统性的建设，这就是制度建设。

　　第三，金融制度建设需要加强。现在没有政策性住房金融制度，世界各个国家在支持居民购房过程中，政策性住房金融政策都发挥了非常重要的作用。比如说日本的住宅金融公库是专门向低收入家庭提供低息贷款，帮助建房、改造以及购买住房；韩国、新加坡、美国、德国以及欧洲不少国家都有这种政策性的住房金融以及机构来支持居民买房，提供低息贷款、贴息贷款，构建住房方面政策支持，而我们国家现在有的这些政策主要靠商业银行来执行，但由于商业银行有自身的利益，也没有一个强制性的监管要求，所以在实施时，政策力度难以保证。比如，现在首套房利率打七折，但是谁给打七折？实际上是商业银行在实施，但是商业银行是有自身利益的，钱紧了就难保证了。

　　观点新媒体：未来如果出台长效机制的政策，是不是需要对这三个方面进行一个补充？

　　秦虹：这是制度建设，长效机制应该体现制度建设，当然制度建设是个比较复杂的过程。因为涉及到立法，但是立法也不是政府部门就能出的，立法必须经过全国人大讨论和通过。政策和法律还是有区别，比如建设部的各种通知、规定，那都是属于部门规章，而法律由全国人大制定，法规由国务院颁布。

　　观点新媒体：跟以往相比，调控的关键有什么改变？

　　秦虹：从2011年到现在，调控政策始终坚持一致的方向、原则、核心，没有变化，一脉相承，都是要抑制投机和投资性需求，满足合理的住房需求。

　　从2011年1月的“国八条”到今天，国家抑制投机和投资性的调控政策始终没有任何改变。也即，抑制投机和投资性需求，保护合理的住房需求，这个调控方向始终没有任何的改变。

　　观点新媒体：市场可以与政策相结合，从而起到一个比较好的调节作用吗？

　　秦虹：现在每年商品房销售面积已经超过10亿平方米，交易量非常大。一方面要发挥市场的作用，来满足丰富多样的住房需求，另一方面，还要将那些无法靠市场渠道解决住房困难的家庭，政府给予政策救助和支持，两个方面要形成合力。中国目前城镇常住人口超过7亿人，收入差别很大，地区发展也不平衡，所以需要政策支持的空间还是很大的。就是中国到了成为发达国家那一天，需要住房保障和支持的群体也还会存在，所以这是一个长期性的任务。最终就是要形成市场配置资源、政府保障、两者的结合的住房供应体系，覆盖整个城镇住房需求。

　　观点新媒体：上半年70个大中城市房价依然同比有所上涨，这样来看，调控效果似乎没有预想中的大。

　　秦虹：媒体只把房价这一个目标作为调控是不是有效的唯一的依据，我认为是非常不全面的。本轮调控在抑制投机和投资性需求方面还是取得了成效。当前，市场新增需求的主体是自住性的需求，在自住性需求为主的地方，房价仍然上涨，主要还是与需求量相比，供应相对不足。一方面还要在需求量大的地方增加供应，另一方面也要反思，大中小城市不能协调发展，和导致了人口过度向大城市流动，还应该大力发展次中心城市，以分流压力过大的中心城市人口。

　　调控政策是相机决策的政策，根据情况的变化做出决策的政策。房地产不仅行业本身有调控政策，货币政策、财政政策都对这个行业会产生影响，尽管货币政策与财政政策并不是以房地产为标的出台的。

　　观点新媒体：政策调控是不是已经有演变成短期抑制房价过快上涨的趋势？

　　秦虹：房地产调控政策是相机决策的，是短还是长，要根据市场变化而定。市场短期大幅度波动，当然应对变化的政策就会短，如果说政策出台后，市场基本稳定，相对来说变化就不会大。如果市场出现了差异，就应该主要地由地方政府因地制宜地出台管理性政策。

