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博鳌特稿 陈昕：沿海家园转型轻资产模式
作者: 陈业 彭飞     时间: 2013-08-01 23:03:16    来源: [ 观点网 ]

简单来说是商业模式的转型，即从房地产开发商向房地产运营服务商转型。

　　编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。

　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。

　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

　　观点网 陈业 彭飞 “调控当然会对公司产生一些影响，对产品定位、市场推广，包括服务方面会有一定的影响。我们也在积极调整，希望能够适应国家的政策”。

　　自宏观调控至今，多数房地产开发企业都在谋求转型，香港上市房企沿海家园是其中一例。

　　据沿海家园战略管理部总经理陈昕介绍，沿海家园的转型简单来说是商业模式的转型，即从房地产开发商向房地产运营服务商转型。

　　在陈昕看来，开发商和服务商最大的差别在于，传统意义上的开发商在价值链上的活动基本是封闭的，而服务商做的尝试是把价值链开放化。

　　沿海家园旗下共有四大板块业务为开放房地产价值链“效力”，分别为：沿海创投、沿海基金、沿海地产和沿海绿科，并创新性地将城市发展运营服务、金融管理服务、房地产项目开发运营服务、房地产工程管理服务和健康住宅技术实施服务等价值链进行整合，形成了一套有别于传统房地产开发模式的“沿海商业模式和组织管控模式”。

　　上述四个板块业务的利润来源结构实际上是分段的，例如：在投资这一块，当拿完地以后，可以把一部分股权转让给到别的投资者，因而很快能够把投资回收；在基金这一块，融资以后可以做基金管理，可以收基金的服务费；在地产开发运营服务方面，可以收取运营服务费；在工程管理服务阶段，可以通过施工组织获取承包的管理费用。

　　值得一提的是，沿海家园在拿地方式上一直是采取合作拿地模式，陈昕透露，这样做的原因是因为房地产价值链的开放程度不一样，企业的资产使用方式不一样。

　　虽然为适应政策走势，沿海家园一直在努力转型，但谈及大多数房企普遍看好的商业地产，陈昕则表示，沿海家园没有往商业地产方面发展的想法，会持续做住宅产品。

　　之所以不考虑发展商业地产，陈昕认为，主要是出于两方面因素考虑：一是中国住宅需求基本面没有改变；二是商业地产产能有过剩迹象。

　　以下为观点新媒体专访沿海家园战略管理部总经理陈昕先生实录：

　　观点新媒体：沿海在转型方面的情况怎么样？是什么样的原因促使沿海想要做这样一个转型？

　　陈昕：简单来说是商业模式的转型，即从房地产开发商向房地产运营服务商转型。

　　所谓的开发商和服务商有这样一个差别，房地产实际上是价值链的整合者。一般来说，传统意义上的开发商在这个价值链上的活动基本是封闭的，自己拿钱去投地，自己做产品定位，而服务商做的尝试是把这个价值链开放化。

　　我们现在旗下有四大板块业务，第一是城市发展运营服务，第二是金融管理服务，第三是房地产项目开发运营服务，第四房地产工程管理服务和健康住宅技术实施服务。

　　实际上我们可以分段周转，比如说投资这一块，当拿完地以后，可以把一部分股权转让给到别的投资者，因而很快能够把投资回收；在基金这一块，融资以后可以做基金管理，可以收基金的服务费；在地产开发运营服务方面，可以收取运营服务费；在工程管理服务阶段，可以通过施工组织获取承包的管理费用。

　　所以，我们的利润来源结构实际上是分段的，相对而言周转速度会快，我们已开始做这方面的尝试。

　　简单来说，沿海的转型一是定位的转型，二是周转方式的转型，三是盈利来源方式的转型。所有这些东西归纳起来，我们叫做轻资产模式。所谓的轻资产模式，就是不会全资去持有并且封闭式地开发一个项目，而采取小股东+管理服务的模式，这就是轻资产运作。

　　观点新媒体：沿海主要是通过什么样的方式来发展自己的基金业务？

　　陈昕：我们有自己的基金公司，而且也通过不同的渠道发行了自己的产品。去年成功发行了沿海的基金，而且这个基金已经投资到了沿海的项目中。

　　这只基金的规模是2.6亿，通过社会募集，其中2.5亿已经投入到项目中，目前该基金是封闭管理期，未到退出阶段。

　　观点新媒体：沿海有没有发展商业地产的想法？您怎么看现在企业把重心放在商业地产方面？

　　陈昕：目前沿海没有往商业地产方面去发展的想法，我们会持续在住宅方面做。

　　要从几个方面去看：第一，虽然国家对住宅调控这么多年，但是中国住宅需求基本面没有改变。。所以从这个方面来看，为什么要从住宅转到商业？

　　第二，商业地产难道不过剩吗？中国现在有多少大型的商业项目在建？有多少城市的人均商业面积已经超过了这个城市GDP和社会零售额相匹配的零售面积？

　　观点新媒体：沿海如何利用自己的优势去寻找一些比较适合的项目？

　　陈昕：一方面要尽可能在已有的城市里面发展项目，因为毕竟公司还是有管理半径的问题，我们现在在环渤海、长三角、珠三角，加上武汉和重庆两个城市，是三加二的模式；第二，要发挥一级开发和二级开发联动的模式；第三，要与长期合作伙伴继续保持策略联盟的关系。

