张远：各位领导、各位来宾，今天非常高兴在这个讲台上讲这么大一个题，作为一个企业来讲“问道商业地产，把脉发展趋势”，显得有点自不量力，但是卓越在这方面做了一些工作，我想结合卓越的一些经验谈一谈。

　　我报告三个方面的内容：第一，我国商业地产的发展现状和存在的问题。第二，未来中国商业地产的发展趋势，第三，新形势下地产商的应对策略。

　　第一，我国商业地产发展的现状和存在的问题。

　　截止2012年底全国约有3100多家购物中心，累计商业建筑面积已经达到2亿平方米，预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。今年上半年，全国商业营业用房完成投资5000亿，增长26.1%，增长速度比住宅投资增速要高5.3个百分点。投资方面，2010年之后，商业地产的年均投资额快速增长，其投资额增速已经开始超过住宅。我们认为在未来房产调控常态化的背景下，住宅投资将明显放缓，商业地产会因此而持续受益。从需求方面讲，2010年之后，商业地产的销售面积增速快于整体地产面积增速。但是在电商的冲击下，我们看到商业地产也会受到一定的影响。

　　另外，从整个区域分布来看，我们简单搜集了一下2012年重点企业拿地的情况和业务的分布，从几家大型房地产企业拿地的区域分布来讲，还是二三线城市更多一点，我们如果要仔细分析，只要是在这些二三线城市中心区、城区，或者城郊区拿的地里面，商业的比例一定是很高的，要比原来高得多，我们没有具体研究它的比例数，但是我们各个大企业应该很清楚，只要是在旧城改造、城中心区、郊区拿的地，政府一定要求有商业配套。

　　在这些企业开发的模式里面，我们归纳起来有三大类，一类是万达的模式，我们叫做订单式的开发模式。再就是租售并举的新鸿基的模式，它经过这个转型整整花了11年。再一个就是凯德的资本加商业的模式，凯德现在在国内的商业地产运营当中应该说是独树一帜，也取得了非常好的效果。但是作为国内企业来讲，它的模式的可复制性，可能国内企业没有这个优势，也很难做得到。它具体怎么运作的，我也不在这里多讲了，但是我觉得在行业内，大家都有这样一个基本的看法。从典型企业就看到商业地产发展有这么三大类模式。

　　简单介绍一下卓越，卓越是从2004年树立了首个卓越商业地产的品牌——卓越时代广场，我们就开始进入商业地产市场。卓越集团一直坚持是商业并举、货如轮转。公司不断推出商业住宅产品，我们不仅做商业，我们也有蔚蓝系列，我们卓越的蔚蓝海岸还是比较有名的，在各地的蔚蓝系列的住宅销售很旺。目前，卓越已经成为深圳CBD商务开发规模最大的企业。

　　讲了总的投资需求，也讲了几个典型的开发模式，下面我简单归纳一下，我们认为在商业地产发展中存在几个大的问题。第一，投资盲目性较强，部分区域的同质化严重。特别是综合体的泛滥，在某些人口并不太多，或者未来人口导入的期望不大的情况下，我们大量的建了商业综合体。第二，电子商务发展的冲击，购物消费类商业地产运营难度加大。从商业地产这个角度来看，电商应该是一个最大的敌人。但是电商的冲击，商业地产阻挡不住，我们必须要承认它带来的后果，我们必须要做相应的调整。第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，增加了金融风险。这三大类问题，在商业地产的发展中要共同面对。

　　第二，未来中国商业地产的发展趋势。

　　1、随着人口导入的进一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊区新城发展的需要，未来几年，商业地产郊区化将成为常态，在商业地块的选择上，卓越集团的战略定位是一二线城市的中心区域和次中心区域，也是城市最具价值的潜力区域。我们认为业务布局会有一个郊区话，但是我们卓越还是要坚持在中心区和次中心，这是一个大的趋势和卓越选择的错位。

　　2、产权持有比例的合理化。从卓越来讲，卓越集团商业地产面积持有的比例大约是15%左右，其余多以销售为主，但也会根据不同地段的商业项目适当增加到20%，我们卓越最终就是控制在八二比。

　　3、融资方式多元化。未来商业地产融资渠道将呈现前所未有的创新态势，多元化格局明显，融资方式主要由原来的主要依赖银行贷款转向更多的依靠权益性的融资与债务性的融资相结合，间接的融资与直接融资相结合的方向转变。近年来REITs作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，但由于海外上市条件和门槛过高，REITs在中国还属于个案，预计未来有关政策环境将明显改善，REITs以及各种创新的融资渠道和工具将迅速发展。这是我们更多的看到REITs对中国的商业地产来讲可能会是崭新的融资的大门。

　　4、抓机遇、谋发展。高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型的商业将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是最全的一种商业地产类型。第二种体验式的商业地产，它能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以说体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态，再就是社区商业，一个楼盘也好，一个社区也好，它需要有一定的商业的支持。第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容，需要城市中心和新城的建立，另外消费者更加追求建立，要解决消费、舆论等问题，也和前面讲的郊区化趋势有关。一个大的片区，区域性的购物中心，这种商业形态也应该是有很大的生命力。

　　在市场竞争的浪潮中，商业地产开发商一定要主动适应社会的进步和变革，抓住机遇、迎接挑战，才能取得更快、更好的发展。谢谢大家。　

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