　　观点新媒体：您认为现在变化得大不大呢？

　　秦虹：从2011年到今天，新增购买需求里面的投资性和投机性需求已经得到了极大的抑制，房地产调控最重要的目的就是抑制投机和投资。当前的市场是分化的格局。

　　2011年国八条到现在，49个城市限购，如果有了两套房以上就没有资格买了，外地人不纳税是没有资格买的，现在新增的买房主体80%以上都是真正自住的，而不是投机炒房的，是刚需，首次置业，或者是改善。

　　从我们掌握的各个开发企业销售的数据来看，全国大部分买房子用于投资和炒房的需求占比只有百分之十几；而同一个口径，在国八条出台之前，这个数字大概达到了40%多。

　　观点新媒体：您觉得现在房价合理吗？

　　秦虹：中国的房价现在差异很大，有的地方房价在下跌，有的地方房价在上涨，有的地方是不涨不跌，保持平稳，房价从来都是地域性的，以中国之大，房价是不可能用一个词来回答的。

　　观点新媒体：比如说现在北京的房价。

　　秦虹：北京房价确实比较高。我认为政府始终在调整供求关系，通过供求关系来控制房价的过快上涨，这个目标是非常清楚的。

　　观点新媒体：因为棚户区改造的问题，业界热议房企再融资窗口重启，您怎么看这个问题？

　　秦虹：开发企业需要资金来增加供给，而增加供给是实现房地产调控目标的一个非常重要的方面。开发企业没有钱，如果不去拿地，不去开工，就无法增加供给。

　　观点新媒体：对房企的融资调控是不是未来的一个大的方向？

　　秦虹：房地产的融资会发生很大的变化，从过去的间接融资为主，扩张并加大直接融资的比重，这几年这个变化趋势非常明显。

　　现在还没有看到比较利于房地产融资创新的政策出台，各个企业都在积极的尝试融资创新。

　　观点新媒体：新型城镇化是最热的一个话题，什么才是城镇化？

　　秦虹：城镇化就是农民进城，衡量城镇化水平高低的唯一指标是城镇人口占总人口的比重是多少。

　　建设城市叫城镇化吗？城镇化应该围绕着人来谈，城镇化只有一个定义，就是农民进城，农民改变了过去从事的第一产业和自给自足的生活方式，转变为在城市里从事第二、第三产业和以消费商品的方式生活，这种生产方式和生活方式的改变过程才叫城镇化。

　　观点新媒体：城镇化对房地产企业是机遇大些还是挑战大些？

　　秦虹：有需求就有供应，哪里有需求哪里就有投资，这是很正常的，任何一个产业都是有挑战、有机遇、有需求、有供给，没有什么特殊性。

　　观点新媒体：城镇化有没有演变成房企的土地盛宴的趋势？

　　秦虹：如果开发商不拿地的话，拿什么去供应房子？开发企业拿地，开发企业开工，开发企业增加供给，这对调整房地产供求关系是有利的，而不是相反。如果开发企业都不拿地，都不开工，那么供求关系会更恶劣。我们要把握住基本的原理，不要看表面现象。

　　观点新媒体：很多开发商表示看不懂现在的调控政策，该如何把握政策？

　　秦虹：没听说那个开发商看不懂政策。把握政策就是要认真学习政策，了解形势，不学习政策、不了解整体环境和形势，连基本问题和基本规律都不清楚，就很难把握政策。

　　观点新媒体：今年的统计数据也显示现在的房地产投资重心有所转移，比如说商业综合体方面的投资比例比较大，您认为这方面是什么原因？

　　秦虹：商业综合体的发展有以下背景，一是随着城镇化的进程，大城市越来越多，城市从小到大以后，有多中心发展的需要；二是产业结合升级和消费结构提升对商业产生的需求；三是越来越多的成熟的投资人对资产配置的需求。当然，有需求也需要有合理发展节奏，商业地产必要与产业同步发展才有前途。



（审校：劳蓉蓉）
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