　　观点新媒体：在寻找项目的过程中，因为要取得投资方的意见，会不会对项目的进展造成一些影响？

　　陈昕：没有，因为在投资阶段就要和投资人一起评估项目的风险，评估收益，评估双方合作的条件。如果能够达成共识就合作，如果不能达成共识就不做，所以也不存在后面操作的过程。

　　而且，如果大家共同投资以后，实际上项目是由沿海来负责运作的，投资方只会参与一些财务监控方面的事情，不会具体参与项目的开发计划、产品定位、设计管理等。

　　观点新媒体：一、二级联动对企业拿地有优势，在这个过程中沿海比较有特色的地方或者优势是什么？

　　陈昕：特色的地方是沿海有资源整合能力，很多投资者都一直和我们在合作，我们也和他们保持了良好的关系。我们签署的投资收益基本上能够兑现，所以是长期的合作伙伴，比较稳定。

　　观点新媒体：沿海的区域选择上有没有标准？

　　陈昕：因为投资还是要看市场的机会，看收益和风险，没有一个明确的标准，只是优先关系，我们会重点考虑长三角、珠三角、环渤海这些区域。

　　观点新媒体：沿海项目比较分散，会否不利于集团对项目的管理？

　　陈昕：是有这个问题，所以我们尽可能做城市聚焦的概念，聚焦管理成本会更低一些，也能够形成规模效应。

　　观点新媒体：文化地产、旅游地产这些方面是不是也有很好的发展机会？

　　陈昕：我们认为这些方面有比较良好的机会，所以公司也一直在思考做产业地产。比如说教育、医疗、旅游，这方面的市场会随着经济的发展、城市的发展、居民收入提高而不断发展，有很大的潜力，所以我们在研究这些事情，也在尝试和一些国外机构进行合作性的探讨。

　　目前还处于探索阶段，一方面在研究这些产业发展的特点；另一方面，和国外一些比较好的产业地产公司进行接触，进行协商；第三，也与很多城市政府进行探讨，看看能不能发展这方面的项目。

　　观点新媒体：在做产业地产的这个过程中，可能也会涉及到一些具体的选择，沿海会更侧重于哪方面？

　　陈昕：现在很难说侧重点，因为还在探索阶段，不知道走出来的路会怎么样。如果整个发展情况不错，公司肯定会加大这方面的业务比重。

　　这对沿海来说属于机会型的业务，如果机会好就大力发展，如果机会不好就暂缓一下，这需要一个判断条件。

　　观点新媒体：调控到现在，公司在住宅开发方面是不是也受到了影响？

　　陈昕：调控当然会对公司产生一些影响，对产品定位、市场推广，包括服务方面会有一定的影响。我们也在积极调整，希望能够适应国家的政策。

　　调控政策总体来看是要把投资和投机性需求挤出市场，在挤出过程中，改善型住宅是被误杀的，所以现在我们产品结构中，已经完全排斥了投机和投资性的需求。

　　我们的产品能够适应市场的变化，从销售情况来看，还是跟市场保持同步的增长。

　　观点新媒体：沿海投资项目的资金来源主要是靠一些项目上的收益，还是其他的融资渠道获得资金？

　　陈昕：我们是轻资产模式，不会全资持有一个项目。当然，资金来源是多渠道的，但以自有资金为主。

　　观点新媒体：主要通过哪些方式来改善负债结构？

　　陈昕：第一是会加强销售、加强回款；第二是有形资产的变现；第三，以低成本的资金代替高成本的资金。

　　观点新媒体：今年有很多房企通过海外上市和发债来获得资金，怎么看这股融资潮？

　　陈昕：为什么这么多公司排队上市？上市能够解决几个问题。第一个，资产估值会得到增加，原来的股东资产马上会有倍数的膨胀；第二，IPO募集到的资金是没有成本的。因此，能够上市当然好，这是最好的发展机会。

　　上市以后，公司的管理规范要加强，毕竟是从不透明变成透明，所以对整个公司的治理改善还是有很大的帮助，因为有很多人的眼睛盯着你，资金不能乱用。

　　观点新媒体：沿海在这方面会不会有一些动作，会不会在海外市场发债融资？

　　陈昕：应该会有，但是具体不太清楚。因为上市公司能够把优势发挥出来，在资本市场有更多的融资渠道。海外债券的成本是很低的，再加上人民币升值，拿到钱也就升值了，但融资要与公司的业务发展相匹配。

　　同时，还要分析发债以后对公司财务结构有多大的影响，从另外一个方面去思考、评估，如果是能够满足公司的发展，又能够在财务上有这种机遇，我觉得当然可以去尝试。

　　观点新媒体：今年博鳌房地产论坛主题是“改革时代的地产新力量”，您怎么理解地产新力量？

　　陈昕：城镇化应该是未来房地产增长的主要力量。从2000年到2010年，是中国房地产的黄金十年，这主要是因为人口的红利。2010年之后，主导房地产增长的力量应该是人口的迁移，这是中国房地产增长的主导力量。

　　在人口在迁移的过程中，整个市场上会出现多元化的需求，有就业的需求、有产业升级的需求、有居住生活的需求、有养老、旅游、医疗的需求。所以，未来十年中国房地产的新兴力量是城镇化，而城镇化带来市场需求的多元化。



（审校：刘满桃）
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